Les 7 étapes essentielles pour louer son logement sur Airbnb

Les 7 étapes essentielles pour proposer son logement sur Airbnb

Louer un hébergement en location meublée sur Airbnb est un bon moyen pour gagner beaucoup plus de revenus chaque mois. Au départ, on se stresse un peu. Ce fut mon cas, j’avais envie de rejoindre les investisseurs haut rendement en espérant louer en courte durée deux de mes appartements de 40 M2. Seulement, je ne connaissais pas grand-chose sur le fonctionnement des plateformes de tourisme Airbnb, Booking, Abritel, ….

Pour ma première expérience en location meublée courte durée, j’ai pris l’option de déléguer la gestion à une conciergerie locale. Le démarrage du contrat s’est fait avec Airbnb. La conciergerie m’avait demandé de créer mon compte en tant que propriétaire du Bien pour mettre une annonce.

J’étais surpris qu’elle ne diffuse pas elle-même l’annonce.

Je sais maintenant que la loi Hoguet réglemente les professionnels de l’immobilier. Si la conciergerie ne dispose pas de la carte de gestion, elle est contrainte de gérer les clients ( guests) directement sur le compte du propriétaire de l’hébergement. Beaucoup n’ont pas cette carte, et proposent une formule hybride pour pouvoir gérer les biens confiés.

En clair, c’est vous qui encaissez les nuitées et la conciergerie vous refacture uniquement la prestation (les entrées, sorties, blanchisserie et le ménage) sous forme de commissions.

J’aborde la réglementation de la location courte durée ( déclaration, contrat, louer à la chambre…) dans un autre article complet sur ce même blog pour louer une résidence principale ou un investissement locatif.

En revanche, je vous propose dans celui-ci de découvrir les étapes essentielles pour louer votre logement sur Airbnb.

Le premier palier est atteint lorsque vous avez régulièrement des réservations de locataires de passage. A ce moment-là, vous pouvez créer des nouvelles annonces sur d’autres sites de réservation ( Booking, Abritel, …). N’hésitez pas à prendre un channel manager ( outils en ligne permettant de gérer et synchroniser plusieurs calendriers de réservation sur une même annonce) pour gérer votre hébergement en courte durée.

Le sommaire que je vous propose dans cet article est valable aussi bien pour une résidence principale, une résidence secondaire qu’un investissement locatif.

Quel hébergement proposer en location sur Airbnb ou une autre site de réservation ?

Plusieurs typologie de biens se prêtent à la location courte durée. Les meilleures combinaisons se feront en fonction de la commune, de la zone géographique.

Un studio de 1 à 2 personnes se loue aisément :

studio
Studio
  • En centre-ville d’une commune de 100 000 Habitants pour une clientèle de passage ( professionnels, touristes étrangers). 
  • À proximité de parcs d’attractions, d’un centre hospitalier, de centres de formation, parc d’exposition.
  • Villes avec une forte attractivité économique.

Un appartement de taille T2, T3,  2 à 8 personnes, est adapté : 

appartement T2
  • En Montagne
  • Bords de mer 
  • lieu touristique

À noter : Le T3 est moins polyvalent que le T2 et, il n’est pas rare d’observer peu de revenus dégagés avec cette surface d’appartement.

Une Grande maison est nettement plus appréciée à la Campagne.

Maison en location airbnb à la campagne

Tout dépendra de la clientèle ciblée et de vos calculs de rentabilité.

Comment louer son logement sur Airbnb ?

Pour louer un appartement ou une maison sur Airbnb, il faut impérativement se rendre sur le site concerné et s’inscrire pour ouvrir un compte. Rassurez-vous, même si vous n’êtes pas très à l’aise avec l’informatique et les démarches administratives, Airbnb fonctionne de manière extrêmement simple. Vous n’aurez donc aucun mal à vous lancer, il suffit de suivre les étapes proposées par le site.

Quelques éléments vous seront demandés :

  • le modèle d’hébergement proposé ( entier, privé, partagé)
  • Tarification fixe.
  • La disponibilité de votre appartement.
  • La présence éventuelle d’éléments de confort comme une télévision ou la climatisation.
  • Les règles de vie que vous souhaitez appliquer dans votre hébergement.
  • Une fiche descriptive de votre location meublée avec photos à l’appui.

