Qu'est-ce que le cash flow immobilier ?

Le terme « cash flow » devrait être largement connu, mais il est surtout associé au bilan des entreprises. Mais l’immobilier a également un cash-flow et cela est crucial pour les investisseurs. 

Le cash-flow immobilier est un indicateur important car il montre si un investissement immobilier génère des flux de trésorerie positifs ou négatifs. Il s’agit donc d’un indicateur de base pour chaque bien d’investissement dont il est question pour un investisseur et qui doit être examiné de plus près.  

DÉFINITION DU CASH-FLOW IMMOBILIER 

QU’EST-CE QUE LE CASH FLOW IMMOBILIER ? 

Lorsque vous envisagez un investissement immobilier, il y a deux éléments principaux que vous devez comprendre parfaitement et être capable de prévoir : les revenus et les dépenses.

Comprendre les principales données financières d’un bien immobilier vous permet de comprendre exactement ce qu’est le cash-flow. 

Le cash-flow compare donc les revenus et les dépenses pour un bien immobilier locatif. Si les revenus sont supérieurs aux dépenses, on parle d’un cash-flow positif.

Si les dépenses sont supérieures, le cash-flow est négatif.

CASH-FLOW IMMOBILIER : LE FLUX DE TRÉSORERIE

Maintenant, beaucoup peuvent penser se dire : « Je n’ai pas l’argent pour investir ». C’est là que l’effet de levier entre en jeu : vous n’avez pas besoin de beaucoup de fonds propres pour investir dans un bien immobilier. Avec un comparateur de financement, vous trouvez les meilleures conditions, vous financez votre bien par l’intermédiaire d’une banque et vous faites rembourser le prêt par votre locataire. 

Dossier Bancaire immobilier

CALCULER LE CASH-FLOW IMMOBILIER 

COMMENT CALCULER LE CASH-FLOW IMMOBILIER ?  

En termes simples : Les dépenses sont déduites des revenus. S’il reste de l’argent, le cash-flow est positif.

Le cash-flow est le montant du bénéfice que vous réalisez chaque mois après avoir collecté tous les revenus, payé toutes les dépenses d’exploitation et mis de côté des réserves de trésorerie pour les réparations futures.

Pour les investisseurs immobiliers, le cash-flow est le principal levier pour augmenter les revenus. 

LE CALCUL DU CASH-FLOW IMMOBILIER

Le calcul du cash-flow immobilier d’un bien locatif est un processus relativement simple : 

  • Déterminez le revenu brut de la propriété. 

  • Déduisez toutes les dépenses du bien. 

  • La différence est le flux de trésorerie de la propriété. 

Le revenu locatif brut d’un bien est le revenu total de toutes les sources avant toute dépense ou tout paiement.

Certaines propriétés, comme une location, n’auront qu’une seule source de revenu, le revenu locatif. Mais certains biens locatifs, en particulier les biens commerciaux, peuvent avoir d’autres sources de revenus. 

Pour ce faire, il est d’abord important de savoir quelles sont les dépenses réellement engagées. En principe, les dépenses peuvent être divisées en plusieurs catégories : les frais accessoires d’achat ( frais de notaire et de cadastre), les frais d’emprunt (intérêts et remboursement), les frais d’entretien et la ventilation des frais de gestion. 

Les dépenses sont maintenant comparées aux revenus locatifs pour déterminer le cash flow immobilier. La différence représente votre revenu mensuel, à condition qu’il s’agisse d’un excédent et donc d’un cash-flow positif.  

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QU’EST-CE QU’UN BON CASH-FLOW IMMOBILIER ? 

Cette question donne l’impression d’être assez facile à répondre : 

  • Cash flow positif = bon cash flow 

  • Cash-flow négatif = mauvais cash-flow 

BIENS IMMOBILIERS À CASH-FLOW POSITIF 

Un bien immobilier qui a un cash-flow positif vous rapporte régulièrement de l’argent.

Ce n’est pas le cas de tous les investissements immobiliers, car il existe malheureusement aussi un grand nombre de biens à cash-flow négatif pour lesquels les investisseurs doivent débourser mois après mois. Pour parvenir à un cash-flow positif, il y a toutefois un certain nombre de choses que vous pouvez faire. 

Le taux d’intérêt et la durée du remboursement sont négociables et il est souvent possible d’agir sur les frais de gestion également. 

D’autre part, les revenus locatifs doivent être aussi élevés que possible. Cela dépend non seulement de la valeur que vous allez apporter dans le Bien ( meublé avec une belle décoration) mais aussi de son emplacement ( proximité centre-ville, transports, commerces, écoles,….)

Nous vous conseillons sur les conditions et faisons en sorte que vous puissiez financer aux meilleures conditions possibles

CASH FLOW GRÂCE À L’IMMOBILIER 

De nombreuses personnes pensent qu’elles ne disposent pas du capital nécessaire pour devenir un investisseur immobilier. Et souvent, ils manquent également des connaissances nécessaires pour acheter une propriété locative. 

