COMMENT LOUER PLUS DE 120 JOURS PAR AN SUR AIRBNB ?

Vous aimeriez bien louer votre résidence principale plus de 120 jours en location courte durée/saisonnière sur Airbnb ou une autre plateforme ( Booking, Abritel, …).

Comment louer plus de 120 jours par an sur Airbnb ?

Mais voilà, le problème est que la loi impose une durée maximum de location à 120 jours/nuits (consécutifs ou non )par an lorsqu’il s’agit d’une résidence principale.

Vous vous posez la question : Comment louer plus de 120 jours par an sur Airbnb ? vous avez raison de vous intéresser cette loi parce que les pénalités prévues sont lourdes si on ne respecte pas cette réglementation. 

Pour que les choses soient claires…

Définition d’une résidence principale : 

Sur le site des impôts : « Votre résidence principale est votre lieu d’habitation au 31 décembre de l’année de perception des revenus ». 

Pour la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 2  : Pour la location de sa résidence principale en meublé de tourisme (sur Airbnb ou autre), vous devez occuper le logement au moins 8 mois dans l’année… Le reste du temps, les 4 autres mois correspondant à  120 jours, vous pouvez louer en saisonnier ou en courte durée sur Airbnb.

Qu’est-ce qu’une location Saisonnière et courte durée

Est dit « saisonnier » ou  « courte durée » ce qui ne dure qu’une saison, qui ne dure qu’une période de temps.
Par conséquent, une location saisonnière n’est appelée à durer qu’un temps nécessairement plus court qu’une location à titre de résidence principale.
Ce qui conduit à opposer la location saisonnière aux locations de droit commun.

Le législateur a pleinement tiré toutes les conséquences de ce constat en séparant :

 Les baux d’habitation – meublée comme nue – à usage de résidence principale
 Et les baux saisonniers.

 Pour apporter plus de précisions sur ce mode de location , nous avons réalisé un guide complet sur Comment louer son bien à courte durée ?.

Limitation à 120 jours et Loi Hoguet 90 jours, Kesako ?

Infographie louer plus de 120 jours par an sur Airbnb

Attention, la loi Hoguet du 2 janvier 1970(réglemente l’activité des professionnels de l’immobilier) limite à 90 jours non renouvelables la location de votre logement à une même personne.

Exemple : Vous êtes propriétaire de votre résidence principale, une charmante maison, à proximité du centre-ville de Bourges, vous partez 4 mois en voyage à l’étranger pour affaire. La saison pour le tourisme est repartie à la hausse. Vous décidez de louer à Mickael et Lauren, un couple avec leurs 2 enfants en provenance des États-Unis. Vous pouvez louer votre logement meublé à 120 jours sur Airbnb, mais vous serez contraint de respecter 90 jours avec cette petite famille. Vous devrez compléter les 30 nuitées restantes pour arriver à louer 120 nuits avec d’autres voyageurs.

La loi en cas de dépassement des 120 jours/nuitées considère que le propriétaire fait de sa résidence un usage hôtelier et non plus un usage d’habitation. Cela nécessite donc un changement d’usage et donc une autorisation préalable provenant de l’administration compétente afin que le lot d’habitation devienne un lot commercial. Cette autorisation est soumise à certaines conditions.

Les plateformes comme Airbnb limitent à 120 jours par an

Une loi pour une République numérique, promulguée par François Hollande et publiée au Journal officiel du 8 octobre 2016, a été mise en place. Elle contraint les plateformes de location courte durée et saisonnière responsable à faire respecter les 120 jours de location.

Texte officiel : « Lorsqu’elle en a connaissance, elle décompte le nombre de nuits faisant l’objet d’une occupation, et en informe, à sa demande, annuellement, la commune du logement loué. Au-delà de cent vingt jours de location, le logement ne peut plus faire l’objet d’une offre de location par son intermédiaire jusqu’à la fin de l’année en cours ».

À noter : si vous ne passez pas par une plateforme sur internet, la mairie est en droit de vous demander le décompte du nombre de jours de location jusqu’au 31 décembre de l’année suivante. Vous avez 1 mois pour lui remettre.

En définitive, Peut-on louer plus de 120 jours par an sur Airbnb ?

