Quel salaire pour investir dans l'immobilier locatif ?

Avez-vous déjà pensé à investir dans l’immobilier, acheter un appartement pour faire de la location ?

Dans ce cas,  vous vous êtes certainement demandé avec Quel salaire je peux investir dans l’immobilier locatif ?

 Aujourd’hui, à travers notre propre expérience avec nos locations,  nous allons lever des barrières mentales que beaucoup de personnes peuvent avoir avant de se lancer dans l’investissement immobilier. Notamment, la question de savoir quel est le salaire minimum dont on a besoin pour réaliser un emprunt et faire l’achat de son premier logement locatif.

Quel salaire investir dans l'immobilier

L’objectif : se créer un patrimoine qui prend de la valeur au fil du temps et si possible pouvoir générer une nouvelle source de revenus.

Tout cela en mettant en place des logements en location.

 Notre expérience personnelle confirme que l’investissement locatif n’est pas réservé aux salaires de plus de 4 000 euros par mois. C’est une fausse croyance. 

 Nul besoin non plus d’avoir une gigantesque capacité d’apport d’argent pour pouvoir investir dans l’immobilier locatif et d’obtenir un crédit auprès d’une banque. Financer son premier investissement locatif demande de passer par certaines étapes clés.

 Le but de cet article est donc de vous montrer notre méthode concrète appelée “Konki” à suivre pour connaître le potentiel d’emprunt (avec vos revenus actuels ) pour réaliser votre investissement immobilier destiné à la location. Pour vous rassurer, voici l’exemple d’Emily, 32 ans, maman d’un enfant, habitant à Champigny-sur-Marne ( le val de marne) , une personne que nous avons conseillée sur son premier achat. Elle a réalisé toute seule une colocation de 4 chambres en Province dans la ville du Mans avec un revenu de 2500€ net par mois en tant qu’infirmière. Le prix total de l’acquisition travaux et mobilier inclus était de 124 040 €. La rentabilité positive dégagée de son investissement immobilier est  de 430 euros ! tous les mois.

Plutôt sympa d’avoir en régulier cette somme d’argent avec seulement un investissement.

Des exemples comme celui d’Emily, nous en avons pleins d’autres à vous partager et l’expérience que nous avons également avec nos propres investissements dans différentes villes nous ont permis de construire la méthode Konki en 5 étapes qui vont vous permettre d’éviter de vous mettre des barrières mentales et de plutôt vous dire « j’ai les moyens d’investir dans l’immo ».

 Ces 5 étapes, sont celles que vous vous apprêtez à lire aujourd’hui. Les voici :

 Sommaire

  1. ÉTAPE 1 obtenir à tout prix une simulation
  2. ÉTAPE 2 Un salaire, une stratégie immobilière
  3. ÉTAPE 3 augmentez votre force de frappe : Investissez si possible à 2 ou en Couple 
  4. ÉTAPE 4 Trouver un bien rentable : importance et vigilance
  5. ÉTAPE 5 Choisir la bonne calculette en ligne pour être crédible face au banquier

1 ) Étape 1 : obtenir à tout prix une simulation 

 Votre point de départ est de savoir combien on peut vous prêter d’argent… Cela dépendra de votre taux d’endettement.

 Contrairement au système anglo-saxon, votre capacité d’emprunt vis-à-vis des banques est basée exclusivement sur votre possibilité de remboursement mensuel. En d’autres termes, ce sont vos revenus qui vont vous permettre d’emprunter, et non pas la valeur de ce que vous possédez. Chez nos voisins anglais, la banque peut vous faire un prêt même si vous n’avez pas de salaire ou de source fixe de revenu… Par contre,il faut que vous ayez des biens à hypothéquer.

À cette étape, pas besoin d’avoir trouvé un bien, pas besoin de présenter un dossier bancaire ultra préparé. Au contraire, il vous suffit juste de franchir le pas de porte de n’importe quel établissement bancaire et de demander, avec vos dernières fiches de paie et un avis d’imposition, une simulation bancaire.

