Gestion locative : 5 conseils pour votre colocation

La gestion locative en colocation est plus complexe qu’il n’y parait. Les locataires sont différentes personnes et ont chacune leur personnalité, leurs habitudes, leur mode de vie. Il faut savoir s’y adapter pour les accueillir dans un cadre agréable et les faire participer aux différentes tâches de gestion.

colocataires jeunes actifs

Pensez-vous qu’il soit possible de trouver facilement un prestataire pour gérer vos colocataires ? Déléguer la gestion locative sans dégrader votre rentabilité et surtout avoir une prestation avec un bon rapport qualité prix ? Ou bien est-il préférable de gérer soi-même votre logement meublé ?

Dans cet article, nous allons vous apporter des précisions sur :

1) Comment bien aborder le sujet de la gestion locative en colocation ?

Vous êtes arrivé au bout du chemin !

À première vue, vous venez de réaliser le parcours du combattant pour mettre en route votre colocation, elle est toute rénovée, bien décorée, prête à accueillir vos premiers locataires ou plutôt colocataires et faire vos premiers euros. Avec vos calculs, sur le papier, il est prévu une belle rentabilité.

Avant tout, le gros point fort de ce type d’exploitation est la diminution des risques d’impayés.

Car par rapport à une location classique, ici le risque est divisé sur le nombre de locataires plutôt que sur une seule personne ou famille.

De plus, avec la tension locative connue en France, dans les grandes métropoles, beaucoup plus de personnes se tournent vers ce type de solution. Il n’y a pas uniquement les étudiants, on observe des jeunes actifs, des séniors, des personnes en situation de divorce, des familles monoparentales et également des retraités qui ne veulent plus vivre seul.

Infographie répartition des étudiants et jeunes actifs en colocation

D’autant plus que 70% des personnes qui recherchent une colocation ont moins de 25 ans et pour bon nombre, il s’agit de leur premier logement, de leur première expérience en tant que locataire.

En effet, que ce soit une colocation ou un coliving, c’est non seulement un très bon investissement qui offre une belle rentabilité, mais en plus apporte également son lot de bonnes vibrations grâce à l’énergie dégagée.

D’ailleurs, cette année, nous avons reçu des personnes en provenance des 4 coins du monde (Allemagne, Italie, Guyane, États-Unis, …. ) avec des parcours et profils très intéressants.

Malgré la Covid, notre taux de remplissage n’a pas été impacté. Nos revenus sont même légèrement supérieurs par rapport aux années précédentes à cause ou grâce aux confinements ( moins de turnover).

commentaires positifs annonces

2) Récapitulatif des étapes importantes pour préparer l’arrivée et la gestion d’un colocataire :

En tant que propriétaire investisseur, notez bien l’importance de suivre ces recommandations pour attirer les bons profils de locataires :

a)Concernant l’annonce :

  • Rédiger l’annonce avec de belles photos prises en amont, une immersion 100% en ligne du candidat pour louer en moyenne deux fois plus vite
  • Diffusion de l’annonce très détaillée sur les différentes plateformes sur internet ( Appartager.com, le Bon coin, la carte des colocs…)

b)Ne négligez pas la communication, répondez aux demandes de renseignement.

  • Répondre aux demandes d’informations concernant l’appartement, la ville, le règlement intérieur, la charte de colocation, le cadre de vie, le détail concernant le prix.

c) Contrôler le dossier réceptionné.

  • Étudier la solvabilité du dossier de la personne et du ou des garants

d)Une fois le dossier validé, on passe à l’administratif.

  • Rédaction du contrat de bail pour signature en individuel ou en collectif, dans ce cas, les colocataires doivent être tous présents (ALUR)
  • Rédaction de la clause de solidarité si vous optez d’en mettre une ( assez contraignante pour les étudiants ou jeunes actifs)
  • Réaliser un état des lieux pour la remise des clés

e) Accompagnez vos colocataires à se respecter entre eux, et aider les à sentir bien en communauté.