Mais comme vous vous en doutez, la concurrence reste particulièrement rude dans les grandes agglomérations. Il est ainsi important de se démarquer par une décoration soignée ou une décoration originale.

Quelle décoration pour louer son logement sur Airbnb ?

Récemment, Brian Chesky (fondateur d’Airbnb) et son équipe également ont commencé à développer davantage sa communauté en proposant des expériences avec des locaux (dîners, visites, fêtes, rassemblements d’art…).

Il est important de comprendre ce qui plait à votre clientèle cible.

Pour des familles, Inspirez-vous de l’ambiance Harry Potter ou les appartements rénovés d’une façon très original par Jean-Christophe Griselin

Décoration Harry Potter dans une chambre d'une location courte durée
Papier peint en briques, accessoires ambiance Harry Potter

Pour des hommes d’affaires, proposez un hébergement avec une décoration se rapprochant de celle des Grands Hôtels.

L’expérience d’un client dans votre habitation a d’innombrables répercussions. C’est la différence entre une mauvaise critique et une bonne et la différence entre si un client vous recommande à son entourage ou les avertis de rester à l’écart.

Étudiez votre cible client :

Par exemple, si vous visez une maison de vacances familiale, ajoutez de petites touches comme des films ou des jouets pour enfants. Rajoutez suffisamment de literie supplémentaire pour tous les invités. Indiquez dans votre hébergement des suggestions d’activités familiales à faire dans la région, vos invités seront impressionnés.

De même, si votre appartement ou maison s’adressent aux hommes d’affaires, les attentes des clients seront d’avoir à minima un espace de travail et une connexion Internet solide.

La meilleure façon de garantir la satisfaction de vos clients est de vous mettre à leur place. Cela crée une image de ce à quoi ressemblera chaque interaction avec votre location.

Comment prendre des photos à afficher dans l’annonce ?

La première chose que les clients potentiels regardent lorsqu’ils parcourent les annonces, ceux sont les photos.

Les photos Airbnb montrent votre location, et doivent être prise sur leur meilleur angle. Les images que vous utilisez peuvent modifier la décision de réservation d’un client, il est donc important de savoir comment faire de bonnes prises de vues.

Lorsqu’elle est correctement réalisée, chaque photographie peut devenir un outil puissant qui contribuera à renforcer l’attrait des clients pour votre annonce. Les annonces Airbnb avec de superbes images obtiennent plus de vues et apparaissent plus haut dans les résultats de recherche . Il est donc essentiel de prendre de superbes clichés  à utiliser dans votre stratégie marketing pour vos locations.

Prise de photo pour annonce Airbnb

Mais comment créer des clichés de qualité supérieure qui susciteront des demandes de renseignements et augmenteront votre taux d’occupation ? La bonne nouvelle est que vous n’avez pas besoin d’être un photographe professionnel pour prendre de superbes images de votre propriété ou résidence principale… En utilisant nos conseils pour les visuels , vous pouvez prendre de superbes images qui amélioreront votre annonce de location meublée courte durée ou saisonnière.

Le service proposé par Airbnb permet aux invités de voir jusqu’à 100 images pour une annonce, mais cela ne signifie pas que vous devez télécharger cette quantité. Privilégiez la qualité. En avoir 10 lumineuses et de haute qualité est mieux que d’avoir 50 images granuleuses et floues de votre location. D’un autre côté, trop peu de visuel pourrait ne pas donner aux voyageurs une idée suffisante de ce que propose votre location meublée. 

Ils pourraient également devenir suspects s’il n’y a qu’une poignée de photos. Idéalement, vous devriez télécharger entre 20 et 30 images au total pour votre annonce. Essayez de prendre plusieurs clichés pour chaque pièce de votre location meublée et sélectionnez les meilleures à télécharger.

Airbnb recommande aux hôtes de prendre des clichés avec une résolution minimale de 1024 x 683 pixels. 

