QUELLE STRATÉGIE IMMOBILIÈRE VOUS CORRESPOND ?
QUELLE STRATÉGIE IMMOBILIÈRE VOUS CORRESPOND ?
L’immobilier dans l’ancien est un formidable levier pour se construire un patrimoine sur le long terme, obtenir des revenus complémentaires, préparer sa retraite et offre encore bien d’autres avantages…
En revanche, quand on démarre un projet immobilier, il y a de quoi être perdu. Il est impératif de vous poser les bonnes questions sur les investissements qu’on aimerait vouloir faire.
Quelle stratégie immobilière choisir parmi les nombreuses possibilités dans le locatif ?
Comment réaliser les meilleurs investissements dès le début de votre nouveau chemin dans l’investissement ? Comment opter pour la meilleure stratégie ?
Comment faire les meilleurs choix pour optimiser au mieux vos investissements locatifs et réduire au maximum la fiscalité sur votre foncier ?
Quelles sont les étapes à suivre afin de vous assurer un patrimoine immobilier locatif ? dans l’immobilier ancien ou neuf ? Travaux ou pas ? Je fais la décoration moi-même ou ja passe par une entreprise ? Je fais la gestion locative soi-même ou déléguer ?
Personnellement, nous nous sommes posés un tas de questions avant de commencer notre premier projet. Nous avons passé un certain temps à échanger ensemble avec Sandra dans quelle stratégie on se lance.
Nous avions la certitude qu’il ne fallait pas se louper sur le premier investissement. Effectivement, maintenant avec le recul, c’est cet investissement qui nous a permis de nous donner confiance à réussir un premier projet immobilier et à enchainer les suivants.
Alors avoir des doutes, des peurs, des freins C’est tout à fait normal, rassurez-vous !
A nos débuts, nous n’avons pas hésité à faire ce travail de réflexion et de recherche de stratégie en sortant un paperboard pour poser nos idées.
Dès maintenant, je vous montre dans cet article les tactiques et stratégies des investissements possibles pour vous préparer à construire votre empire immobilier. À savoir qu’ début, j’insiste à vous dire qu’il est très important de réussir son premier bien. Réalisez une étude de marché, démarrez avec un seul bien à proximité de chez vous ou en à distance si vous le sentez, trouvez le bon emplacement et regardez la tension locative. Il y a le bien, mais dans un tel projet ne vous négligez pas ! Assurez-vous un niveau de confiance suffisant pour vous-même, pensez immobilier, immergez-vous matin, midi et soir dans l’immobilier. Devenez rapidement un vrai connaisseur dans cet environnement. Votre partenaire financier va ressentir que vous avez une vision professionnelle sur votre projet. Réussissez votre première opération et Faites en sorte qu’il ait envie de vous suivre à nouveau. La clé du succès est de multiplier ces opérations en faisant à chaque fois mieux, encore, encore et encore…
Quand on parle de stratégie immobilière, c’est important de prendre de la hauteur pour mettre des objectifs, sur le court, moyen, long terme afin de construire pas à pas votre patrimoine Immobilier locatif.
En effet, mettre en route un investissement locatif se réfléchit sur plusieurs angles, j’aime bien dire aussi l’expression : « prendre le temps d’aller vite » !
1) Quel objectif pour votre stratégie immobilière ?
Il est important de connaître votre objectif, Pourquoi souhaitez-vous réaliser un ou plusieurs investissements immobiliers.
Car pour atteindre votre objectif, pour réaliser un tel projet, vous allez devoir réfléchir à une stratégie immobilière.
Alors dans quel but voulez-vous faire l’acquisition de votre premier investissement locatif ?
- Voyager plus ?
- Vous construire votre patrimoine dans l’idée de le transmettre
- Préparer votre retraite
- générer des revenus complémentaires
- Préparer une reconversion professionnelle en vous sécurisant avec les loyers locatifs.
- Faire de la trésorerie pour créer une entreprise
- Devenir Rentier ? Devenir Millionnaire ?
Au niveau Financier, Combien avez-vous besoin ?
Est-ce que vous avez besoin de remplacer un salaire de 2000€ ? Ou bien gagner 67€ par jour ? ( équivaut à la même chose).