Couple en rendez-vous avec une conseillère bancaire

Vous pouvez aussi réaliser cette demande avec des établissements bancaires en ligne ( boursorama, ..) ou encore plus rapide des calculateurs sur les sites du type pretto, meilleurtaux.com. Vous aurez rapidement une idée des mensualités de remboursement. En revanche, il y aura moins de partages, moins d’échanges et pour le coup ce n’est pas ce que nous préconisons chez Mellonia ( on vous partage la raison plus bas dans l’article).

demande de financement boursorama

Avant de nous lancer en 2018, dans notre premier investissement, nous avions préféré nous rendre dans une agence, nous retrouver face à une conseillère bancaire, discuter de notre intention d’achat immobilier avec pour option de ne pas mettre d’apport. Figurez-vous qu’en moins 5 minutes après nous avoir posé quelques questions sur nos profils ( moi et Sandra) la conseillère nous indique qu’il est possible d’inclure en plus de notre demande sans apport les frais de Notaire dans la demande ! Nous n’avions absolument rien demandé à ce sujet et nous ne savions pas que c’était possible. 

Seuls face à notre écran, jamais, nous n’aurions pu avoir ce type d’information. Donc, nous vous laissons apprécier la pertinence de vous déplacer physiquement ou utiliser un calculateur en ligne. Je rajoute que pour celles et ceux qui ne sont pas très à l’aise avec l’univers bancaire, que cela peut être le moyen de prendre plus d’assurance. À ce stade, il n’y pas d’enjeu à demander s’il est possible ou non d’avoir un crédit.

On ne risque pas sa vie ! 

A) Comment le système bancaire étudie votre demande ?

 Connaissez-vous le taux d’endettement ? 

 Lors d’une demande de crédit, l’établissement bancaire que vous allez solliciter se doit de vérifier que la somme demandée n’engendrera pas un dépassement d’endettement réglementaire de 35% ( auparavant 33%, modifié depuis 1er janvier 2022 par le HCSF, haut conseil de stabilité  financière).

C’est-à-dire, le calcul est le ratio entre les revenus mensuels nets et les différentes charges, crédit inclus. 

 La formule pour calculer ce taux est la suivante : 

formule taux d'endettement avant le prêt

(charges / revenus en euros) x 100 (pour l’exprimer en pourcentage). Sont pris en compte dans les revenus :

  • Les salaires ;
  • Les rentes ; dividendes
  • Les allocations, pensions

Dans la majorité des cas, la principale source de revenus repose sur le salaire.

Les charges regroupent, quant à elles, tous vos crédits en cours, charges fixes et dettes personnelles. 

À partir de ces calculs, la banque peut estimer la somme d’argent mensuelle maximum qui pourra être consacrée à votre demande pour faire de l’investissement locatif.

À partir de là, il vous sera possible de faire des projections sur un budget global sur 15 ans, sur 20 ans, sur 25 ans.

Reprenons le cas d’Emily à 2500 € de rémunération nette mensuel :

Rémunération : 2500 nets

Charges : loyer de son logement à Champigny de 28M2 : 670€ 

  • Calcul de son taux d’endettement actuel :

(670/2500€) x 100 = 26.8%

  • Sa capacité maximum :

2500 x 35% = 875,00 €

  • Capacité de remboursement maximum qu’elle pourra consacrer à un nouveau crédit : 875,00 – 670 = 205 €

calculs Simulation en ligne

Si Emily s’était basée uniquement sur un simulateur en ligne, elle se serait découragée à investir. En effet, avec 48 933 €, il est très difficile d’envisager l’achat d’un bien immobilier locatif rentable. Mais en vérité, le calcul ne s’arrête pas là puisque l’avantage d’un bien immobilier locatif, c’est qu’il va générer des revenus locatifs. C’est pour cela que le calcul doit être refait en incluant la projection des futurs revenus locatifs. C’est ainsi que la règle généralement appliquée par les établissements bancaire est de prendre en compte ces futurs revenus à 70% et de les inclure dans les revenus ( les 30% autres correspondent à une estimation de charges).

Dans le cas d’Emily, les futurs loyers sont estimés à 1300€ par mois ( 4 chambres en colocation louées à 325€ minimum). 

Donc 1300€ x 70% = 910€ de complément de revenu estimé pour Emily.

Nouvel endettement maximum : (2500 + 910) X 35% = 1193 euros

Nouvelle capacité de remboursement maximum : 1193 – 670 ( son loyer)  = 523€

calcul taux d'endettement avec prêt

En reprenant une calculette disponible sur le net, son budget possible a pu être de 124 839€ il y a 3 ans. Transposé avec les taux actuels, le budget possible est de 115 040€.

Notre avis sur les simulateurs sur le web :

Pour information, ces simulateurs sont souvent réalisés par des courtiers qui standardisent l’analyse des dossiers et qui sont sans approche humaine.