  • Mettre en place une charte  » de bonne conduite »annexée également au bail
  • intégrez également un règlement intérieur( qui reprend les règles de vie en communauté )
  • Contractualisez directement par vous-même une assurance habitation : plus simple à gérer !
  • Chèque ou virement pour la caution ( à expliquer la raison parce que souvent les nouveaux colocataires ne savent pas pourquoi…)
  • Mise au point sur le Planning ménage sur les parties communes, la chambre ( peut paraître scolaire, mais très important)
  • Remplir un formulaire CAF ( si besoin) pour les droits d’aide au logement ( C’est une fois par an… C’est l’attestation de loyer… La CAF demande au bailleur le montant du loyer et si le locataire est à jour des paiements).
  • Se rendre disponible, passer de temps en temps, gérer la petite maintenance ou des travaux plus importants.
  • Tenue de la comptabilité locataire et propriétaire ( lmnp ou SCI)
  • Règlement des taxes, des impôts comme la taxe foncière
  • Souscrire au nom du propriétaire aux différents abonnements suivant votre qualité de services ( électricité, eau, gaz, internet, Netflix…,)

f)Les pièces à demander pour votre futur colocataire et le(s) garant(s).

  • Photocopie de la pièce d’identité
  • Avis d’imposition ( pour les salariés)
  • 3 derniers Bulletins de paie ( pour les salariés)
  • Justificatifs de domicile ( EDF…,)
  • Dernière quittance de loyer

*si c’est une entreprise : 2 derniers Bilans + compte de résultat pour évaluer la santé financière

Demande de pièces supplémentaires pour les colocataires étrangers :

  • Photocopie de la pièce d’identité
  • Attestation de travail en France
  • possible de demander une attestation de bourse
  • En règle générale, les colocataires étrangers auront des difficultés à apporter un garant ( des solutions existent à ce niveau-là).

Vous avez la possibilité de réservez un coaching sur la thématique de la colocation pour obtenir un accompagnement plus précis sur votre projet.

session-coaching-de-mellonia-academy

3) Déléguez où gérer soi-même la gestion locative colocation ?

Depuis que nous exploitons nous même ce type de biens en Colocation, nous constatons que ce modèle d’exploitation se rapproche d’un format classique comme celle d’un appartement en meublé. La différence étant le taux de rotation plus important, ce qui reste logique au regard de la division d’espace et des besoins différents de chaque colocataire.

Car cela peut devenir très vite chronophage de réaliser les entrées,sorties, états des lieux, signature de contrat, gestion courante, petits travaux, déplacement pour rejoindre la ville où se trouve la coloc.Ce n’est surtout pas l’objectif d’un bon investisseur de passer autant de temps sur ces sujets.

Au fur et à mesure de notre expérience, on constate qu’ il n’y a pas de règle entre les étudiants et les jeunes actifs ( nous n’avons pas testé les séniors) sur la durée de contrat au sein de la colocation.

Les objectifs sont différents, le contrat de bail avec un étudiant est plus stable puisqu’il va suivre un programme annuel au niveau de ses études. Nous avons une date de début et une date de fin assez précise.

C’est ainsi que pour le locataire jeune actif qui se lance dans la vie active, il touche ses premiers revenus et va vouloir rapidement avoir son indépendance au niveau de son hébergement.

L’avis de Mellonia Academy : Nous avons une préférence pour les étudiants, on se sent plus proche d’eux, les parents ne sont pas bien loin et se portent garants. En tant que propriétaire investisseur, ce que l’on recherche, c’est le maximum de garanties ainsi qu’une bonne rentabilité en recherchant le meilleur taux de remplissage des chambres.

Avec les jeunes colocataires, c’est assez sympa d’être un passage relais entre la sortie de la maison parental et le saut dans le grand bain… de la vie !

Donc, si vous avez l’occasion, essayez de gérer vous-même au moins la première année votre colocation pour vous rendre compte. Cet avis est encore plus valable s’il s’agit de votre premier investissement.