Comment comptez-vous faire votre premier investissement ? En propre ?( personne physique) en entreprise ? ( Personne morale : SCI, SARL, SAS…,)
Apport ou sans apport ? Ou bien en passant par un crédit ?
Votre stratégie, c’est le plan, là où on veut aller… Point A au point B.
2 ) Quelles tactiques pour réaliser votre stratégie immobilière ?
Vous devez mettre en place vos tactiques pour atteindre votre objectif et faire les bons choix.
La tactique, c’est un plan d’actions pour atteindre votre objectif avec des biens immobiliers.
Exemple :
Vous voulez acheter et orientez votre recherche sur un logement à Lyon. Vous allez mettre la tactique suivante :
Vous allez faire appel à un chasseur immobilier moyennant les honoraires du mandat de recherche et vous allez lui demander de trouver le bon bien, au meilleur prix.
Il va vous faire plusieurs propositions très ciblées et très qualifiées.
Vous préférez vous occuper vous-même de votre recherche de maison, d’appartement, d’immeuble ? Sachez tout de même que la recherche du bien idéal est un vrai parcours du combattant. La recherche prend un temps considérable même si vous vous appuyez sur un réseau d’agent immobilier. À noter qu’un chasseur immo est du côté de l’acquéreur, il accompagne de A à Z, tandis que l’agent immobilier est nettement plus orienté côté vendeur.
Ne négligez pas le temps que prend une recherche. La moyenne se situe entre 4 et 7 mois avant de signer un compromis de vente. Les meilleures affaires restent moins de 24h sur le marché.
- 35% des acheteurs n’ont pas concrétisé leur projet au bout d’un an de recherche.
- 19% ont dépassé leur budget de + de 13% et plus !
- Plus de 8% abandonnent
Ces statistiques vous démontrent la réflexion à avoir autour de la recherche de votre pépite. Plus on recherche du rendement et plus le temps se rallonge.
Ainsi, nous allons voir une bonne partie des tactiques, celles qui vont vous permettre de prendre conscience des différentes possibilités en investissement immobilier. Vous n’aurez plus qu’à en choisir une qui correspond à vos envies et en fonction de vos objectifs financiers et immobiliers.
1) Investir dans un parking
Il y a pleins d’avantages d’investir et devenir propriétaire d’un parking.
- Pas d’entretien, ce n’est qu’un sol en bitume
- Gain de temps dans la recherche ( pas comme un appartement ou il y a plusieurs paramètres à prendre en compte)
- Pas de risques d’impayés, le parking n’est pas considéré comme une habitation
- Pas de risques de dégâts des eaux
- Pas de travaux à prévoir à part si vous souhaitez transformer votre emplacement en un box
- accessible pour débuter dans l’immobilier à un faible budget et c’est le même processus que celui d’acheter un logement donc très formateur.
- Emprunt à Crédit plus accessible
- Rendement plus élevé qu’un livret A
- assurance de revendre facilement dans certaines villes
Points de vigilance :
- Faire attention au frais de Notaire
- Bien regarder les charges, celles-ci peuvent être élevées ( on observe des + 30%) entre nous, vous vous fichez du ravalement de façade !
- Attention à l’emplacement, il faut qu’il y ait de la demande, soyez très sélectif sur votre choix du positionnement pour votre parking.
Investir et faire l’acquisition d’un parking peut être une très bonne solution si vous souhaitez investir de manière régulière, mais également de manière ponctuelle.
En effet, il existe des parkings avec de grandes surfaces et des surfaces plus réduites, mais qui sont très bien placés dans les grandes villes.
Pensez par ailleurs, lors de votre recherche aux solutions de places de parking pour bateaux, camping-car où on observe un très bon rendement.
Pour commencer, le parking est une bonne tactique. En effet, cela permet de commencer à construire un patrimoine et de rentrer dans l’univers de l’immobilier avec toutes les compétences que cela demande : Recherche, savoir négocier , réaliser une offre d’achat, calculer son rendement, analyser des Procès verbaux d’assemblée générale de la copropriété, .., ….
C’est les mêmes étapes qu’une acquisition d’un appartement ou d’une résidence principale, le même procédé pour demander un crédit à un partenaire financier. C’est donc très formateur !
