Comment louer son bien à courte durée ?

La location meublée courte durée est un type d’investissement très particulier.

D’abord il peut offrir un revenu complémentaire exceptionnel, mais : “une grande rentabilité implique des contraintes.” 

Ensuite, la tendance en location courte durée consiste à offrir une véritable expérience. Vos talents d’investisseurs doivent inclure un savoir-faire hôtelier. 

Dans ce guide, on vous montre tout ce qu’il y a à savoir quand on veut louer un logement en courte durée.

1/ Location courte durée – définition

La location courte durée consiste à louer un appartement meublé pour une durée courte à des personnes de passage (touristes, professionnels en déplacement, etc.).

Elle se différencie de la location traditionnelle avec un bail d’habitation de 1 an (en location meublée ou LMNP) ou de 3 ans (en location nue, c’est-à-dire non meublée). La courte durée s’étend sur 90 jours (maximum) non renouvelables à une même personne, d’après la loi sur la location saisonnière. Si c’est votre résidence principale, vous pouvez louer jusqu’à 120 nuitées.

La location courte durée pourra prendre la forme d’une chambre d’hôte, d’une maison d’hôte ou d’un meublé de tourisme (gîte, maison de vacances ou appartement). Certaines communes demandent une démarche de déclaration (même si vous louez votre résidence principale). Renseignez-vous auprès de votre mairie.

Pour une chambre d’hôte, l’hôte est obligatoirement présent et il propose le petit-déjeuner.

Au contraire, un meublé de tourisme dispose d’une gestion libre et ne nécessite pas un service de petit-déjeuner.

Un meublé de tourisme peut être :

• Une maison meublée, 
• Une villa, 
• Un appartement,
• Un studio 
• Ou un local commercial transformé en logement dédié à la location de courte durée.

Il fait l’objet d’une déclaration d’activité auprès du greffe du tribunal de commerce via le formulaire de déclaration de début d’activité – Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante (P0i).

La location courte durée ou saisonnière s’oppose à la location longue durée. Elle est limitée à 120 jours consécutifs pour des personnes qui ont interdiction d’y élire leur domicile principal.

Vous pouvez louer votre résidence principale de manière occasionnelle en courte durée. Dans ce guide, nous nous adressons plus particulièrement aux investisseurs immobiliers. Ceux qui souhaitent faire de la location courte durée une activité à part entière afin de générer des revenus complémentaires. 

Voici un exemple d’une de nos locations courte durée.

2/ La location courte durée offre une rentabilité exceptionnelle, mais…

Vous vous demandez que choisir entre la location courte durée ou longue durée ? L’avantage principal de ce type d’exploitation, c’est qu’il peut offrir une rentabilité brute de 20 à 25%, voire plus. Vous n’obtiendrez pas ce ratio avec un loyer classique.

La courte durée est naturellement présentée comme un investissement très rentable, mais il faut faire attention. Ce type de location meublée comporte de nombreuses charges. Parfois, vous obtiendrez au final la même rentabilité qu’une colocation. 

Exemple d’un studio en Île-de-France avec un taux de remplissage à 83% :

Ce n’est pas la même gestion que la location ou la colocation. L’exploitation d’un logement en courte durée s’apparente plus à de l’hôtellerie. 

Internet est à la charge du propriétaire, de même que les services supplémentaires de type Netflix. 

Dans les frais, vous devez prendre en compte les frais de ménage, de blanchisserie, de gestion d’annonces, de communication avec les voyageurs. 

Si vous prenez une conciergerie, c’est en moyenne 20 % des nuitées, hors frais de ménage.

Il y a aussi les commissions des plateformes : AirBnB, Booking, Abritel. Elles prennent 15 % des revenus. Mais ce sont elles qui apportent les clients.

Il vous faut donc penser à bien calculer la rentabilité nette en incluant l’ensemble des charges d’exploitation :

• Taxe foncière
• Eau, chauffage, électricité
• Assurance
• Entretien et gestion
• Blanchisserie
• Annonces
• Remplacement du petit équipement

Comme dans notre exemple plus haut : 

Coût total acquisition = 92 760 €

Total charges = 1125 € 

Rentabilité Nette : (1125 x 12 mois / 92760) x 100 = 14,55% 

Pour l’anecdote, le premier bien que j’ai exploité en location courte durée était à l’origine prévu pour de la colocation. C’était le deuxième bien dont je suis devenu propriétaire. 

