Les premières réactions des Investisseurs en recherchant un Bien dans une petite ville est de savoir s’il y a une demande locative.
Où acheter mon immeuble de rapport ? Investir dans une petite ville ?
Comment être sûr que mon bien va se louer ?
On observe beaucoup d’annonces d’immeubles avec des tarifs intéressants, en dessous du marché. Donc, on se dit qu’il y a forcément un loup !
Dans les photos ci-dessous, L’immeuble dans une ville de 1199 habitants proche du département 89, était proposé à 170 000 euros à la vente, pour 163 mètres carrés habitables ( soit 1042,00 € le M2).
Le prix moyen constaté sur la ville était de 1377 euros, ainsi sur le papier, c’était une bonne affaire.
Suite à mon appel téléphonique, j’applique quelques techniques en négociation immo pour tâter légèrement le terrain avec le propriétaire. À partir de là, je comprends que cet immeuble de rapport est très peu en concurrence avec d’autres investisseurs.
Le propriétaire m’indique que sur 4 appartements seulement 1 est loué !
Alors, si je comprends bien, j’ai 2 alertes importantes. Je me pose rapidement deux questions : pourquoi le Bien ne se vend pas ? Pourquoi le bien n’est pas loué en totalité ?
2 possibilités :
- On abandonne parce qu’on pense que c’est difficile de louer un immeuble dans une petite ville
- ou, On approfondit les recherches pour savoir s’il y a un potentiel pour de la location classique ou autres.
Lorsqu’on visite un Bien, je me pose tout un tas de questions. Je vous ai partagé notre check-list à télécharger. Cela vous donnera un aperçu des points essentiels à regarder.
Après avoir réalisé mes recherches sur la ville et ses environs, les indicateurs étaient plutôt bons. Je décide de prendre rendez-vous avec le propriétaire et d’aller visiter ce Bien.
Comme vous pouvez le constater, l’immeuble est dans une petite ville, pas très loin du centre et plein de charme.
Après 2 à 3 minutes de présentation avec le propriétaire, nous entamons la visite.
Il commence par les caves…
Puis, le premier appartement au rez-de-chaussée.
Je comprends tout de suite mieux pourquoi il y a peu de demandes….
Sans parler de la ville, de la région, pour ma part, si je devais être locataire, je ne me projetterais pas à vivre dans cette ambiance.
Même si ce type d’appartement était dans une plus grande ville, j’éviterais de le louer pour éviter d’avoir le moral à zéro.
À partir de ce premier constat, le bien immobilier se présente sous un bon angle. J’aime visiter des biens où des travaux sont à réaliser.
Ici, j’ai une partie de la réponse concernant le potentiel de ce bien à la location. En effet, ce n’est pas parce que c’est une petite ville qu’il ne faut pas prendre soin de ses locataires. Vous devez vous démarquer, faire la différence. Il est nécessaire de proposer des logements avec une décoration actuelle. L’objectif en tant qu’investisseur est de provoquer un coup de cœur rien qu’en regardant l’annonce.
Une autre inquiétude que nous pouvons avoir, c’est sur le profil des locataires.
Est-ce que les locataires ne vont pas dégrader ? Payer les loyers ?
À partir du moment, où il existe dans la ville une boulangerie, des commerçants, la Poste, des écoles, une petite vie économique , il y a donc des gens qui travaillent, des fonctionnaires, des entreprises à proximité…
Tout le monde n’accède pas à la propriété en achetant sa résidence principale et donc se retourne vers la location.
En règle générale, nous avons constaté après quelques années d’exploitations de nos Biens, qu’en apportant de la valeur dans les logements avec une belle décoration, une paroi de douche plutôt qu’un rideau par exemple, une belle cuisine équipée ( pas forcément couteuse) vous attirez des personnes respectueuses.
C’est pour cela que nous prenons soin d’étudier les demandes et privilégions des profils de travailleurs, plutôt en CDI ou bien sur des dossiers stables, solides. Pour ne pas diminuer le taux de remplissage, nous élargissons également avec la possibilité d’accepter des étudiants en prenant le maximum de garantie avec des garants qui se portent Caution ( Bien souvent les parents).
Nous évitons aussi des profils avec la CAF pour ne pas subir les retards qui arrivent fréquemment avec l’organisme.
Privilégier la communication.
Poser des questions pour comprendre les objectifs de vie de la personne. Dans quel état d’esprit, elle est.
En ce qui concerne la garantie de loyers impayés dans les petites villes : ce n’est pas évident d’avoir des profils de locataires qui possèdent le minimum requis.
Il est important d’inclure un pourcentage représentant une possibilité d’impayé dans les calculs de rentabilité. Partez du principe que lorsque vous achetez un Immeuble, avec plusieurs lots, vous divisez les risques puisque l’achat de l’immeuble est réalisé avec l’effet d’échelle.
On se crée en quelque sorte sa propre garantie de loyers impayés.
À noter : En France, le taux moyen d’impayés de loyer est estimé autour de 2 à 3% en moyenne, selon une dernière étude de l’Edhec Business School.
Pensez patrimoine long terme pour Investir dans un immeuble dans une petite ville.
Acheter un immeuble de rapport ne s’improvise pas.
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