Louer un logement meublé sur des courts séjours à des voyageurs ou à une clientèle de passage, c’est vouloir mettre un pied dans l’univers des stratégies haut rendement de l’immobilier.
En revanche, quand j’ai commencé à vouloir faire de la location courte durée ( LCD) pour remplacer mes revenus, j’ai surtout mis le pied dans un véritable labyrinthe. Je me suis retrouvé face à une règlementation au prime abord assez complexe et, du coup, j’appréhendais de faire de grosses erreurs.
En effet, je me suis posé tout un tas de questions en observant ces nombreuses règles.
Faire de la courte durée meublée, ce n’est pas uniquement réaliser une belle décoration et remettre des clés à un voyageur.
Non, il s’agit de porter une attention particulière à la règlementation et ainsi éviter de sérieux ennuis après le démarrage de son activité.
Donc, j’ai tenu dans cet article à résumer l’essentiel sur les différentes règles qui existent comme par exemple :
- La clause de bourgeoisie dans un règlement de copropriété
- Anticiper des problèmes avec le voisinage
- La réglementation sur le nombre de jours tolérés en louant sa résidence principale.
- Le type de contrat de bail à appliquer à la LCD.
- Les obligations pour le bailleur et le locataire.
-
Nous développerons l’ensemble des sujets pour réaliser votre activité conformément au cadre fixé par les différentes lois.
D’autant plus que ces dernières années, la LCD meublée ou saisonnière est davantage sous les projecteurs juridiques, surtout dans certaines villes de France. On lui reproche même ( comme à Paris) de provoquer une tension sur le parc locatif.
En discutant avec d’autres investisseurs, je me suis même rendu compte que certain.es ne connaissent pas bien la réglementation en location meublée courte durée. Pire, je vois souvent des personnes se poser des questions une fois le bien acheté.
Donc, pour profiter du développement du tourisme et de la reprise suite à la crise sanitaire, maitriser la règlementation de A à Z en location meublée LCD vous garantira d’accueillir vos hôtes dans les meilleures conditions. Ainsi, l’objectif de cet article est que vous dormiez l’esprit tranquille tout en faisant rentrer le Cash Flow
1° Les règles applicables à toutes les locations courte durée meublées
Pour devenir propriétaire bailleur en location courte durée, nous devons respecter certaines obligations préalables.
a)Les obligations relatives à la mise aux normes du logement
Deux types d’obligations différentes :
- Un Logement décent
- et en bon état de réparation de toute espèce
Les locations saisonnières et courte durée sont en meublé. Par conséquent, l’hébergement doit être suffisamment équipé pour y séjourner normalement.
Une liste de meubles est obligatoire. Celle-ci pourra être annexée à votre contrat de bail saisonnier et fera office également d’inventaire.
En ce qui concerne les plateformes de réservation ( Airbnb, Booking, Abritel, …), le descriptif est dématérialisé. On indique à la rédaction de l’annonce le détail des meubles et accessoires figurant dans l’hébergement.
En revanche, il est important de rajouter un inventaire à l’intérieur du logement pour vos hôtes en y indiquant les quantités sur les ustensiles de cuisine, les verres, les accessoires, ….
Prenez le temps de faire cet inventaire parce qu’il y a souvent de la casse de verres, d’assiettes, ou des objets qui disparaissent ( multiprises, rallonges électriques …. ).
Cela permet, à chaque nouvelle réservation, de vérifier qu’il ne manque rien pour le contrat de location suivant et de refacturer les manquants ou casse au locataire précédent.
Nous devons également, en tant que bailleur, nous assurer que l’hébergement loué répond aux normes de sécurité :
- installation d’un détecteur de fumée
- système de sécurité agréé pour éviter les risques de noyade en présence d’une piscine.
b)Les obligations préalables à la mise en location
Je vous propose d’aller écouter une musique douce pour aligner vos chakras avant d’entamer cette partie.
c) Le Meublé de tourisme
C’est important de bien connaître ce qu’est un meublé de tourisme à la différence avec les chambres d’hôtes ou gites.
