Acheter un Immeuble de rapport
- L’absence de copropriété est la motivation principale à investir dans un immeuble de rapport.
Il y a 2 types de copropriété : Copropriété non professionnelle (bénévole) ou copropriété professionnelle.
Pour aucune des deux, nous avons le pouvoir de décision.
L’ensemble des copropriétaires forme le syndicat des copropriétaires qui se réunit annuellement en assemblée générale.
Le syndicat des copropriétaires délègue ses pouvoirs au syndic qui exécute ses décisions et assure la gestion courante de l’immeuble ( frais d’entretiens, parties communes, etc…).
- L’effet d’échelle ( acheter en gros) est la deuxième raison d’acheter un immeuble de rapport.
On note d’ailleurs plusieurs avantages à réaliser ce type d’investissement :
- Les prix à l’unité, au M2 ne sont pas les mêmes, beaucoup moins cher puisque nous achetons en « gros ».
- Le gain de temps à l’achat pour les visites, administratif avec le Notaire, Financement ( exemple 1 fois 1 visite d’un immeuble pour 3 appartements plutôt que 3 fois 3 visites d’appartement) et pour les réunions en assemblée générale du syndic.
- La délégation sur la gestion locative est moins cher sur un immeuble plutôt qu’à l’unité, le tarif sera dégressif.
- L’achat n’est pas regardé en priorité sur le prix au M2, mais sur la rentabilité, le cash flow immobilier dégagé différemment d’une résidence principale ou d’un achat d’un appartement ou vise plutôt la plus-value lors de la revente ( exemple lorsqu’on réalise son premier achat en couple T1 ou T2, on va viser la revente dans 2, 3 ou 4 ans).
Où acheter un immeuble de rapport ? Dans quelle région ? Dans quelle ville ?
Débutant ou confirmé, on se pose toujours la même question concernant le taux de remplissage : est-ce que cela va se louer ?
Beaucoup d’annonces d’immeuble sont à la revente, pour tous les budgets et dans des tailles de villes différentes.
Nous détaillons donc plus précisément les différences dans les articles ci-dessous :
- Investir dans une ville métropole
- Investir dans une ville taille moyenne
- Investir dans une petite ville
L’inquiétude sur le taux de remplissage est bien évidemment plus prononcée lorsque notre recherche est orientée dans des petites villes.
Ce qui est important, c’est de prendre en compte plusieurs paramètres pour acheter un Immeuble de rapport comme :
- Emplacement
- Augmenter la valeur
- Éviter l’acquisition d’un immeuble avec un commerce
- Éviter une démographie en évolution négative
- Le prix au M2
1 ) Emplacement, Emplacement, Emplacement
Là, il est essentiel de se poser une multitude de questions dans sa phase d’acquisition dont :
- sur la ville
- le nombre d’habitants
- démographie (évolution de la population, chute,…)
- le quartier
- les nuisances
- recherche des annonces des propriétaires qui louent, regarder la qualité proposée, est-ce que vous vous projetez à vivre à l’intérieur de l’immeuble avec toutes ces recherches ? )
Ensuite, pour se démarquer des autres annonces,
2 ) On augmente la valeur au produit
Bien souvent les propriétaires dans les petites villes ou les villages ne prennent pas soin de renouveler la décoration dans les Biens qu’ils proposent à la location ( D’ailleurs avec les nouvelles règles du DPE qui s’appliqueront prochainement , beaucoup de propriétaires vont préférer mettre leurs immeubles en vente, faute de pouvoir payer les travaux de rénovation). C’est sur cette partie, qu’il est très facile de faire la différence en augmentant la valeur du Bien.
Par rapport à la photo ci-dessous, voici comment on peut augmenter la valeur :
En réalisant des changements pas énormément couteux en home staging comme :
- Changer le sol ( moquette, lino)
- Petite cuisine toute prémontée à un prix très raisonnable comme par exemple chez castorama. Nous avons testé, c’est très bien pour de la location
- Repeindre les portes et murs propres
- Mettre un peu de décoration murale
- Remplacer le rideau de douche par une paroi de Douche
Et cela redonnera une plus belle allure et le logement se louera à coup sûr.
L’idée est notamment de faire mieux que les locations proposées sans forcément aller chercher du luxe.
Cela améliorera également en parallèle la rentabilité de l’immeuble de rapport.
Nous tenons à préciser que nous n’avons aucun partenariat avec les noms de marque que nous citons dans cet article, c’est notre avis personnel🙂
3 ) Éviter l’acquisition d’un immeuble de rapport avec un local commercial type commerce
Régulièrement, nous avons constaté que les Biens proposés dans les petites villes ou villages sont avec un Local commercial.
Les immeubles constitués uniquement d’un ensemble d’appartements (en respectant la règle d’augmenter la valeur) n’est ainsi pas un problème à la location.
En revanche, la localisation d’un immeuble de rapport avec un commerce au rez-de-chaussée est à regarder à la loupe. Il est en effet très difficile si le Bien est éloigné de l’artère principale du centre-ville de trouver un locataire en remplacement.
Notre conseil :
- Éviter de sélectionner ce type d’immeuble
- Sinon, réalisez vos calculs de rentabilité sans inclure un loyer sur le commerce en question.
4) Éviter une démographie en évolution négative
La démographie fait aussi partie d’un élément très important à vérifier puisqu’il existe souvent un problème de décroissance dans les petites villes ou village.
On observe aussi, des chutes très importantes, liées parfois à une fermeture ou délocalisation d’une usine.
Nous déconseillons donc de vous lancer dans l’achat d’un immeuble dans ces cas-là, le risque est trop important et l’immobilier est une acquisition réalisée pour du long terme.
5) Le prix au M2
Actuellement, les prix pour un immeuble en bon état se situent entre 800 et 1300 euros au mètre carré.
Il est par conséquent possible de trouver des immeubles à des prix très bas, nous avions trouvé à 300 € le Mètre dans le Sud de la France par contre, le bouquet travaux était relativement élevé. Sur ces fourchettes de prix, il y a souvent du gros œuvre à réaliser. Dans ce cas, c’est plus difficile à convaincre le Banquier de réaliser un financement bancaire sur un Bien où l’enveloppe travaux est plus importante que le Bien en lui-même.
Afin de réaliser les calculs Post achat, nous avons constaté une moyenne sur les loyers en province pour les petites villes en France.
Fourchettes de prix sur l’Estimation des Loyers Mensuels dans des petites villes <20 000 habitants :
- Studio : 250 à 300 €
- T2 : 300 à 380€
- T3 : 370 à 450€
- T4 : 480 à 560€
Et vous ?
Envisagez-vous d’investir dans un immeuble de rapport ? Ou bien est-ce que vous avez des doutes et cela vous fait peur ? Et est-ce que cela vous semble être un projet pour le moment inaccessible ? Ou encore avez-vous la maturité pour acheter un immeuble afin d’accélérer votre vitesse d’enrichissement ? Votre reconversion professionnelle ? Avez-vous déjà commencé à vous former ?
Dites-nous tout en commentaires.
Et si vous êtes dans cette situation actuellement et que vous souhaitez échanger sur votre projet n’hésitez pas à nous écrire ou réserver un appel téléphonique en passant par soit sur :
- Notre meilleur programme d’accompagnement pour réaliser son 1er Investissement : REUSSITE IMMO
- Appel téléphonique en visioconférence avec nous🙂
Nous tâcherons de vous aiguiller au mieux !
Si vous souhaitez aller encore plus loin dans votre démarche, vous pouvez consulter nos différents articles qui pourraient vous guider sur cet investissement.