C’est lors de la visite préparatoire pour les travaux que j’ai réalisé que l’appartement pouvait être séparé en deux.

J’ai eu un flash. J’ai vu la possibilité de faire de la courte durée. Et si ça ne marchait pas, on pouvait toujours revenir en colocation ou en location traditionnelle. Finalement, c’est le bien qui nous a donné l’idée de faire la courte durée.

C’est une règle que je répète souvent à mes élèves : on achète des mètres carrés et après on cherche à les optimiser au maximum. 

J’étais en train de lire le livre “L’autoroute du millionnaire” de MJ Demarco. Je voulais passer à la vitesse supérieure. 

J’ai demandé une rallonge de 15 000 euros au banquier. J’ai rédigé un e-mail en expliquant que je voulais améliorer la qualité des matériaux. Il fallait casser une cloison et faire une deuxième salle de bain. La banque nous l’a accordé.

Intérêts de louer un bien en courte durée

• L’effet de levier bancaire ;
• Le rendement exceptionnel (mieux qu’un simple loyer);
• Complètement défiscalisé, voir net d’impôts si on le fait dans le bon régime fiscal.
• Un patrimoine entretenu contrairement à une location classique ;
• Un contrôle permanent du bien ;
• Aucun risque d’impayé car les clients payent avant ;
• Des démarches administratives simplifiées ;
• On dispose du bien quand on veut.

Nous avons abordé dans l’article sur l’investissement locatif comment trouver son bien immobilier.

Je vais maintenant vous révéler la stratégie en 4 étapes que j’ai mise en place pour Mathilde, une personne que nous avons accompagnée. Elle a pu mettre en location son premier investissement locatif de courte durée au bout de 6 mois (avec un revenu de 1700 euros net hors primes).

Aujourd’hui, une fois enlevée la mensualité du prêt bancaire, cette location rapporte en moyenne 449 euros brut.

Je vais vous expliquer les principales astuces pour que vous n’ayez pas à perdre votre temps à chercher l’info partout sur internet.

3/ Louer son logement en location courte durée ou saisonnière

A) Valoriser son bien

Créez le coup de cœur !

Glissez-vous dans les chaussures d’un locataire potentiel (en vacances ou en déplacement professionnel). Il consulte une plateforme pour les locations courte durée comme AirBnB ou Booking. Il dispose d’un choix varié de logements meublés.

Ce que vous voulez, c’est qu’il ait un coup de foudre pour votre appartement.

Pour un de nos biens sur Paris, nous avons fait appel à une architecte d’intérieur. J’ai ma vision, mais j’aime bien avoir le regard d’une professionnelle. 

Cependant, quand on est investisseur, le but n’est pas de rajouter plein de prestataires. Ce sont des frais supplémentaires.

Il existe des outils pour faire soi-même les plans comme Home by me. On peut dessiner des plans en 2D et 3D, mettre les meubles. Il permet de faire des projections intéressantes. 

Voici une liste d’architectes ou décorateurs d’intérieur :

• E interorior concept ;
• Rhinov qui prend en charge toute la décoration d’intérieur ;
• Le site ufdi.fr qui référence tous les décorateurs d’intérieur.

Notre conseil : ne prenez pas du bas de gamme pour équiper votre bien. En tant que loueur de meublé en courte durée, vous vous apparentez à de l’hôtellerie. Nous vous recommandons de ne pas prendre un mauvais matelas.

Il vaut mieux ne pas faire d’économie sur la literie. Un voyageur qui a dormi dans un bon lit va être de bonne humeur. Il fera un bon commentaire. C’est important parce que vous vivez de ça. 

Plus le service est bon, plus vous recevrez de bons commentaires. 

Vous cherchez à améliorer votre expérience client. 

Par ailleurs, la qualité n’est pas forcément plus coûteuse si vous avez de bons fournisseurs.

Comment faire pour les trouver ? En parlant avec d’autres investisseurs. Vous pouvez chercher des groupes Facebook d’investisseurs ou faire des Meetup. 