Voici 9 astuces pour prendre de belles images avec un appareil numérique ou un téléphone portable. L’idéal est de disposer d’un trépied pour éviter le flou.

  1. Nettoyer et désencombrer chaque pièce ( les endroits où on voit le désordre rebutent les clients)
  2. Préparez et réalisez des mises en scène dans chaque pièce ( exemple petit déjeuner servi comme à l’hôtel sur votre table de cuisine avec croissants, fruits, café )
  3. Allumez les lumières ( pour avoir un aspect plus professionnel allumer les lampes de chevet, lampes de séjour)
  4. Positionnez-vous dans un coin plutôt que face mur ( ajoute une dimension)
  5. Zoomer et shooter des détails ( machine à café avec corbeille de capsules offertes, quelques prises de vues sur la décoration.
  6. Prenez quelques images en mode panoramique pour montrer une pièce entière
  7. Changez d’angle pour apporter de la dynamique à votre contenu.
  8. Peignez un style de vie ( les touristes ou locataires de passage en majorité souhaitent vivre une expérience et choisissent un logement pour son style de vie). Par exemple, je dispose d’un ordinateur sur une table pour faire comprendre que le logement se prête parfaitement au télétravail.
  9. Prenez des photographies de la ville, des lieux de vie ( Parc, Forêt, centre-ville, place du marché, lieux touristiques, transports, etc.)

Téléchargez ensuite les plus attrayantes et indiquez une légende sur chaque cliché pour attirer l’attention et plaire à l’algorithme.

Créer de superbes visuels sur votre annonce de location est un moyen sûr de garantir des réservations et d’avoir de l’interaction avec vos futures clients.

Clic, C’est réservé ! Préparez-vous maintenant à accueillir vos locataires.

Comment accueillir vos premiers clients ?

Tout les propriétaires de logements locatifs veulent être des hôtes en location courte durée prospères, mais il ne s’agit pas seulement d’attirer de nouveaux clients pour votre propriété. L’objectif permanent le plus difficile est de garder vos invités heureux pendant leur séjour. 

Plus de clients satisfaits signifient plus de commentaires 5 étoiles. Ainsi, encore plus d’invités et un doux badge de superhôte qui approche.

Et si je vous disais que vous pouvez gagner le cœur de vos invités avant même leur arrivée en leur envoyant un superbe message de bienvenue Airbnb ?

Un message de bienvenue chaleureux qui fait une bonne première impression encadrera leur opinion sur vous et votre propriété. Cela montrera à vos invités que vous vous souciez d’eux et de leurs souhaits.

Ensuite pour accueillir vos hôtes, deux possibilités :

  1. Accueillir vos locataires directement en étant présent
  2. Gérer les arrivées à distance ou complètement automatisés 
Serrure connectée igloohome pour la location courte durée

Être présent pour accueillir vos clients présentent des avantages et des inconvénients. En effet, remettre les clés en mains propres, permet de bien de rencontrer les personnes, de créer le lien tout en réalisant une visite rapide. Cela permet également de cadrer l’ensemble des attentes au niveau du règlement intérieur ( nuisances, invitation d’autres personnes, …)

En revanche, l’inconvénient majeur que je relève après plusieurs années d’expériences, c’est que cette méthode fait perdre du temps.

Parce qu’à moins d’habiter à proximité du logement, il faut compter le déplacement et il faudra souvent attendre vos hôtes. En raison d’aléas, l’arrivée des voyageurs n’est que très rarement synchro avec l’heure convenue.

Comment mettre les bons tarifs sur vos annonces Airbnb ?

La tarification Airbnb est l’un des éléments clés pour garantir une bonne rentabilité. Il sera nécessaire de bien optimiser vos tarifs tout au long de l’année. Cependant, en ce qui concerne l’optimisation des tarifs, la vérité est qu’elle nécessite beaucoup de prévoyance et de considération. 

a ) Tenez compte de l’emplacement de votre propriété

Le premier point à prendre en compte pour déterminer votre tarif est la localisation de votre bien . Il est également important de rechercher comment votre emplacement influencera la demande pour votre Airbnb. 