Pourquoi à votre avis les dossiers de demande de crédit sont analysés par des humains ? Ça serait beaucoup plus simple et moins couteux pour les banques d’automatiser cette partie. Dites-vous bien qu’au-delà des chiffres, l’appréciation que le conseiller peut faire de votre personnalité et du dossier rentre en ligne de compte. D’autres facteurs sont analysés, sont notés.

C’est pour cela que si vous ne vous êtes pas entendu 20 fois dire NON à votre demande de crédit, vous pouvez continuer à chercher.

quel salaire pour investir dans l'immobilier

Voici une anecdote personnelle que je vous partage puisque après notre rendez-vous chez le banquier, nous avions obtenu l’estimation totale du crédit. Quelques  jours plus tard, nous dénichons un T5 Duplex de 94 M2 en Essonne ( département 91) pour faire une colocation de 5 chambres. Je suis en période d’essai de 4 mois renouvelable, dans un groupe français de logistique. J’obtiens de mon supérieur hiérarchique une attestation de levée sur la reconduction de la période d’essai. Confiant, je suis allé voir un courtier, une enseigne très connue, dans notre ville pour gagner du temps sur la recherche du financement. La conseillère m’indique que ce n’est pas possible et qu’il faudra revenir la voir à la fin de ma période d’essai.

Dans la mesure où je me suis adressé à la plus grande entreprise de courtiers de France, j’aurais pu m’arrêter là et me dire “c’est mort” et effectivement revenir la voir dans quelques mois. Seulement, déterminé, ce n’était pas possible de s’entendre dire NON, surtout provenant d’une personne qui avait montré peu d’intérêt à mon dossier. Malgré tout, j’ai persévéré, je suis allé voir dans la même rue plusieurs établissements bancaires. J’en ai fait 4 au total. Deux ont accepté et nous ont fait une proposition. Remotivés à bloc avec ces deux propositions, nous avions tout de même pris la décision de refuser parce que les conditions n’étaient pas réunies concernant notre objectif de rentabilité.

Nous avions, après 3 autres établissements consultés, réussi à obtenir une proposition aux conditions souhaitées.

trois banques dans une rue pour consulter salaire

Cet exemple démontre bien que, d’une part, « qui ne tente rien n’a rien » , que les règles appliquées peuvent être différentes d’un établissement bancaire à l’autre et que tout dépend de l’appréciation de la personne que vous aurez eu en face de vous. Effectivement, c’est bel et bien une histoire de rencontre, de la qualité de préparation de votre dossier, de la réceptivité de la personne en face et de votre force de conviction. De toute évidence, c’est l’alchimie de tous ces éléments qui vous feront obtenir un OUI ou un NON à votre demande de financement.

C’est pour cela que s’il n’y avait que les chiffres,  ces études de dossier seraient réalisées par des machines. Heureusement, nous n’en sommes pas encore arrivés à ce stade-là.

Endossez votre cape d’investisseur pour aller braver les méandres des établissements bancaires, ne vous limitez pas à une seule réponse qui de plus peut être  négative, échangez avec d’autres investisseurs, vous serez surpris de leurs feedbacks à ce sujet.

Autre conseil : Sachez qu’il vaut mieux être le plus gros poisson du bocal. En clair, cela veut dire, allez dans un établissement bancaire où vous serez l’un des clients les plus important. Nous ne sommes pas si nombreux à investir dans la pierre ! 

banque régionale

2) Étape 2 : Un salaire, une Stratégie immobilière

Ne vous arrêtez pas à votre unique rémunération puisqu’en définitive, il n’y a pas de salaire pour investir, mais plutôt un bien qui va avec une rémunération. N’importe qui peut emprunter tant qu’il respecte son taux d’endettement.

C’est-à-dire, ne visez pas un bien de 300 000 euros avec 1200€ de rémunération. C’est juste une question de logique. Il existe des possibilités pour toutes les bourses.

Définissez en fonction de votre rémunération une stratégie immobilière. Vous n’avez pas assez pour acheter un immeuble de rapport, commencer par un appartement. Pas assez pour un appartement, orientez-vous sur un parking bien placé, un mobil-home, ou même une cave qui vous rapporte 60€ de loyer mensuel ( Comment faire vis-à-vis de votre entourage, « ce n’est pas terrible de dire que j’ai investi dans une cave » –> pour éviter le jugement des autres, éviter d’en parler ! vous ferez les comptes dans 5 ans, 10 ans…)

Il existe une multitude de possibilités pour commencer à mettre le pied à l’étrier de l’immobilier.