Les chambres d’hôtes et gites nécessitent la présence de l’hôte contrairement au meublé de tourisme où la gestion est plutôt “libre”.
L’article D. 324-1 du Code du tourisme les définit comme :
« Des villas, des appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle qui y effectue un séjour à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile ».
On y trouve donc :
- Des maisons individuelles meublées ( sont compris les maisons de vacances)
- Des appartements de toutes surfaces
- des studios
- des villas
et les catégories suivantes :
- Résidence principale
- Résidence secondaire
- Local commercial transformé en habitation ( ancien bureau, commerce ou magasin).
À la différence des hôtels, chaque local est pourvu d’un coin cuisine.
d)Chambre d’hôtes
C’est l’une des formes les plus récentes de la location saisonnière et LCD.
Elle consiste à offrir à la location, généralement à la nuitée, voire à la semaine, une chambre meublée avec, le cas échéant, des dépendances (piscine, jardin, etc.) au sein du domicile de l’exploitant ou dans un bâtiment attenant avec fourniture du linge de maison et de toilette et du petit-déjeuner pour un prix forfaitaire.
L’article L. 324-3 du Code du Tourisme définit les chambres d’hôtes comme des :
« Chambres meublées situées chez l’habitant en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées assorties de prestations ».
Les articles D. 324-13 et D. 324-14 du Code du Tourisme précisent que l’accueil doit être assuré par l’habitant. Ce qui exclut l’intermédiation d’un professionnel du tourisme ou de l’immobilier.
La loi impose à tout exploitant d’une chambre d’hôte de déclarer cette activité, l’hébergement et ses caractéristiques en mairie du lieu de situation de l’immeuble.
e) Les Gîtes
Vous pouvez décider également de créer un gîte.
Deux formules sont possibles :
a) Soit un gîte de France.
b) Soit un gîte rural classé.
Les gîtes de France
Fédération reconnue par l’État, les Gîtes de France délivrent un agrément pour toute ouverture d’un gîte.
Selon leur environnement, leur degré de confort et les services proposés, les hébergements labellisés par Gîtes de France sont classés en épis.
- Les gîtes de France ne doivent pas être des constructions neuves, ou être pourvus d’accès extérieur.
- Ils doivent en revanche être suffisamment éloignés des sources de pollution sonore ou olfactive pour assurer une tranquillité optimale de leurs occupants.
Quatre niveaux de confort sont prévus. Les critères propres à chaque niveau d’épis prennent en compte :
- la situation du gîte,
- son environnement immédiat,
- la qualité et l’apparence du bâti
- et la quantité d’éléments relevant de l’aménagement intérieur.
Les gîtes ruraux
Le gîte rural est une maison ou un logement indépendant implanté en zone rurale et proposé à la location à la saison, au mois, à la semaine ou à la nuitée.
Indépendant du domicile du bailleur, il doit comporter :
- une ou plusieurs chambres,
- un salon/salle à manger,
- une cuisine
- et des équipements sanitaires.
Ces catégories listées ci-dessus ne sont pas soumises à la réglementation du meublé de tourisme.
2° Règlementation Courte Durée avec une résidence principale (RP)
Rappelez-vous, vous devez occuper votre résidence principale au moins 8 mois dans l’année pour pouvoir la louer en meublé de tourisme sur des courtes périodes.
Il est indiqué dans l’article du Code du tourisme (Version en vigueur du 25 novembre 2018 au 29 décembre 2019) que tout meublé de tourisme doit être déclaré au Maire de la commune où se situe le logement.
Tout meublé de tourisme, à l’exception de la résidence principale !
Cette déclaration n’est pas obligatoire pour le local d’habitation principale au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Néanmoins, depuis l’entrée en vigueur de la loi pour une République numérique en 2016 et la Loi Elan en 2018, certaines communes obligent tout de même les propriétaires à déclarer leur résidence principale en Mairie afin de leur remettre un numéro d’enregistrement. C’est le cas pour Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse, Tours, …..