2 ) Location saisonnière ou courte durée en locatif
C’est certainement la stratégie immobilière que nous préférons le plus en tant que propriétaire locatif. En effet, faire l’acquisition d’un appartement ou une maison pour ensuite l’exploiter en courte durée ou en saisonnier se rapproche très fortement de l’hôtellerie.
Car en l’espace de 10 ans, des plateformes comme Airbnb ont complètement bousculé l’univers du logement de tourisme. Aujourd’hui, même des professionnels préfèrent réserver des logements entiers plutôt que de se retrouver dans une simple chambre d’hôtel. La société a entièrement changé, les plus jeunes ne connaissent quasiment pas d’autres moyens de réservation. Il faut dire que ces entreprises mettent énormément de budget dans la communication et le marketing avec pour objectif de faire vivre de nouvelles expériences à ses utilisateurs.
D’autant plus qu’Airbnb, revendique 4,5 millions d’hébergements dans 81 000 villes réparties dans 191 pays pour vous dire à quelle vitesse s’est développé ce nouveau modèle de vie.
Certains investisseurs ont remplacé leur travail, donc pour le coup, ils ont réussi à obtenir une belle rémunération avec cette stratégie et s’occupent uniquement de la gestion de leurs appartements en courte durée.
Grâce à la diversité de ses paysages, mer, montagnes, campagnes, grandes villes, la France est toujours le pays le plus visité au monde. Il serait dommage de se priver de ce potentiel. A contrario, les mairies lorgnent de plus en plus et tentent dans certaines régions de freiner le développement du parc de logements en courte durée.
Avantages sur l’acquisition d’un Bien pour l’exploiter en courte durée :
- Doubler les loyers locatifs
- bénéfices qui peuvent parfois supérieurs à 60% à la location longue durée.
- Les investisseurs ont plus de flexibilité sur leurs logements. Vous pouvez bloquer les dates du calendrier de réservation pour profiter pour vous-mêmes de votre logement.
- Rencontres avec des personnes provenant des 4 coins du monde (Inde, Égypte, USA, Roumanie, Ukraine, Angleterre, Chine, Indonésie…,sont des voyageurs que nous avons gérés en 2022).
- Permet de gagner de l’argent et faire du patrimoine immobilier
En revanche, comme j’ai indiqué, ces stratégies de la location saisonnière ou courte durée se rapproche de l’hôtellerie et comporte leurs lots d’inconvénients.
Elle s’adresse à la catégorie d' »investisseur haut rendement » souhaitant obtenir un très fort niveau de rentabilité chaque mois avec une aversion au risque importante.
Bien que cette stratégie dégage un haut rendement, elle est très chronophage également. Il sera rapidement nécessaire de déléguer une partie ou 100% de la gestion par un prestataire pour traiter les Check In, Check Out, le ménage, la blanchisserie… En tant qu’investisseur, il sera beaucoup plus rentable pour vous de déléguer et aussi moins fatiguant. Je vous invite au début à faire ces tâches vous-mêmes pour vous rendre compte et être plus précis dans votre pilotage avec votre prestataire.
Les inconvénients ou contraintes observés :
- être disponible pour vos voyageurs ( sauf si vous déléguez 100% de la gestion)
- Filtrer les voyageurs malveillants, avec un peu d’expérience, on arrive à détecter ces personnes… Et dès que vous avez un doute, ne prenez pas le risque, écoutez votre intuition !
- Les commissions plateformes qui s’élèvent à 15% environ.
- L’exigence nécessaire sur la propreté, la communication, la rédaction des annonces
- Taux de remplissage qui peut être impacté ( on est dépendant de l’actualité comme avec la Covid).
- L’activité se professionnalise
- Veille concurrentielle sur les montants des nuitées pour toujours assurer un bon taux de remplissage
Actuellement, la courte durée est l’exploitation que nous préférons. Contrairement à la location longue durée, c’est la tactique qui permet d’accélérer sa vitesse d’enrichissement. Aujourd’hui, avec des outils pour automatiser, le ratio rentabilité/temps passé est plus qu’excellent.