Mais les clients sont souvent surpris de la facilité avec laquelle ils peuvent accéder à leur première propriété. Et dans la plupart des cas, il ne s’arrête pas à une seule propriété, car un deuxième et un troisième investissement immobilier sont rapidement recherchés. Et beaucoup de clients gagnent déjà un revenu passif considérable avec leurs propriétés de revenu de flux de trésorerie . 

Selon l’horizon temporel de l’investisseur, un cash-flow immobilier négatif peut être tolérable pendant un certain temps dans certains cas, tant que l’investissement dans un appartement est rentable à l’avenir. D’autres clients souhaitent un cash-flow positif dès le premier jour pour compléter leurs revenus.

POUR QUELLE AUTRE RAISON VOULEZ-VOUS EXPLOITER LE POUVOIR DU CASH-FLOW ? 

Le cash-flow crée plus d’opportunités. Réinvestir les bénéfices d’un immeuble de rapport dans un autre investissement est un excellent moyen d’accroître de façon exponentielle votre bien-être financier. Cela rassure le Banquier.

Le cash-flow immobilier crée la sécurité. Le revenu mensuel supplémentaire que vous apportez peut vous aider à créer une réserve d’épargne plus importante pour vous protéger contre les dépenses imprévues (comme les factures médicales, l’entretien de la voiture, etc.). 

Exploiter un Bien en location

LA RÈGLE DU 1% 

L’une des meilleures règles pour déterminer rapidement si un bien immobilier peut générer un cash-flow positif est la règle du 1%.  

La règle stipule qu’il y a de bonnes chances que vous ayez trouvé une propriété rentable si elle est louée pour au moins 1% du prix d’achat.  

Par exemple, si vous achetez une propriété pour 100 000 euros, elle doit être louée au moins 1 000 euros par mois pour être rentable. 1 000 euros par mois, c’est 1 % du prix d’achat de 100 000 euros. 

Maintenant, ce n’est pas parce qu’une propriété satisfait à la règle du 1 % que vous devez vous lancer, conclure un contrat et transférer de l’argent immédiatement. Vous devez encore vérifier de nombreux autres facteurs et dépenses, comme : 

  • Les frais de notaires 
  • les taxes foncières 
  • L’assurance 
  • Les frais de gestion de la copropriété 
  • L’inoccupation du logement locatif dit « vacances locatives
  • Les réparations 

FACTEURS QUI NUISENT À VOTRE TRÉSORERIE 

RÉPARATIONS ET ENTRETIEN 

Personne n’aime recevoir un courriel de son gestionnaire immobilier lui disant qu’une nouvelle chaudière est nécessaire. Personne n’aime avoir à réparer une fuite de toit. Mais cela peut arriver et arrivera. 

Idéalement, vous devriez économiser une partie de vos revenus chaque mois pour faire face à ces coûts imprévus. Cependant, il arrive que vos réserves ne soient pas suffisantes pour couvrir certaines dépenses et que vous deviez puiser dans votre poche. Si cela se produit, dites « bye bye » au cash-flow. 

ROTATION DES LOCATAIRES 

C’est un tueur de trésorerie. Parfois, lorsqu’un locataire déménage, il y a des réparations ou des nettoyages que vous devez effectuer en plus de ce que couvre son dépôt de garantie.  Plus vous viserez le confort des occupants, moins vous aurez de Turn-Over.

VACANCE LOCATIVE DU LOGEMENT 

Un bien vacant = un bien qui ne génère pas de liquidités. Sans revenu, il n’y a aucune chance que vous ayez des rentrées d’argent. 

TAXES FONCIÈRES/ASSURANCE 

On les oublie souvent mais elles pèsent toujours dans un budget.

LES FACTEURS QUI AIDENT VOTRE TRÉSORERIE 

AUGMENTATION DU LOYER 

La façon la plus évidente d’augmenter le cash-flow est d’augmenter le montant du loyer de votre propriété.  

Pour ce faire, vous pouvez acquérir un bien avec des travaux à réaliser (dont les loyers actuels et le prix d’achat sont inférieurs à la demande du marché), faire les travaux de rénovation et aligner le bail sur le loyer du marché. Voir même au-dessus… Vous pouvez également ajouter de nouvelles commodités (climatisation, lave-vaisselle, etc.) et améliorer les finitions ( décoration ) pour augmenter le loyer. 

LOCATAIRES À LONG TERME  

Comme nous l’avons mentionné précédemment, la rotation et l’inoccupation sont deux des plus grands tueurs de flux de trésorerie, vous devez donc vous mettre en position d’avoir des locataires à long terme dans votre propriété. Vous pouvez augmenter vos chances d’avoir des locataires à long terme en les gardant heureux, en apportant du confort supplémentaire. 

REFINANCEMENT 

Il est bon de vérifier de temps en temps auprès de votre prêteur et de surveiller les taux d’intérêt. Si vous constatez que les taux baissent, vous pouvez peut-être refinancer votre prêt, réduire vos mensualités et augmenter vos liquidités par la même occasion.  

Et vous ?

Envisagez-vous d’investir dans l’immobilier locatif ? Envisagez-vous de vous créer du patrimoine, pour ensuite ne plus dépendre que d’une seule source de revenus ? De pouvoir laisser derrière vous à votre petite famille le fruit de votre travail ?

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