Ce numéro d’enregistrement, lors de la création de votre annonce sur les plateformes de réservation en ligne ( Airbnb ou autres) est exigé.
Alors, le moyen le plus fiable pour savoir précisément ce que vous devez faire est de vous renseigner auprès de la Mairie où se situe le logement ( attention à trouver le bon interlocuteur).
a) Les trois conditions d’accueil de La clientèle en RP
- Votre hébergement loué est exclusivement pour la personne qui a réservé ( vous n’êtes pas présent).
- L’hébergement est mis à disposition pour une courte durée ( Location à la nuitée, à la semaine, au mois).
- Le voyageur est considéré comme une clientèle de passage donc, n’élue pas domicile dans votre logement.
b) La durée de location du logement en RP
Il est possible de louer 120 jours ( 4 mois) par an sa résidence principale. En revanche, vous devez respecter cette règle : 90 jours maximum ( 3 mois ) par client.
A savoir : La règle des 120 jours peut être dépassée :
- dans certaines communes uniquement pour raison d’obligation professionnelle, de santé ou de cas de force majeure
- Si vous avez fait la demande d’un changement d’usage* de votre local d’habitation principale.
c) Sous-louer sa résidence principale, c’est possible !
Vous êtes locataire de votre résidence principale et vous avez envie de louer celle-ci donc « sous-louer« , deux règles sont à respecter :
- Demander et obtenir une autorisation écrite de votre propriétaire
- Louer à votre locataire au même prix que votre loyer ( sinon il faut passer en sous location professionnelle).
Attention : Le locataire qui sous-loue sans accord s’expose à une résiliation de son bail. Une décision de la cour de cassation a condamné un locataire à reverser tous les loyers qu’il a récupérés à son bailleur.
d) Clause d’habitation exclusivement bourgeoise
Il est ici précisé que si le logement à louer est situé dans une copropriété, la destination de l’immeuble, notamment par la clause d’habitation bourgeoise, peut interdire la location saisonnière ou courte durée.
Il est important de faire la distinction entre :
- La clause d’habitation bourgeoise
- et, la clause d’habitation bourgeoise exclusive
Cette dernière interdit toute autre activité que l’habitation au sein de l’immeuble.
Il est primordial de bien verrouiller ce point précis au risque de devoir arrêter votre exploitation du jour au lendemain.
e) Déclaration début d’activité – déclaration auprès des impôts
Pour louer ou sous-louer sa résidence principale, vous devez faire une demande d’inscription de votre logement auprès du greffe du tribunal de commerce dans la commune où se situe l’hébergement. C’est simple et gratuit. Le document est la déclaration du début d’activité appelé aussi P0i.
Vous recevrez un numéro de SIRET et vous serez inscrit dans le répertoire Sirène de l’Insee.
N’omettez pas dans vos calculs de vérifier si vous êtes assujettie à la cotisation foncière des entreprises ( CFE)*. Renseignez-vous auprès du service des impôts de votre zone.
f) Taxe de séjour
Certaines communes prennent une taxe de séjour pour les voyageurs séjournant sur leur territoire. Celle-ci varie en fonction de la commune. Vous pouvez retrouver cette information pour les hébergements touristiques non classés ou classés sur l’outil mis en place par le service des impôts.
À savoir : le taux s’applique par personne et par nuitée.
3° Règlementation Courte durée avec une résidence secondaire
Une résidence secondaire est un hébergement utilisé pour des séjours de courte durée (week-ends, loisirs ou vacances). Les logements meublés mis en location pour des séjours touristiques ( comme pour un investissement locatif) sont également classés en résidences secondaires.
Distinguer logements occasionnels et résidences secondaires est parfois difficile, c’est pourquoi, les deux catégories sont souvent regroupées.
a) Démarches en Mairie
Chaque Mairie a la liberté d’établir sa propre règlementation en restant dans le cadre fixé par les lois.
S’agissant d’un meublé de tourisme, une demande de déclaration est obligatoire. Elle est à adresser au maire de la commune ou l’arrondissement de l’habitation concernée en application des articles L. 324-1-1 I et D. 324-1-1 du code du tourisme. Elle peut s’effectuer en ligne sur le site du service public.