Souvent les apprenants de la communauté Mellonia s’échangent de bons contacts au sein de notre groupe privé Facebook. Nous partageons aussi notre carnet d’adresses avec les investisseurs qui suivent une de nos formations. 

On fait de la courte durée en Île de France et notre clientèle, ce sont souvent des professionnels.

Est-ce que vous devez fournir le linge ? En réalité, ça dépend des secteurs. Pour un studio en centre-ville avec une clientèle professionnelle, il vaut mieux fournir le linge.

Pour une maison de campagne, bien souvent les locataires préfèrent amener leurs propres draps et serviettes. Dans ce cas, les draps peuvent être proposés comme un service en plus.

Et si vous souhaitez vous rapprocher d’une prestation haut de gamme : vous pouvez mettre des petits savons, du shampoing, etc. Comme à l’hôtel.

Une fois le logement mis en valeur, vous devez le mettre sur le marché.

B) Rendre visible son bien en utilisant une plateforme de location à courte durée

Il est possible de faire son propre site de réservation (pour éviter la dépendance aux plateformes de location courte durée).

L’avantage : vous ne versez pas de commissions aux plateformes.    

Les inconvénients : bien souvent, vous aurez un problème de confiance, surtout avec les étrangers qui peuvent avoir peur de se faire arnaquer. Et de référencement. Difficile de rivaliser avec des mastodontes du web.

C’est pour ça que AirBnB existe. Il vous évite :

• les problèmes de confiance, 
• de visibilité, 
• de sécurité 
• et de mise en relation. 

Même si vous disposez d’outils digitaux, c’est aussi plus lourd au niveau administratif. Vous devez faire signer un contrat de bail courte durée au locataire. Ce sont les conditions générales de vente des plateformes qui font office de contrat pour AirBnB et consorts. 

Vous devez aussi gérer la caution et le paiement. 

Enfin, vous ne disposez pas des garanties que proposent les plateformes en cas de gros pépins avec les locataires. 

Parmi les plateformes, il y a les gros acteurs : 

• Airbnb avec une communauté plutôt jeune ;
• Booking, le  leader européen de la location saisonnière qui amène plutôt une clientèle professionnelle pour des très courts séjours ;
• Abritel qui touche une population française plus haut de gamme ;
• Wimvu qui rassemble une clientèle germanophone et anglophone.

Chez Mellonia, nous vous recommandons de tester les trois premières. D’après mon expérience personnelle, AirBnB donne de bons résultats si votre logement est en région parisienne ; Booking performe bien en province. Si vous êtes propriétaire d’un meublé de tourisme en bord de mer, c’est plutôt Abritel.

Comme vous pouvez le voir, il existe des alternatives à Airbnb pour louer son bien immobilier.

Cependant, il est difficile de se passer de cette plateforme qui dispose d’une force de frappe incroyable. AirBnB est tout le temps en train de travailler son expérience client et sa communauté (aussi bien du côté des propriétaires que des locataires). Elle dispose d’algorithmes très puissants. 

Il ne faut pas négliger des plateformes plus petites comme Morning Croissant qui propose tout de même des locations meublées et non meublées dans plus de 900 villes ou encore Le Bon coin.

Vous allez ensuite créer un profil sur les plateformes choisies, puis, poster des annonces pour votre logement.

C) Rédiger une annonce qui cartonne

Parmi les étapes pour louer son logement sur Airbnb (ou sur une autre plateforme), la plus importante consiste à rédiger une annonce qui cartonne.

C’est ce qui remplira ou non votre calendrier de réservations. Nous vous recommandons de créer à travers votre annonce une expérience voyageur.

Le principe est toujours le même. Essayez de vous démarquer. Attirez et proposez plus. Il y a beaucoup de concurrence et les investisseurs se professionnalisent.

Voici les 3 points à respecter pour une annonce qui cartonne :

1. Faites des photos magnifiques de votre logement meublé.

Soignez les photos. C’est ce que le visiteur voit en premier.

Voici une astuce simple pour avoir de belles photos : contacter AirBnB pour avoir un photographe et héberger-le gratuitement en échange des photos.

