Essentiel : 5 étapes pour louer son logement sur Airbnb. Rédiger ensuite votre annonce pour accueillir vos futurs voyageurs et obtenez rapidement un revenu complémentaire.

Le marché de l’hébergement touristique est en train de connaître une véritable révolution, avec l’explosion de la location saisonnière et courte durée( LCD) sur Airbnb et de l’échange de logement ( maison, appartement). Ce format de location proposé par Airbnb ou d’autres,  offre de plus en plus aux voyageurs une véritable expérience avec de plus en plus d’originalité dans les services proposés. Tout cela avec un bon rapport qualité prix.

Est dit « saisonnier », ce qui ne dure qu’une saison, qui ne dure qu’une période de temps.
Par conséquent, une location saisonnière n’est appelée à durer qu’un temps nécessairement
plus court qu’une location à titre de résidence principale.
Ce qui conduit à opposer la location saisonnière aux locations de droit commun.

Vous envisagez de proposer votre logement à travers une annonce Airbnb à d’autres personnes pour faire profiter de votre espace, de votre maison, de la chambre de votre fils ou votre fille parti étudier loin. Voir transformer une petite dépendance au fond de votre jardin en un petit logement douillet et coquet.

Cependant, vous ne savez pas comment vous y prendre pour mettre en route votre projet ? c’est normal, cette activité est réglementée. Ce mini-guide 100 % pratique vous donne toutes les clés pour vous permettre de louer en courte durée sur Airbnb et sur d’autres plateformes toute l’année.  

Avant de vous lancer et de mettre une annonce sur Airbnb, il est fondamental de maitriser l’environnement pour réaliser cette activité. L’idée est de prendre du plaisir et pérenniser cette activité dans le temps. En effet, il est nécessaire d’avoir le sens du contact, de l’accueil, du partage et de l’échange. Vous allez nouer des liens avec des personnes du monde entier. Il est impératif d’aimer le service (qui se rapproche de l’hôtellerie), d’avoir une certaine générosité afin de rendre le séjour des voyageurs, le plus agréable possible. Si bien qu’ils auront envie soit de prolonger, de diffuser dans leur entourage le lien de votre annonce et de vous laisser un bon commentaire sur Airbnb. Pour plus de détail, consultez notre guide complet sur la location courte durée.

Sommaire

1. Se renseigner sur les réglementations avant tout 
2. Le type de logement proposé à la location
3. L’art de prendre des belles photos
4.  L’accueil et l’expérience voyageurs Airbnb
5. Étudiez et appliquez vos tarifs

ÉTAPE 1 : Se renseigner sur les réglementations avant tout 

Trois situations :

1. Vous êtes propriétaire de votre résidence principale et vous souhaitez louer une partie ou l’intégralité en courte durée sur Airbnb ou une autre plateforme pour compléter vos revenus.
2. Vous êtes investisseur et vous voulez proposer un appartement, une maison
3. Vous êtes locataire d’un logement et vous souhaitez le sous-louer.

A) Réglementation pour les meublés de tourisme

Les locations meublées à usage de résidence principale relèvent de la loi du 6 juillet
1989 : le local doit être occupé au moins 8 mois par an par le preneur ou par une personne dont il a la charge ;

Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme :

La désignation d’un logement résidentiel meublé, destiné à de la location en courte durée est le meublé de tourisme. On y trouve les maisons, les villas, les appartements, les studios et les anciens bureaux ou magasin, tel qu’un local commercial transformé en local dédié à la location LCD.

Ne sont pas considérés dans cette désignation : les chambres privées, les chambres d’hôtes et les hébergements hôteliers. Ne dépendant pas de la réglementation des meublés de tourisme, il est possible de mettre une location une chambre au sein de votre habitation sans limite de durée. Cette catégorie d’habitation dépend donc de certaines règles

• Un meublé de tourisme doit être déclaré à la Mairie.
• Il peut être classé ou non classé à votre demande ( par des organismes tel Atout France). Le classement de 1 à 5 étoiles permet de bénéficier d’un régime micro BIC plus avantageux.
• Il fait également l’objet d’une déclaration d’activité auprès du greffe du tribunal de commerce via le formulaire POi.

B ) Durée

On observe régulièrement des confusions au nouveau de la durée sur cette activité.

La LCD est limitée, contrairement au 1 an d’un bail traditionnel en meublée. Les personnes réalisant cette activité louent entre 1 à 120 nuits maximum.

90 jours : La LCD est limitée à 90 jours consécutifs pour une même personne ( voyageur, même nom, même contrat) pour les propriétaires qui louent des logements autres que leur résidence principale. Si les 90 jours sont dépassés, au point de vue légal, pas crainte de poursuite, en revanche l’administration peut reconsidérer la nature de la location. 