Attention : Depuis la loi Élan de 2018, l’amende pour non-respect de cette obligation est fixée à la date de cet article à 5000€ ( au lieu de 450€ auparavant).
À noter : La loi pour une république numérique appliquée de 2016 permet aux communes de délivrer un numéro d’enregistrement par logement. Ce numéro est demandé systématiquement sur les plateformes de réservation lors de la création d’une annonce.
- 3 procédures existent. Dans certains cas, votre exploitation peut être considérée comme un usage hôtelier ou commercial et non plus comme un usage d’habitation ( source : service public).
- Certaines très grandes villes obligent le propriétaire à demander une autorisation de changement d’usage* en meublé de tourisme avant toute chose pour louer votre résidence secondaire. Il s’agit notamment Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse, Tours.
- Les autres grandes villes (communes de plus de 200 000 habitants et communes situées dans les Hauts-de-Seine 92, la Seine-Saint-Denis 93 et le Val-de-Marne 94) attendent du propriétaire uniquement une déclaration, puis à demander une autorisation de changement d’usage* ( pas forcément appliqué, il y a des Mairies qui s’arrêtent juste à la simple déclaration).
Notez que toutes les autres communes peuvent décider d’appliquer cette procédure. - Dans toutes les autres villes, le propriétaire doit faire une déclaration.
Ce qu’il faut retenir : La commune où se situe le logement arbitre tout en restant dans le cadre légal, librement sa propre règlementation.
b) Changement d’usage
Le changement d’usage est une transformation du logement d’habitation en un local d’activité ( professionnel , commercial, location touristique courte durée). Selon l’article L.631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation et de l’article 3 du règlement municipal.
Pour faire simple, le changement d’usage est à demander en plus des démarches classiques si :
- L’hébergement se situe dans une ville de plus de 200 000 habitants ;
- le logement se situe en petite couronne de Paris, communes situées dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne ( un conseil, appelez directement la Mairie pour vérifier qu’elle applique la règle… parfois Non !) ;
- Votre logement est dans une ville de 50 000 habitants avec une ou plusieurs zones tendues ( déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements).
À noter : Pour les biens immobiliers en copropriété, cette autorisation est soumise à l’absence d’interdiction dans le règlement de copropriété. Si le règlement indique une clause de bourgeoisie exclusive, alors la Mairie ne vous délivrera pas l’autorisation du changement d’usage de votre habitation.
Il existe :
- Une autorisation de changement d’usage à titre personnel et temporaire : celle-ci ne peut être cédée et attachée à la personne du demandeur. Elle ne nécessite pas de compensation.
- Une autorisation de changement d’usage à titre réel et définitive : celle-ci est attachée au local et ne peut être délivrée qu’à condition de proposer une « compensation ».
Vous l’avez compris, dans certaines communes de France, la demande de changement d’usage peut faire l’objet d’une compensation. Pour un logement transformé en meublé de tourisme, un nouveau logement classique devra être créé par le porteur du projet.
Dans certaines villes ( comme Montpellier) seuls les propriétaires en « nom propre » pourront bénéficier d’une autorisation de changement d’usage temporaire sans obligation de compensation, dans la limite d’une seule autorisation pour un seul logement par foyer fiscal pour une durée de 3 ans renouvelable une fois (6 ans en totalité).
Encore une fois, nous sommes dans des cas de figure où c’est la ville qui organise sa règlementation. Il est donc impératif de bien se renseigner avec votre mairie du lieu où se situe votre logement meublé.
En cas de non-respect de la réglementation du changement d’usage :
Article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation : Non-respect de la procédure : Amende civile au plus de 50 000 € par local avec remise en état des lieux (sous-astreinte).
Article L.651-3 du code de la construction et de l’habitation : Fausses déclarations, manœuvres frauduleuses : Jusqu’à 1 an d’emprisonnement et/ou au plus 80 000 € d’amende.
c)Qu’est-ce que la compensation ?