Demandez-vous si la zone où se trouve votre propriété possède des caractéristiques uniques, comme des attractions touristiques ou des parcs à thème, qui pourraient stimuler la demande tout au long de l’année. Si tel est le cas, vous pourrez fixer vos tarifs à leur maximum une grande partie de l’année.

b) Prenez en compte de votre typologie de propriété et de ses équipements

Lorsque vous décidez d’établir un montant, tenez compte des commodités que vous fournissez.  De superbes équipements tels qu’une piscine, un bain à remous ou des vues à couper le souffle peuvent augmenter considérablement la valeur.

Un autre facteur d’influence majeur sur votre tarif est le genre de propriété. Les propriétés plus grandes et plus opulentes plairont aux locataires de passage qui sont prêts à dépenser plus d’argent pour l’extravagance et, de ce fait, ces propriétés peuvent être proposées à un montant à la nuitée élevé.

Pendant ce temps, les petites propriétés et les espaces partagés devront être moins chers pour rester compétitifs par rapport aux autres modèles de propriétés qui offrent la même chose. 

c) Adaptez votre tarif à votre invité cible

La catégorie de public auquel votre propriété s’adressera sera importante.

Si votre annonce propose un hébergement haut de gamme destiné à attirer les voyageurs aisés,  votre Airbnb doit être tarifé au tarif maximum pour refléter que vous offrez une prestation haut de gamme.

De même, si votre propriété est destiné aux étudiants ou les routards qui recherchent un hébergement plus abordable, votre tarif par nuit devra refléter le montant abordable recherché par cette clientèle.

Ensuite, vous devrez également déterminer à quelles sous-catégories de personnes votre établissement pourrait s’adresser. Il peut s’agir de familles avec enfants, de couples et de jeunes mariés, de la génération des Millenials ou d’hommes d’affaires. 

Sous-catégorie  cible Millenials

Chacun de ces groupes aura des attentes différentes. Adapter votre logement  pour répondre à ces attentes peut vous donner une meilleure idée de la façon de construire vos tarifs par nuit, selon le type de client que vous avez choisi de cibler. 

d) Estimez vos dépenses

Quelle que soit la façon dont vous choisissez de fixer le tarif de votre Airbnb, vous devez toujours prendre en compte vos coûts à la nuitée. Sinon, vous risquez de surcharger (vous perdrez des réservations et des revenus) ou de sous-facturer (vous n’atteindrez que le seuil de rentabilité ou peut-être même perdrez de l’argent). 

Vos frais de nuit doivent tout inclure, votre crédit bancaire, charges du logement, charges liés au fonctionnement ( Internet) et les différentes taxes. Pour les calculer, il suffit d’additionner vos dépenses mensuelles et de les diviser par 30.

N’oubliez pas que sur Airbnb, il est assez courant d’ajouter des frais de ménage en plus des tarifs que vous définissez. Donc, si vous choisissez de facturer un supplément pour le nettoyage, ne l’incluez pas dans vos frais de nuit. 

e)Recherchez vos concurrents

Une façon simple d’étudier vos concurrents consiste à rechercher des propriétés dans votre région, votre commune et votre quartier qui offrent la même valeur que votre propriété. 

Imaginez que vous êtes un invité et effectuez une recherche sur Airbnb. Appliquez les filtres pertinents. Cela vous aidera à trouver des locations Airbnb qui ont le même type de propriété, le même nombre de lits et de chambres, les commodités, les installations et le même emplacement que les vôtres.

Utilisez le site internet Airdna, la version gratuite donne déjà une belle vision des propriétés dans votre commune, dans votre quartier.

Le tarif moyen par nuit des propriétés détectées par votre recherche est une bonne référence pour fixer le montant de votre propre propriété Airbnb de manière compétitive. Cependant, il y a quelques points à garder à l’esprit. 

Les sites de réservation recommandent une somme légèrement inférieur pour les nouvelles annonces jusqu’à ce qu’ils commencent à recevoir des critiques et à grimper dans les classements. 20 à 30% est considéré comme une bonne remise attractive. Donc, si vous êtes nouveau sur Airbnb, n’ayez pas peur de sous-estimer le tarif de votre location au début.