Si vous voulez faire les photos vous-mêmes, voici quelques conseils utiles :

• Ne pas laisser traîner les choses rédhibitoires (câbles, canettes de bière, etc..) ;
• Faites attention à la luminosité ;
• Trouver comment mettre en valeur chaque pièce du logement (la pièce permet-elle de prendre un beau coucher de soleil, une vue sur la mer, sur la tour Eiffel, un jardin ou un parc ?) ;
• Multiplier les différents points de vue (le jour, la nuit) ;
• Penser qu’il faut en moyenne une vingtaine de photos pour votre annonce ;
• Les locataires aiment voir : la cuisine, la salle de bain, la ou les chambre(s).

Pour aller plus loin : mettez l’appartement en scène dans vos photos. 

• Utilisez par exemple des corbeilles de fruits, une cafetière (propre) avec dosettes…
• Mettez plusieurs oreillers sur le lit (pour communiquer l’idée de moelleux), entrouvrir la couette.
• Placez un grand tableau au mur.
• Montrez que la salle de bain est propre.
• Évitez les erreurs comme la lunette des toilettes ouverte ou la personne qui prend les photos dans le miroir. 

2. Mettre en scène son bien, comme si vous étiez un réalisateur Hollywoodien

N’hésitez pas à prendre un drone pour faire des photos, voire à modéliser l’appartement ou la maison en 3D. Vous pouvez trouver des prestataires sur Fiver.

Encore des astuces pour louer son logement sur Airbnb : voici des techniques secrètes de la Mellonia Academy. 

Astuce N°1 : nous réalisons des vidéos et lors des échanges avec les locataires potentiels, nous communiquons le lien sur YouTube. 

Astuce N°2 : Mettez en mouvement les photos par exemple la piscine (avec des enfants qui sautent dedans). Vous permettez aux voyageurs de vraiment se projeter dans la location.

Astuce n°3 : faites des montages photos pour montrer le paysage à travers les fenêtres.

Voici des photos d’un de nos biens.

3. Comment rédiger le texte de l’annonce ?

Évitez de faire un descriptif basique. Qu’est-ce qui attire les voyageurs dans le logement ?

Je me mets à la place du locataire et de ce qu’il peut rechercher avec le logement. Quelle est son intention ? 

Est-ce que c’est une clientèle professionnelle ? Dans ce cas, je vais mettre en avant l’aspect pratique et confort du bien (parking, connexion wifi, environnement calme). Je vais utiliser des mots clés comme : télétravail, commerces à proximité, restaurant.

Si c’est un logement familial pour des vacances, je vais utiliser plutôt un autre vocabulaire : adapté pour les enfants, chambres séparées, lit parapluie, résidence sécurisée.

Pour un touriste, je vais indiquer la proximité avec les monuments ou les attractions de la région. 

Pensez à indiquer les facilités de transports. Je vais préciser que la gare se situe à telle distance (en mètres) et le temps de trajet (en minutes).

Le plus, c’est de communiquer des sensations.

Mettez en jeu 3 sens : le tactile, la visuelle et l’auditif.

Par exemple : pour un gîte dans le Sud, parler du soleil, du bruit des cigales et des champs de mimosa.

S’il y a une terrasse, je vais créer une mise en situation : vous pourrez prendre un bon café au soleil.

D) Gérer les locations de sa location à courte durée ou saisonnière

Vous avez 2 façons de gérer votre location courte durée.

Vous le gérez vous-même comme une activité secondaire. Vous assurez la réponse aux annonces, vous faites le ménage et l’accueil des voyageurs.

Ou bien, vous le gérez comme un investissement. Vous ne voulez pas vous préoccuper ou vous ne pouvez pas parce que le bien est trop loin de chez vous.

Dans ce cas, vous aurez besoin d’un intermédiaire (un gestionnaire ou une conciergerie).

Voici les tâches confiées :

• Check In, accueil des locataires (une boîte à clés fait bien l’affaire ou serrure connectée – c’est ce que nous avons choisi)
• Check Out 
• Ménage 
• Gestion des annonces
• Blanchisserie
• Tenir à jour les plannings
• Répondre aux demandes des locataires avant, durant le séjour.
• Intervention pour faire face aux imprévus (chauffe-eau, wifi, électricité, problème de plomberie, abattant de WC cassé, etc.)