–>Pont Formation Courte Durée
3) La Colocation ou le Coliving
La colocation consiste à partager des espaces, des services et des espaces communs entre plusieurs personnes.
La colocation permet de se loger pour moins cher que le marché classique.
Elle permet également de faire des économies d’énergie, de se déplacer plus facilement, d’avoir une vie sociale…
La colocation est un bon moyen pour réduire ses frais.
Si certains professionnels sont passés en mode hybride télétravail depuis le confinement, d’autres métiers permettent de travailler des mois entiers à distance. Le « digital nomad » est en voie de développement. Ce profil n’a pas de contraintes géographiques puisqu’il a juste besoin d’une bonne connexion et du bon matériel. Il est en recherche d’un cadre idyllique. C’est pour cela qu’il est observé un développement important des coliving en France et partout dans le monde( colocation haut de gamme pour travailleurs) répondant aux nouveaux besoins de ces travailleurs mobiles. En ce qui concerne le coliving, celui-ci permet aux locataires d’avoir des services supplémentaires. Les colocataires peuvent bénéficier d’un service de ménage, d’une aide à la personne, d’une aide service à la personne quotidienne, d’un service de conciergerie, ….
Le coliving permet d’avoir un meilleur équilibre entre son environnement privée et professionnelle.
Il permet par ailleurs de réduire ses frais en ayant des services supplémentaires à sa disposition.
Ceux sont toutes deux des tactiques hybrides entre la location à la semaine ( courte durée) et la longue durée.
La rentabilité sera moins importante qu’en courte durée mais c’est moins également moins contraignant.
Avantages de la colocation et le coliving
pour le propriétaire :
- Une rentabilité supérieure à la location classique
- Vous allez louer en meublée donc, vous allez pouvoir bénéficier de la niche fiscale en LMNP
- Un taux de rotation plus fréquent ( annuel), c’est plus de contrôle sur le logement
- la gestion locative en colocation est peu consommatrice en temps, il existe maintenant des outils digitaux qui facilitent la vie !
- Permet de faire du patrimoine et du cash flow positif tout en utilisant l’effet de levier de la fiscalité
- une demande en constante évolution ( 350 000 étudiants en 2025).
- Risques d’impayés faibles, voire inexistant
Pour le locataire :
- Évite l’isolement
- Économie sur le loyer
- plus d’espace pour un prix équivalent à celui d’un studio dans certaines villes.
- Plus de confort
- Se faire des amis, être dans un espace partagé, tendance actuelle
En tant que propriétaires investisseurs, la colocation est une véritable stratégie pour réaliser du patrimoine et générer un excédent de trésorerie confortable au fil de l’eau. Enlevez-vous l’idée que la colocation est uniquement réservée à des étudiants. Effectivement un bon nombre d’actifs ( environ 46%) préfèrent louer une chambre en colocation à des propriétaires. Si vous souhaitez faire une colocation d’étudiants, référez-vous au grand classique « top villes étudiantes » pour aiguiller votre choix.
Il est nécessaire de dire que dans bons nombres de secteurs, il est très difficile de trouver un logement en petite surface. De plus, l’accès au crédit pour acheter en primo acquéreur est plus difficile à obtenir. Et enfin avec l’inflation, le pouvoir d’achat étant réduit, un plus grand nombre de personnes trouvent dans la colocation une véritable solution pour pouvoir se loger correctement avec des équipements parfois très haut de gamme ( pièce de cinéma, pièce de jeu, jardin permaculture…,). Aujourd’hui, ce modèle d’exploitation est proposée en tout meublé, loyers, charges comprises, pas besoin de faire des travaux et bien souvent avec des services supplémentaires comme le ménage une voir plusieurs fois par semaine.
Cohabitation intergénérationnelle
Comme indiqué ci-dessus, un étudiant n’a pas les moyens bien souvent de louer un appartement plus grand qu’un studio. Les personnes âgées se retrouvent fréquemment toutes seules dans un logement parfois bien trop grand pour elles et sans aide. Également, les familles monoparentales ( 25% des familles) sont de plus en plus nombreuses. C’est pour cela que les propriétaires investisseurs sont aujourd’hui confrontés à des demandes avec des profils complètement différents et qu’une colocation intergénérationnelle prend petit à petit place au sein de l’hexagone.