Ensuite, il vous sera possible de bien mieux déléguer à une agence immobilière, une conciergerie ou un prestataire spécialisé. Vous aurez acquis assez d’expérience sur les besoins, les difficultés, les ajustements au sein d’une colocation.

En effet, vous serez plus à l’aise lorsque vous aurez au téléphone un prestataire puisque vous aurez un minimum de connaissances.

NOS 3 ASTUCES POUR VOUS AIDER À GÉRER VOUS-MÊME VOTRE COLOCATION :

  1. Rédiger votre annonce et copiez-la dans un fichier Google sheet, Word ou une APP de notes pour que ce soit très simple à retrouver pour votre prochaine diffusion, idem pour les photos.
  2. Visite Virtuelle : Faire une vidéo ou plusieurs vidéos commentées avec les différentes chambres ( avec un smartphone cela passe très bien), des parties communes, des chambres, mettez-la sur YouTube par exemple (en non répertoriée) pour pouvoir l’envoyer. Vos futurs colocataires proviennent de toutes les régions et villes de France.
  3. Organisez les visites avec un autre colocataire. Il y a toujours un “Big Brother” un ou une colocataire référent.e dans une colocation. Faites bien le point avec lui pour qu’il explique les lieux, parties communes, la chambre, les meubles mis à disposition, la ou les cuisines, ….
clés colocation

3) DÉLÉGUEZ LA GESTION locative colocation À UN TIERS

Plusieurs solutions existent pour déléguer sa colocation.Nous constatons des difficultés pour certains Investisseurs que nous avons interrogé à trouver des solutions dans certaines villes de province.

a) Commençons par examiner les avantages à sous-traiter :

  1. Vous achetez la tranquillité pour gérer votre logement
  2. Les agences immobilières dans certaines villes offrent un suivi plus strict avec l’actualisation des dernières législations.( bien analyser les conditions et ne pas hésiter à comparer le prix également si vous avez le choix).
  3. Les colocataires sont moins tentés d’abuser avec une entreprise de gestion qui se montre généralement plus ferme lorsque les colocataires appellent pour des petites babioles.
  4. Vous évitez tout le process vu plus haut dans cet article, moins d’administratif…
  5. Vous bénéficiez du carnet d’adresses avec des prix négociés( plombier, prestataire ménage, ….)

b)LES INCONVÉNIENTS À SOUS TRAITER :

  1. Les propriétaires interrogés ont une véritable difficulté à trouver une agence sérieuse. En raison du taux de rotation, dans certaines villes, c’est mission impossible, alors attention où vous investissez.
  2. Le coût qui vient réduire la rentabilité. La moyenne constatée se situe entre 10% et 15% des loyers par mois ( prestations : ménages, communication avec les colocataires, gestion des baux …)

Nous avons réalisé un sondage et reçu une proposition auprès d’un prestataire important qui est présent dans notre secteur, mais également dans plusieurs régions de France. La demande pour faire un devis est pour un appartement meublé en colocation à 4 chambres à 510 euros de loyers.

VOICI 2 offres de services REÇUES après notre recherche SUITE À NOTRE APPEL TÉLÉPHONIQUE :

  • Mise en location de votre bien

Proposition numéro 1

  • Passage d’un photographe professionnel qui réalise un reportage de votre logement .(photos grand angle, visite à 360°, une vidéo commentée de l’intérieur du bien et des parties communes, etc).
  • La mise en ligne du bien sur les principaux canaux de diffusion avec des abonnements premium : Se Loger, Logic Immo, Bien ici, Leboncoin, à vendre à louer et une dizaine d’autres canaux moins réputés.
  • Vente privée auprès des entreprises et grandes écoles dans le périmètre de votre appartement.
  • La sélection du locataire après étude de l’aspect financier. Vous aurez toujours le dernier mot sur le choix du candidat !
  • La rédaction du bail en respectant la législation en vigueur ( loi).
  • L’état des lieux d’entrée exhaustifs avec photos et inventaire, réalisé par un agent professionnel spécialisé dans le locatif.