Personnellement, nous avons opté pour une gestion hybride.

Nous gérons nos logements meublés nous-mêmes en automatisant au maximum. Nous avons sélectionné des prestataires pour le ménage et la blanchisserie (grâce au bouche-à-oreille et en fouillant dans les annonces sur Le Bon coin). Nous les avons formés à la location courte durée et saisonnière.

Pour avoir des résultats (qui se traduisent par un bon taux de remplissage), il est primordial d’avoir des bonnes notes. 

L’algorithme des plateformes positionne le logement dans le haut du classement en fonction des notations (propreté, précisions, prestations, communication) et de la régularité des demandes.

Voici un exemple de tarif d’un prestataire :

Forfait ménage : environ 1h pour un studio et 4 à 5 heures pour une grande maison.  

La rémunération est comprise entre 13 et 16 euros de l’heure par chèque emploi service.

Le montant est de 20 € pour un indépendant avec factures.

Les tâches administratives pour la gestion du bien nécessitent :

• De déclarer et payer la taxe de séjour tous les mois ;
• D’établir une déclaration de revenus une fois dans l’année.

Comment trouver un concierge ? Faites une recherche locale sur Google. Il existe des plateformes. AirBnB propose aussi son réseau de conciergeries. Vous pouvez aussi vous renseigner auprès des agences immobilières, aux artisans de la région (ceux qui font les travaux dans votre logement). Enfin, vous pouvez interroger d’autres investisseurs. 

4/ Les règles à respecter pour tirer un maximum de profit de la location courte durée

Il faut faire attention à la loi dans la location meublée de courte durée. Au niveau juridique, tout n’est pas complètement cadré. 

Quand vous obtenez une rentabilité de 20 à 25 %, ça attire énormément d’investisseurs.

La règle d’or : il faut être capable de revenir à une exploitation traditionnelle. S’il y a un changement de la loi et que l’on doit louer avec un bail standard, est-ce que vous pouvez basculer le logement pour de la location classique ou de la colocation ? Et est-ce toujours rentable avec un loyer mensuel ? 

Il faut faire le calcul au départ.

Par exemple, le Pays basque a récemment mis en place des limitations sur la location courte durée. On n’a droit qu’à un seul bien par investisseur.

Et lorsqu’on met un bien en courte durée, il faut proposer un bien en location avec un bail standard en face.

Pour connaître les réglementations par ville, vous pouvez vous rendre sur le site service-public.gouv.

Lorsque vous cherchez un logement pour faire de la courte durée, soyez vigilant sur :

• Le règlement copropriété (qui spécifie des règles sur le bruit, les parties communes, les allées et venus et qui peut mettre des interdictions sur les règles d’occupation) ;
• Le règlement intérieur des plateformes. 

Lorsque vous postez l’annonce sur les plateformes, vous devez aussi rédiger votre règlement intérieur à respecter pour éviter des dérives et avoir des problèmes avec les voisins. C’est une forme de contrat avec le locataire. Et si le contrat n’est pas respecté, vous êtes en droit de mettre fin à la location et d’expulser les contrevenants.

C’est important pour nous de faire les choses dans les règles :

• Éviter de se mettre en illégalité. 
• Éviter les bruits et les nuisances. 

Avec le confinement, il y a eu une vague de fêtards et AirBnB a fait un comité de Direction à ce sujet. C’est arrivé dans un de nos logements. Des jeunes ont réservé pour deux personnes et ils sont venus à 6. Et en plus, ils ont fait une soirée. Ils ont dérangé les gens qui vivaient autour. 

J’étais ambassadeur AirBnB en Île-de-France et j’ai vu que c’était un vrai sujet pour les plateformes de location courte durée et saisonnière.

Enfin, il faut se renseigner sur le règlement de la ville. Pour le connaître, vous devez appeler la mairie, à l’urbanisme ou au service du logement. Demandez les règles d’inscription pour déclarer un meublé de tourisme.

Il existe 3 options : 

• soit c’est une simple déclaration, 
• soit c’est une déclaration et un numéro d’inscription, 
• soit le 3e cas comme à Paris, il y a la limite de 120 nuitées quand c’est sa résidence principale.