4) Les résidences seniors
Pensez-y…
Les résidences seniors permettent aux personnes âgées d’être indépendantes tout en ayant des services à la carte.
Ces résidences seniors permettent aux personnes âgées de vivre dans un environnement sécurisé et adapté à leurs besoins.
Le but est que les résidents aient un cadre agréable et adapté à leurs besoins.
Les résidents sont accompagnés par des animateurs et des aides-soignants pour leur faciliter le quotidien.
Les résidences seniors sont de plus en plus répandues en France.
5) Investir dans un immeuble de rapport
Une autre stratégie d’investissement véritablement intéressante est celui de l’immeuble de rapport.
Cela peut sembler pas très réaliste pour un primo-investisseur. Spontanément, nous avons tendance à imaginer l’immeuble de rapport comme un immeuble parisien, avec 30 appartements sur 6 étages coutant plus de 6 millions d’euros. C’est une idée reçue ! il existe des résidences de taille modeste composé de 3 à 4 appartements sur 2 voir 3 étages pour un budget de 150 000€ nettement moins cher qu’un studio sur Paris ou Lyon.
Imaginez faire vos courses au Marché de Rungis ! en comparaison à l’univers immobilier , acheter un immeuble est quasiment identique. On achète à un prix de gros un ensemble d’appartements en prenant un seul crédit. Le financement est identique à celui d’un seul appartement, mais en réalisant l’acquisition d’un immeuble, le travail n’est à faire qu’une seule fois pour plusieurs appartements. Il ne faut pas oublier qu’un bon investisseur est là pour réaliser une optimisation de son temps par rapport au rendement.
En revanche, il est important de sentir prêt à affronter un tel investissement. En effet, il n’y a pas de syndic pour gérer les parties communes, le ravalement, la toiture, lors de la visite, c’est à vous qu’il appartient d’être vigilant sur ces points afin d’éviter d’avoir une sortie d’argent non prévue.
Un autre avantage très puissant également est d’avoir le total contrôle de l’immeuble. Vous faites ce que vous voulez à l’intérieur, dans les parties communes. En effet, pas besoin de demander l’autorisation en assemblée si vous souhaitez faire des travaux, pas de copropriété.
Vous êtes chez vous !
Bien souvent, les gens à qui je parle d’immeuble de rapport se font souvent une fausse idée de ce mode d’investissement. Ils pensent tout de suite aux grands immeubles haussmanniens à Paris, très imposants.
Or, c’est une fausse image parce qu’il faut savoir qu’un Immeuble en province peut-être moins cher qu’un appartement deux pièces sur Paris. Bien évidemment, il sera important de bien observer l’état, certainement vous tomberez sur des immeubles avec un bouquet travaux important. À vous de juger la pertinence d’investir ou non.
Les rentabilités suivant l’exploitation choisie peuvent être très intéressantes juste en louant en classique ou en nu. Néanmoins, cette stratégie beaucoup plus connue maintenant est assez concurrencée par les investisseurs, même les primo-investisseurs. Autrement dit, il vous sera nécessaire d’être très réactif sur votre recherche pour décrocher votre pépite.
Il est assez fréquent de voir des investisseurs s’associer pour investir à plusieurs sur ce modèle de Bien. Le montage se réalise majoritairement sous forme de société, en SCI, SAS, SARL, et chacun possèdent des parts en fonction de l’apport sur le dossier. Il est aussi coutumier de bien border l’aspect juridique avec un professionnel pour la création de la société, le pacte des associés, les statuts.
Les choses doivent être clairement indiquées, cadrées dès le départ, surtout concernant les revenus locatifs, la gestion de l’immeuble de rapport, l’organisation en général.
Nous, nous mettons une règle, celle de ne pas investir en dessous de 10% Brut sur ce type stratégie pour faire du locatif.