Oui, rassurez-vous, il est possible de louer plus de 120 nuits, mais seulement sous certaines conditions :

 « Vous pouvez louer une chambre dans votre logement principal sans limite de durée, jusqu’à 365 jours par an « ( extrait de l’article de la plateforme de location Airbnb). Il est bien précisé une chambre. Airbnb rappelle sur leur site une règle qui date de plus 30 ans ( du 6 juillet 1989). Dans les faits, il est possible de louer une chambre ou deux ou trois à condition que vous justifiiez également votre présence dans les lieux.

 Aussi, uniquement trois autres cas peuvent permettre de dépasser les 120 jours ( article du Figaro) :

  1. « raison de santé » 
  2. « obligation professionnelle »
  3. « cas de force majeure ». Événement exceptionnel, imprévisible et irrésistible justifiant de s’exonérer d’une obligation, d’un engagement ou d’une responsabilité (par exemple : catastrophe naturelle pour un contrat d’assurance, décès du salarié pour un contrat de travail…).

Vous pouvez prendre l’option de mettre en route un investissement locatif pour réaliser 365 jours de l’année cette activité. C’est un autre sujet, mais pensez-y. N’hésitez pas à surfer sur notre blog pour lire les articles à ce sujet. C’est notre spécialité, l’investissement dans l’ancien ! 

Concernant une résidence secondaire, celle-ci n’est pas concernée par la réglementation des 120 jours. En revanche, les formalités sont plus lourdes. Renseignez-vous ! 

En attendant, il est indispensable de suivre ces 5 étapes clés pour louer votre logement sur Airbnb pour éviter des erreurs.

Dépassé, c’est risqué ! 

Le dépassement de la réglementation des 120 jours implique un changement d’usage du logement ou une amende.

Comme dit plus haut, le propriétaire qui loue l’intégralité de sa résidence principale plus de 120 jours et qui est soumis à la durée limitée du nombre de jours de location, doit demander un changement d’usage de son logement. En effet, c’est la mairie du lieu de résidence qui décidera ou non d’accepter de remettre l’autorisation de changement d’usage. À la suite de cela, l’habitation deviendra un meublé de tourisme.

Selon l’article L 651-2 du code de la construction et de l’habitation, le propriétaire qui dépasse le cadre légal sans le déclarer s’expose à une amende de 50 000 € et une astreinte d’un minimum de 1000 €.

Rappel des obligations de mise en location sur Airbnb ou autres

Votre logement fait partie d’une copropriété

Vous devez vérifier que le règlement de copropriété ne comprend pas de clause d’habitation exclusivement bourgeoise. La présence de cette clause dans le règlement de copropriété interdit toute activité professionnelle, notamment le meublé touristique.

Démarches en Mairie

Actuellement pas besoin de réaliser des démarches en mairie pour sa résidence principale sauf dans certaines communes. 

Certaines villes de France obligent le propriétaire à déclarer son logement afin de lui attribuer un numéro de déclaration. Les villes en question sont : Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse, Tours. 

Sans délai, la ville vous délivre ce numéro. Il sera nécessaire de l’indiquer dans votre annonce sur Airbnb ou les autres plateformes.

Taxe de séjour

Les plateformes de réservation sur internet collectent elles-mêmes les taxes de séjour et font la déclaration à votre place. Si vous ne passez pas par ces plateformes, vous devrez collecter par vous-même cette taxe directement au voyageur  ( par personne) pour la reverser ensuite à la commune. Une grille par commune est publiée.

Déclaration Régime LMNP

Même avec un numéro de Siret, vous serez tenu de vous déclarer auprès de plateformes en tant que particulier si vous optez pour le régime fiscal du LMNP.

Conclusion

Sur la thématique de l’investissement immobilier locatif, le net regorge d’une grande quantité d’informations et c’est parfois compliqué d’obtenir des sources fiables.

Vous vous posiez des questions en début de lecture de cet article, vous voilà maintenant mieux informé sur le sujet pour recevoir vos futurs locataires dans votre maison. Avec ces éléments, cela vous permettra d’être plus précis si vous décidez de réaliser par exemple un budget prévisionnel.

Si vous souhaitez aller encore plus loin,  nous proposons prochainement une formation complète sur l’immobilier courte durée, nous réalisons une formation étape par étape. Inscrivez-vous sur la liste d’attente pour être alerté dès sa commercialisation. 

Bannière formation courte durée

Mettez-nous un commentaire si cet article « Comment louer plus de 120 jours par an sur Airbnb » vous a servi à y voir plus clair.

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