Pendant que vous faites vos recherches, assurez-vous de ne pas simplement regarder les prix de la semaine suivante. Si vous souhaitez avoir une idée précise de la façon dont les autres hôtes Airbnb évaluent leurs propriétés, regardez plus loin dans le futur et sélectionnez des dates dans 2 à 3 mois. De cette façon, vous ne vous comparerez pas accidentellement aux offres de dernière minute. 

Si vous voulez être encore plus précis, n’oubliez pas de tenir compte de la saisonnalité. Vérifiez les tarifs des annonces Airbnb similaires à la vôtre en basse saison et en haute saison. Prenez le prix moyen par nuit sur les deux périodes et fixez le tarif de votre location en conséquence.

Pourquoi faire un Guide d’accueil ?

Les guides sont devenus monnaie courante dans les étapes pour louer son logement sur Airbnb. Les clients s’attendent à ce que les propriétaires les aident à profiter de tout ce que la maison et la région ont à offrir. Pour les aider, les hôtes ont commencé à laisser des guides physiques décrivant ce que la région avait à offrir et les règles de la maison.

La tendance s’est rapidement imposée. Les invités ont apprécié la touche personnelle. En tant que propriétaire, d’autre part, on réalise combien de temps cela nous fait gagner. Les guides répondent aux questions des clients sur-le-champ au lieu d’avoir à faire face à des appels téléphoniques ou devoir répondre à des messages SMS.

De nombreux invités n’auront aucune connaissance de votre ville. Les clients connaîtront rarement les endroits incontournables locaux que vous connaissez probablement sur le bout des doigts. Après tout, c’est votre région, votre commune et ce sont les endroits que vous fréquentez probablement régulièrement.

Les meilleurs hôtes Airbnb se professionnalisent et prennent des allures de conciergerie d’hôtels en se souciant de répondre aux différentes questions que les voyageurs se posent.

Et la bonne nouvelle est que la plupart du temps, ces questions sont très souvent les mêmes…

Je cherche un bon endroit où manger. où dois je aller ?

C’est une si grande ville ! Quelles attractions touristiques dois-je visiter ?

Je suis malade et j’ai besoin de médicaments contre le rhume et la grippe. Y a-t-il une pharmacie ouverte 24h/24 ?

J’ai envie d’un bon cappuccino. Est-ce que ça existe par ici ?

Je dois trouver à distraire mes enfants. Des idées?

Le site Airbnb propose de pouvoir partager un guide en ligne, mais n’est pas très précis. L’idéal est de préparer votre guide par vous-même avec le logiciel en ligne Canva par exemple. Plastifiez chaque page et reliez-les entre pour disposer votre guide sur la table à manger ou un minibar.

Personnellement, j’ai également pris l’option d’enregistrer en format vidéo les phases importantes ( localisation de l’immeuble, l’entrée dans les lieux, interphone, ouverture, boite à clés , etc.). Je réalise un montage rapide, et télécharge l’ensemble de ces vidéos sur YouTube ( que je ne partage pas au grand public) et le mets à disposition à nos hôtes avec un lien URL. 

Cela permet aux voyageurs de prendre connaissance en amont du parcours pour fluidifier leur entrée dans les lieux. Après plusieurs heures de route ou de vols, les voyageurs sont régulièrement fatigués et apprécient de pouvoir rentrer aisément dans le logement qu’ils ont loué sans être stressés.

En conclusion 

Vous en savez plus maintenant sur les différentes phases nécessaires pour recevoir vos futurs voyageurs. Proposer un hébergement sur une plateforme de réservation courte durée est une véritable expérience en tant que propriétaire.

L’activité se professionalise de plus en plus, c’est pour cela que vous devez suivre ce procédé pour apporter beaucoup de valeur, vous démarquez et obtenir de très bons commentaires.

N’hésitez pas à vous inscrire sur la liste d’attente de notre formation en ligne Courte durée si vous souhaitez passer à l’étape supérieure.

bannière formation courte durée

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