Pour résumer, les avantages d’investir dans un immeuble de rapport :
- Absence de copropriété
- Division du risque et vacances locatives limités
- concurrence limitée à une population d’investisseurs
- Frais mutualisés ( notaire, diagnostics, gestion, entretien…,)
- Un prix attractif ( de gros)
- Augmentation de votre parc immobilier rapidement
- Gain de temps considérables, ramené au nombre d’appartements
- une rentabilité souvent attractive
- une construction du patrimoine à forte valeur dans le temps
à l’inverse les inconvénients :
- Quantité de points à vérifier plus important que sur un seul lot
- Anticipation de tous les problèmes potentiels des parties communes
- Gestion de l’immeuble sous votre entière responsabilité
- Besoin d’une trésorerie importante pour palier aux aléas
Avec un budget de 150 000€ à 200 000€, vous pouvez détenir par exemple :
- Amiens ( 2419€ M2) : 3 studios de 20 M2 dans un immeuble de 90M2
- Saint Etienne ( 1263€ M2 ) : 2 x studios 22M2 et 28M2, 2 x T2 de 40 M2 et un local commercial dans un immeuble de 160M2
6) La division de lots
La division consiste à mutualiser un même espace, une résidence, un appartement pour louer à plusieurs locataires. On divise un même logement en plusieurs logements.
Exemple : vous achetez un appartement, vous réalisez une division de ce même appartement en deux, trois autres plus petits appartements.
Il est important de faire une étude de marché pour voir si le projet est possible et viable et de trouver ensuite des Biens qui se prêtent à ce type d’opération. Attention à bien respecter le règlement de copropriété.
À noter : c’est bien souvent les évacuations des eaux usées qui dirigent une division.
N’hésitez pas à demander un avis d’un expert dans les travaux pour vous aiguiller sur la faisabilité au niveau de cette contrainte technique.
7) Les autres techniques Immobilières
Ils existent encore plusieurs autres techniques comme celles citées ci-dessous dans l’immobilier. Néanmoins, ces dernières techniques s’adressent à des investisseurs un peu plus aguerris.
- L’achat revente
- Les locaux commerciaux
- Les bureaux
- Construction/promotion
9) SCPI
Je préfère classer le placement en SCPI à part puisqu’il s’agit bien d’un investissement dans la Pierre mais « papier ». « Pierre Papier » est le terme couramment utilisé pour désigner les parts de SCPI. Pourquoi « Parts » et bien parce que c’est en quelque sorte comme une SCI, celle-ci est ouverte à plusieurs investisseurs pouvant participer au projet.
Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) sont des sociétés dont le métier est de faire de l’immobilier :
immobilier de bureaux, immobilier commercial, Ehpad…
Leurs revenus sont donc constitués des loyers qu’elles collectent auprès de leurs locataires (commerçants, entreprises, gestionnaires d’Ehpad) et vous avez droit à une part des bénéfices si vous êtes détenteur ou détentrice de parts de la SCPI.
- La rémunération offerte par les SCPI à leurs investisseurs tourne autour de 4 à 6%. Quasiment sans risque.
- Les parts de SCPI s’achètent auprès de votre banque, d’un conseiller en gestion de patrimoine ou directement auprès de la SCPI.
- Une part de SCPI vaut généralement 100 à 200 euros à l’achat.
Voilà ! vous avez un bref aperçu de plusieurs solutions qui existent pour commencer à vous construire une nouvelle vie dans l’immobilier. Soit avec un seul bien, soit en mettant en place une stratégie pour construire un parc immobilier et en profiter de votre vivant et le transmettre à vos proches par la suite. Tout dépend encore une fois de la balance risque/rendement. On ne peut vous conseiller de bien vous entourer ( courtiers, conseillers bancaires, artisans, comptables, ….).
Sachez que le nombre de transactions immobilières a eu une hausse record en 2021 au niveau national. Même si beaucoup ont pensé à un effondrement du marché , le prix des Biens se sont envolés avec une hausse constatée de 5.1% sur l’ensemble du territoire ( exception avec Paris qui affiche une légère baisse de 0,9%).
L’amour des Français pour la pierre a résisté avec la crise. 75% se sentent confiants sur l’avenir de l’immobilier.
N’hésitez pas à nous contacter pour nous faire part de votre projet. Commencez l’optimisation de votre temps. Prenez un rendez-vous en cliquant sur l’image ci-dessous, nous verrons comment nous pouvons vous accompagner.