Annonces Parking

3) ÉTAPE 3 : Augmentez votre force de frappe Investissez si possible à 2 ou en couple 

 De nombreux couples préfèrent éviter de parler d’argent ou de finance parce que ces discussions se terminent généralement en dispute. Il peut y avoir des divergences d’opinion lorsqu’il s’agit d’investir en immobilier.  Nous avons échangé avec Virginie en ce début d’année, elle est assistante chez un promoteur immobilier. Elle veut investir et mettre un logement locatif en route, mais Nicolas, son compagnon, n’est pas encore prêt à se lancer ( bien souvent, c’est un problème de confiance, mais pas d’argent, ceci est un autre débat). 

À savoir que la demande de crédit a bien plus de poids lorsque vous présentez deux rémunérations. La banque n’aime pas le risque et veut le diminuer à son maximum. De votre côté, à deux, vous pouvez demander une somme plus importante puisque vous présentez un dossier avec plus de garantie. Pensez-y ! 

N’omettez pas la relation de confiance que vous allez instaurer avec votre futur partenaire financier. En effet, faire une demande à deux démontre un véritable engagement, une volonté d’investir.

4) ÉTAPE 4 : Trouver un bien rentable : importance et vigilance 

Sachez qu’il est inutile de présenter un dossier à une banque avec une rentabilité à deux chiffres. Elles associent cela à une part de risque élevé et ce genre de dossier sort des standarts. Donc si vous avez l’intention d’impressionner le banquier en lui démontrant que votre stratégie d’exploitation haut rendement rembourse largement les mensualités, nous préférons vous prévenir tout de suite que vous risquez de provoquer chez lui tout l’inverse !

scoring bancaire

Bien sûr qu’il ne faut absolument pas vous retenir de rechercher et créer un bien ultra rentable,  mais comprenez qu’il vous sera nécessaire de présenter votre dossier avec des chiffres qui n’alertent pas.Il est préférable de présenter un bien exploité en longue durée en bon père de famille plutôt que des locations haut rendement à plus de 20% de rentabilité.

Une fois le financement obtenu, libre à vous de réaliser l’exploitation qui vous convient avec vos objectifs de rentabilité.

Nous vous invitons à lire notre article complet sur comment être rentable dès son premier investissement locatif .

5) Étape 5 : Choisir la bonne calculette en ligne pour être plus crédible face au banquier

En tant que particulier cherchant à investir dans l’immobilier locatif, il faut bien vous renseigner sur le montant que vous allez être en mesure d’emprunter. Les banques peuvent vous aider à faire les calculs mais vous avez également la possibilité de le faire par vous-même.

Aujourd’hui, il est facile de trouver des calculettes sur le web qui prennent en compte les changements de taux.Elles sont régulièrement mises à jour.

Ces outils servent à calculer votre situation avant et après opération. Personnellement,  je vous recommande d’aller sur meilleurtaux.com ou d’utiliser la calculette de Pretto. Vous pourrez  avoir rapidement un budget approximatif  pour votre projet immobilier.

Néanmoins, nous attirons votre attention qu’il est préférable d’obtenir un point précis avec un conseiller qui maitrise l’immobilier. Les outils sur le web sont très bien fait, mais restent des « machines ». On vous le répète : le facteur humain est très important pour une demande de financement. 

En conclusion : 

Avec les points évoqués aujourd’hui, vous avez une partie des clés en main pour mener à bien votre projet. L’exemple d’Emily démontre qu’il y a d’autres paramètres à prendre en compte.Quel qu’il soit, ne perdez jamais de vue votre objectif principal, celui qui vous a donné envie de franchir le pas. 

La première chose que je vous invite à faire suite à la lecture de cet article sera donc de calculer votre endettement grâce à la formule expliquée plus haut. Ensuite, vous n’aurez plus qu’à descendre les étapes évoquées.

Amusez-vous avec une calculette sur internet pour connaître le montant de crédit possible, et d’obtenir les mensualités  qui vous permettront d’être plus précis sur  la rentabilité avec votre future acquisition.

Enfin, je serai curieux de connaître le fruit de votre analyse. Si vous avez des questions, n’hésitez pas à nous les poser en commentaires. On se fera un plaisir de vous répondre !

Si vous ressentez malgré tout le besoin de vous faire accompagner ou d’avoir une idée de programme précis, n’hésitez pas à réserver un échange avec nous. Nous ferons le point ensemble sur votre projet afin de vous lancer au mieux dans cette aventure !

Nous espérons que cet article “quel salaire pour un investissement locatif” vous a plu, à  bientôt pour une prochaine publicati

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