La commune où vous souhaitez exploiter en courte durée ou saisonnier peut vous demander une surface de compensation en plus de ce qui a déjà été précisé plus haut.
Exemple :
Vous décidez d’exploiter un appartement de 40 M2 en location courte durée, La commune peut vous demander de mettre à disposition la même surface d’habitation pour son parc immobilier. Donc 40M2 d’habitation.
Comment ? en faisant l’acquisition d’un local commercial ou des bureaux et demander un changement d’usage.
Autant vous dire que cette démarche est lourde à mettre en place.
À Paris, La réglementation de la location meublée de courte durée contraint les investisseurs, dans certains arrondissements, à doubler cette surface de compensation.
Soit pour notre exemple : pour 40M2 d’habitation, vous devez trouver 80 M2 de surface équivalente à mettre en habitation.
Pour savoir si vous êtes assujetti à cette règle de compensation, adressez-vous au service d’urbanisme de la commune ou l’arrondissement où se situe le logement.
d) Comment éviter le régime Para-hôtelier ?
Pour rester dans le régime de la location meublée et éviter d’être assujettie à la TVA, il est impératif de ne pas proposer 3 des 4 prestations suivantes :
- Petits déjeuners
- Accueil personnalisé ou non ( réception)
- Changement et fourniture du linge de maison tous les jours fourni aux locataires
- nettoyage régulier du local
e) CFE ou cotisation foncière des entreprises : à inclure dans vos charges annuelles
Par nature, la location meublée équivaut pour les impôts à une pratique commerciale et donc imposable à la cotisation foncière des entreprises ( CFE).
Même si vous n’êtes pas une entreprise de type SCI, vous êtes redevable de la CFE.
Cependant, des exonérations existent comme par exemple si la location est occasionnelle. Vous pouvez trouver ces précisions sur le site impots.gouv.
4° Contrat de BAIL : Comment gérer votre LCD hors plateformes
Les investisseurs recherchent à dégager la meilleure rentabilité. Trouver une solution pour éviter les commissions des plateformes de réservation Airbnb, Booking, Abritel sont régulièrement dans les esprits.
En revanche, se passer de ces plateformes est quasiment impossible.
En effet, elles dépensent un énorme budget chaque année en communication et en marketing pour attirer des nouveaux prospects. Il est très difficile de lutter face à ces mastodontes du tourisme pour attirer des clients.
En revanche, il peut arriver de réaliser entre 10 à 20% de vos réservations en direct. Nous avons souvent eu le cas avec des professionnels souhaitant louer en moyenne durée. Il a été plus facile de proposer un contrat en direct.
Pour cela, vous devez faire signer un contrat de bail saisonnier entre vous et le(s) voyageur(s). Nous utilisons le service Jotform pour faire signer à distance.
Sachez qu’il est possible d’automatiser intégralement la gestion en direct ( en propre) de votre logement en courte durée. Si vous avez plusieurs hébergements, nous préconisons de prendre un channel manager comme Beds24. Ce logiciel permet de réaliser des pages internet avec le calendrier des disponibilités, des photos de votre logement et de venir rajouter un moyen de paiement avec caution.
Conclusion
Le Marché de la courte durée est en plein essor. La règlementation se durcit dans certaines villes, mais le modèle n’est pas prêt de s’arrêter. C’est une nouvelle façon de vivre. Certaines tranches d’âges ne jurent que par Airbnb ou d’autres plateformes de réservations pour trouver un hébergement en courtes durées.
En même temps, pourquoi louer uniquement une chambre dans un hôtel alors qu’au même prix, il est possible d’avoir un appartement tout équipé.
Vous en savez plus maintenant sur la règlementation meublée courte durée. Vous pouvez vous lancer soit en résidence principale, soit en résidence secondaire ou avec un investissement locatif.
Si vous souhaitez aller plus loin et vous formez plus sérieusement à la location courte durée, n’hésitez pas à cliquer sur le lien ci-dessous. Inscrivez-vous sur la liste d’attente de notre prochaine formation LCD qui sort bientôt.