Exemple :

Laura et Jean,un jeune couple avec un enfant loue un appartement dans le centre de Lyon, sur Airbnb. La réservation est effectuée avec le compte et le nom de Jean. Ils ne pourront rester dans l’appartement que seulement 90 jours consécutifs.

Si Laura, réserve cette fois-ci avec son compte, à son nom, ils pourront réserver à nouveau 90 jours de plus.

120 nuits maximum : Dans le cas de la location intégrale de votre résidence principale.

Extrait de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989  :

« La résidence principale est entendue comme une habitation occupée au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation( relève de la loi du 6 juillet1989 )“

Vous ne pouvez pas faire plus de 120 jours de location courte durée lorsque vous effectuez cette activité avec votre résidence principale. Les 4 autres mois restants correspondent à 120 jours ( Base 30 jours x 4 mois).

En louant une partie de votre habitation en proposant par exemple une chambre chez l’habitant, vous pouvez louer au-delà de 120 jours. Il n’existe pas de contrat de bail dédié à la location d’une pièce chez l’habitant, mais vous pouvez utiliser d’autres modèles de contrats. 

Des pénalités assez lourdes sont prévues en cas de non-respect de ces réglementations ! 

C) Loyers 

Les loyers en provenance de ce type d’activité sont des revenus industriels et commerciaux ( BIC) et non des revenus fonciers ( réservés à la location nue).

D ) Puis- je sous- louer un logement dont je suis moi-même locataire ?

En principe, non, vous n’avez pas le droit de le faire. Dans votre contrat de location, il doit être précisé cette partie. À savoir tout de même, que si vous avez signé avant le 27 mars 2014, vous n’êtes pas obligé d’avertir le propriétaire. Si en revanche, vous avez signé après cette date, la loi Alur (20 février 2014), vous contraint à obtenir l’autorisation du propriétaire. Dans tous les cas, pour éviter tout litige, dans les deux cas, obtenez l’autorisation écrite du propriétaire.

E ) en Mairie

En général, il n’est pas nécessaire de faire de démarches en mairie pour mettre en location sa résidence principale.

Certaines communes obligent le propriétaire à déclarer en mairie afin de lui attribuer un numéro de déclaration. Il s’agit notamment de Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse, Tours.

ÉTAPE 2 : Quel type de bien pour louer son logement sur Airbnb ?

Sur la plateforme Airbnb, vous avez 6  possibilités de propositions de logements :

1. Appartement
2. Maison
3. Annexe ( maison d’hôtes, dépendance, suite, gîte à la ferme…,)
4. Unique ( Grange, Bateau, Bus, Camping-Car, Cabane perchée, Château, grotte , dôme, péniche, hutte, avion, Tipi, Yourte, Tiny house…)
5. Chambres d’hôtes
6. Autre non résidentiel ( Hôtel, auberge de jeunesse, Gîte, appart’hôtel, …)

Ensuite, vous avez 3 sélections possibles :

• Logement entier 
• Une chambre privée
• Une chambre partagée ( style dortoir, auberge de jeunesse)

ÉTAPE 3 : L’art de prendre des belles photos de votre Bien

L’élément sur lequel les gens passent le plus de temps lorsqu’ils regardent une annonce ? Les images, et en particulier la photo qui est affichée numéro 1  en couverture pour représenter votre propriété. Ne négligez surtout pas vos images. Prenez le temps de réfléchir au cadrage, à la mise en scène, à l’ensoleillement. Les visuels doivent être de très bonne qualité. La composition doit être soignée.

Mettez un seul élément par photo : une photo pour le lit, une pour la douche, une pour le meuble salle de bains, etc. Celles d’ensemble sont trop généralistes et ne parlent pas. Mettez tout cela en scène, avec un petit déjeuner servi sur la table de la cuisine par exemple.

Nous sommes dans l’ère du digital, les images engendrent entre 3 à 7 fois plus d’engagements qu’un texte seul. La clé du succès du taux de remplissage de votre logement est en premier lieu de générer le maximum d’engagement. Il est donc très important que vos photographies soient absolument parfaites pour pouvoir obtenir des réservations pour votre location.

Une grosse erreur que l’on constate beaucoup sur Airbnb est de prendre des photos à « l’arrache », vite fait bien fait avec son smartphone.

N’hésitez pas à en prendre de toutes vos pièces et dans tous les angles pour mettre le plus possible votre propriété en valeur. Les clients n’aiment pas avoir de mauvaises surprises à leur arrivée.

Prenez chaque zone de votre hébergement

Pour une maison :

• Les extérieurs, l’entrée, le jardin
• Chaque pièce pour dormir
• Toutes les salles de bains
• La cuisine
• Les lieux de vie : salon, salle de jeux, salle à manger

Pour un appartement, n’hésitez pas à rajouter les extérieurs du bâtiment, le parc à proximité, la rue commerçante, les points d’intérêts touristiques par exemple.