Le tout pour 60 % TTC sur le premier mois de loyer charges comprises encaissé ( après négociation).

Gestion locative innovante : 

  • En premier lieu l’entreprise concernée s’occupe de la relation avec le locataire grâce à un gestionnaire dédié expert sur les sujets d’intendance d’un bien immobilier.
  • Les problèmes techniques qui pourraient survenir pendant la durée du bail sont gérés par le biais de devis soumis à votre approbation sur un espace sur internet.
  • Une plateforme claire, des échanges dédiés avec votre gestionnaire et une transparence totale.
  • L’encaissement des loyers en début de mois.

Le tout pour 3,9 % TTC sur votre loyer charges comprises encaissé. Soit en moyenne 2x moins cher que les acteurs traditionnels.

Proposition 2 :

  • Mise en location de votre bien & gestion locative :
  • Prise en charge d’un coursier ou envoi par courrier de vos clés.
  • Proposition de devis d’ameublement de votre bien ou faire des travaux de rénovation, avec des artisans triés sur le volet.
  • Et, en cas de logement neuf (VEFA ou Pinel), représentation pour la livraison définitive du bien (levées des réserves et réception).
  • Passage d’un photographe professionnel. Celui-ci réalise un reportage de votre logement meublé. (photos grand angle, visite à 360°, une vidéo commentée de l’intérieur du bien et des parties communes, etc).
  • La mise en annonce du bien meublé sur les principaux canaux de diffusion avec des abonnements premiums. Des sites comme SeLoger, Logic Immo, Bien ici, Leboncoin, à vendre à louer et une dizaine d’autres canaux moins réputés.
  • Vente privée auprès des entreprises et grandes écoles dans le périmètre de votre appartement.
  • La sélection du locataire après étude de l’aspect financier. Vous aurez toujours le dernier mot sur le choix du candidat !
  • Instauration d’une charte de bonne conduite et désignation d’un colocataire référent.
  • La rédaction du bail en respectant la législation en vigueur.
  • L’état des lieux d’entrée exhaustifs avec photos et inventaire, réalisé par un agent professionnel.
  • Il ya aussi la gestion de la relation avec le locataire grâce à un gestionnaire dédié expert sur les sujets d’intendance d’un bien immobilier.
  • Les problèmes techniques qui pourraient survenir pendant la durée du bail. Ils sont gérés par le biais de devis soumis à votre approbation sur votre espace sur internet.
  • Une plateforme claire, des échanges dédiés avec votre gestionnaire et une transparence totale.
  • L’encaissement des loyers en début de mois.
  • Aide à la déclaration fiscale
  • Suivi et réception des travaux supérieurs à 2000 euros TTC
  • Gestion intégrale des contentieux de loyer : huissier et présentation au tribunal
  • Il propose un espace membre (réduction négociée : liasse fiscale, annonces investisseurs, tarifs préférentiels pour les abonnements de votre locataire, etc)

Enfin le tout pour 10 % TTC par mois sur votre loyer charges comprises encaissé.

Avis Mellonia Academy : En définitive, le contenu des 2 offres de service répondent à notre besoin en tant que propriétaires investisseurs.L’échange avec la conseillère a été très convivial et surtout possède une expérience en colocation à titre personnel. Nous nous adressons à des professionnels sur ce type de gestion locative et cela s’entend au téléphone.

En conclusion, prenez le temps de réaliser la gestion locative de votre Bien par vous-même. Observez au moins sur une année le taux de rotation sur votre ville. Avant tout, observez les besoins de vos occupants, améliorer vos connaissances dans ce mode d’exploitation locatif. Ensuite étudiez une solution de gestion locative pour sous-traiter à un prestataire de confiance.

Observez les différents commentaires laissés par les autres propriétaires sur l’agence concernée.

Si cet article vous a intéressé, nous développons actuellement une “formation sur la colocation“. Celle-ci va vous permettre de maitriser les fondamentaux et exploiter en toute autonomie. Inscrivez-vous sur la liste d’attente pour être prévenu dès la prochaine sortie.

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