Les communes demandent parfois une compensation. Il faut compenser le fait d’enlever un logement du parc immobilier. C’est un prix au mètre carré. Si on loue 10 m2, il faut mettre 10 m2 en face à proposer. Il faut acheter 2 biens.    

C’est propre à certaines villes.

Pour éviter cela, il faut acheter un local commercial et demander le changement d’usage en habitation. Dans ce cas, on n’enlève pas un logement d’habitation à la commune.

Pour résumer, la location courte durée est encadrée et réglementée. Vous devez vérifier les points suivants :

• Le règlement de copropriété ne doit pas l’interdire. (Certains ne permettent pas d’exercer cette activité lorsqu’il y a une clause d’habitation bourgeoise “exclusive”. C’est le mot exclusif qui est important).
• La politique de la ville (dans certaines communes il doit y avoir une surface de compensation) et vous êtes obligé d’acheter deux biens au lieu d’un pour louer le deuxième en location classique. 
• La déclaration de son activité en Mairie.

Si la copropriété tolère les professions libérales, alors la location courte durée est tolérée (arrêt de la Cour de cassation du 8 juin 2011).

Si elle n’est pas autorisée par la copropriété, changez d’immeuble ! 

En revanche, il y a de fausses rumeurs : vous n’avez pas besoin d’autorisation de la copropriété pour faire la courte durée.

Les spécificités du contrat de location courte durée

Quel contrat est nécessaire pour louer à courte durée ?

Si vous louez votre logement avec une plateforme (AirBnB, Abritel…), le contrat est pris en charge par celle-ci.

Si vous faites une location sans intermédiaire, vous avez besoin d’un contrat avec le locataire. 

Pour télécharger gratuitement notre modèle de contrat : bouton

La fiscalité de la location courte durée : investir en tant que particulier ou en société ?

Pour la fiscalité, il y a deux grandes branches : en société et en tant que particulier. 

On va être sur les BIC si on fait du LMNP, le meilleur régime fiscal.

Les loyers d’une location meublée, quelle que soit sa forme, sont des revenus industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers (réservés à la location nue).

Ou alors on se met en société : SCI.

Il est possible de faire de la location courte durée en SCI en choisissant l’impôt sur les sociétés (IS). Mais on ne peut pas faire de la location de meublé en SCI avec une fiscalité d’impôt sur le revenu (IR).

5/ Où investir en location courte durée pour maximiser la rentabilité ?

Voici des exemples de biens qui vont se prêter à la location meublée courte durée (avec chacun un public différent) :

• Un appartement en bord de mer pour des familles en vacances ;
• Un appartement à proximité de monuments comme Versailles, le Puy du fou, Chateaux de la Loire pour des touristes Français et étrangers ;
• Une belle maison de campagne pour des familles ou des retraités qui souhaitent profiter d’une semaine au calme ;
• Un studio en centre-ville pour une clientèle de professionnels, des sportifs ou du personnel hospitalier. 

Un logement à proximité d’une gare est aussi intéressant.

Il n’y a pas que le tourisme et les lieux de vacances.

Conclusion : Commencer aujourd’hui à définir votre projet de location courte durée

Le marché de la location courte durée arrive à maturité. Les clients sont de plus en plus exigeants. Les plateformes aussi.

Si vous choisissez ce type d’exploitation, il est judicieux de chercher à se différencier et de proposer un logement avec une personnalité. Vous y parviendrez en suivant le guide ci-dessus.

Alors, par où commencer ? 

Ce que l’on recommande dans la formation Mellonia : c’est de choisir en premier le type d’exploitation que vous voulez faire.

Puis de lancer votre étude de marché. Nous avons préparé une antisèche en 3 étapes. Ça prend en moyenne 3-4 jours.  

Dernier conseil : même si vous n’avez pas le temps tout de suite, ne tardez pas trop pour réaliser cette étude de marché. Vous connaissez l’effet de la procrastination !

Si vous souhaitez devenir propriétaire et commencer à capitaliser sur votre investissement locatif de courte durée, essayez de faire cet exercice dès que vous avez un peu de temps libre !