Nettoyez, enlever les déchets, le linge sur le séchoir ou qui traîne… Réalisez des mises en scènes ( Diner, petit déjeuner avec corbeille de fruits, croissants, café ou thé).

ÉTAPE 4 : L’accueil et l’expérience voyageur : l’arme fatale pour cartonner sur Airbnb

Les propriétaires parlent de leur bien immobilier, les voyageurs parlent de leur accueil et de leur expérience.

Les 11 points à ne pas négliger pour la rédaction de votre annonce et l’accueil de vos clients.

1. Le titre.  
2. Les photos  
3. Les critères de sélection.  
4. Le Calendrier
5. Les tarifs  
6. La sécurité.  
7. La réactivité.  
8. Les assurances
9. Le Contrat
10. L’état des lieux
11. Les prestations supplémentaires

Définissez précisément ce que vous proposez à la location. Passez en revue les conditions d’accueil et rajoutez-en si nécessaire.

Un point essentiel : le règlement intérieur. Qu’est ce que vous autorisez de faire ou ne pas faire. Inspirez-vous de ce qui se pratique dans les annonces de vos concurrents et modifiez si besoin. Rien n’est figé.

Pour la petite histoire, durant la période de confinement liée à la Covid 19, Les bars et discothèques étant fermés, comme plusieurs propriétaires de location LCD, nous avons vu arriver dans nos habitations des locataires entre 18 et 25 ans. Nous avons rapidement observé les mêmes pratiques, réservation avec un minimum de personnes ( pour ne pas avoir l’extra cost au-delà d’un certain nombre) et invitation d’autres amis pour faire la bringue. Une fois, deux fois, la troisième fois, nous avons renforcé notre règlement intérieur et indiqué des règles supplémentaires. Nous n’avons plus jamais eu de problèmes.

Voici un Extrait de nos Règles supplémentaires rajoutées sur le site :

A votre arrivée et pour des raisons d’assurance : – Celui qui a réservé avec son profil doit séjourner lui-même dans le logement. Il est interdit de faire une réservation pour un tiers – Toute personne NON PREVUE dans la réservation n’est pas autorisée à entrer, sous peine d’expulsion immediate et sans remboursement – Cet appartement n’accepte pas l’organisation de fêtes : des frais importants s’appliqueront si les voyageurs ne respectent pas cela.  

Dites-vous bien que les personnes mal intentionnées lisent en règle générale dans le détail ce que vous indiquez dans l’encart prévu.

ÉTAPE 5 : Étudiez et appliquez vos tarifs 

Au commencement de notre activité de location LCD,  nous avions eu tendance à vouloir surévaluer les tarifs de notre appartement. En effet, le processus  entre la recherche de bien et la mise en location étant relativement assez long et parfois éprouvant avec le pilotage des travaux, nous avions envie d’avoir un tarif en conséquence. 

On s’est vite rendu compte que ce n’était  pas la bonne pratique.

Le plus important c’est d’observer ce qui se pratique dans le même quartier que vous. Observez les tarifs des autres propriétaires, investisseurs avec des prestations équivalentes.

Pour le prix plancher : 

N’hésitez pas à piloter votre activité telle une entreprise à savoir posez chaque montant des charges annuelles.

• Mensualités de crédit
• Assurance PNO et pour l’activité LCD
• Electricité, gaz, eau
• Abonnement Internet, Netflix
• Frais de ménage, blanchisserie
• Linges de lits en prenant en compte un pourcentage de renouvellement
• Frais de Check in Check Out ( vos déplacements ou les commisions d’une conciergerie)

Une fois que vous avez le montant de toutes les charges, divisez le tout par le nombre de nuitées dans l’année.

Pour le tarif applicable : 

1. Observez la concurrence
2. Utilisez la plateforme Airbnb
3. Utilisez Airdna.co pour avoir une vue d’ensemble par quartier, par ville
4. Pour aller plus vite : utilisez l’outil Pricelabs avec le market Dashboard.

Vous pouvez suivre les tarifs dynamiques proposés par la plateforme mais nous vous le déconseillons. En effet, Airbnb propose des tarifs qui vont à leur avantage pour que cela se loue rapidement. Nous ce que l’on veut c’est des clients respectueux de notre habitation et nous éviter des soucis. La sélection s’opère à travers des tarifs étudiés.

Nous avons vu à travers cette article les 5 étapes pour louer son logement sur Airbnb.

Si vous souhaitez aller plus loin dans votre projet, vous pouvez nous contacter directement en cliquant sur cette bannière ci dessous.

Prenez un rendez-vous. Nous échangerons ensemble gratuitement pour réaliser un diagnostic de votre situation.