Trouver la bonne affaire dans l’immobilier locatif ancien ?

TOUT COMME LES ORPAILLEURS APPELÉS ÉGALEMENT CHERCHEURS D'OR, IL N'EXISTE PAS DE VÉRITABLE MÉTHODE POUR TROUVER UNE BONNE AFFAIRE EN IMMOBILIER LOCATIF ancien

Chercheurs d'or

En revanche, s’armer de patience, de détermination et de péservérance est un excellent ensemble pour trouver une bonne affaire lorsqu’on désire investir dans l’immobilier locatif ancien.

C’est une étape nécessitant le plus de temps dans le processus d’acquisition d’un bien immobilier locatif.

Pour trouver une bonne affaire dans un appartement, un immeuble, plusieurs méthodes :

  • Chercher seul par le biais des petites annonces
  • Faire appel à un professionnel, agent immobilier, Chasseur Immobilier ou Notaire.

Il est donc important de respecter certaines règles pour mettre en place une sorte de fil d’Ariane et ainsi garder le cap, le focus sur son objectif d’acquisition.

Ces règles pour trouver, nous allons vous en exposer 4 dans cet article.

RÈGLE DE BASE N°1 - OBJECTIF CASH FLOW POSITIF

Notre rôle en tant qu’investisseur est d’être toujours dans une optique de faire grandir son patrimoine Immobilier. Et pour pouvoir se faire, il n’y pas mille et une façons : réaliser un emprunt bancaire avec des partenaires Financiers (Courtiers, Banque), ou en propre, à condition d’avoir les liquidités pour réaliser l’opération.

Lorsqu’on débute, on observe très souvent (nous sommes passés par là également) cette croyance de se dire, « je vais mettre le maximum pour éviter de trop emprunter ». Seulement, avec un peu de connaissances, on s’est vite rendu compte qu’il était possible d’emprunter la totalité et de garder son apport en sécurité. Les investissements avec beaucoup d’apport voir la totalité ne sont pas la normalité et au regard du taux de crédit très bas actuellement, il est à mon sens bien plus judicieux de passer par la case « emprunt ».

 

 

Objectif : Gardez son argent !

Je vous invite à aller voir notre article sur l’emprunt bancaire et comment réaliser un dossier bancaire percutant.

Il est donc impératif d’arriver à trouver au minimum un Bien qui s’autofinance. C’est-à-dire, un Bien qui généra des suffisamment de loyers pour rembourser l’emprunt, les charges et les Impôts. Même si on vise vingt euros de Cash flow, on s’enrichit quand même !

Il est important de bien connaître les règles de calcul que le Banquier va prendre en compte pour bien monter votre dossier bancaire. Et mettre toutes les chances d’obtenir le financement de votre futur Bien.

Règle de base n°2 - Trouver un Bien avec des travaux, augmentation de la valeur.

Pour avoir une plus forte probabilité de réaliser une très bonne affaire, cette 2ᵉ règle de base est ultra-importante. Nous recherchons des Biens où il est possible d’en augmenter la valeur. Comment ?

  • En réalisant des travaux, de rénovation, d’agrandissement avec la possibilité suivant le choix du régime fiscal de les déduire de son résultat pour diminuer sa base imposable. Vous pouvez par exemple téléchargenotre guide sur la fiscalité ici.

Pas toujours évident donc sur les centaines de milliers d’annonces immobilières de s’y retrouver et dénicher la Bonne Affaire. Pourtant, à chaque fois, c’est en passant par le site du Bon coin ou sur se loger que nous avons pu détecter nos Biens à fort Cash Flow. Nous en rajoutons un qui vaut également la peine d’avoir dans sa liste, c’est superimmo.com.

Avec plus de 8 000 000 Millions de visiteurs par mois, Le bon coin est le plus gros site Immobilier de France avec plus d’1 million de Biens Immobiliers en vente. Dans votre phase de recherche par exemple, vous pouvez gagner du temps en indiquant les biens avec travaux dans les critères de recherche. Allez également voir notre article sur le ciblage des critères de recherche sur le site du Bon coin, cela vous fera gagner un temps précieux.

RÈGLE DE BASE N°3 - TROUVER UN BIEN AVEC UN PRIX D'ACHAT SOUS LE MARCHÉ.

En réalisant une étude de marché sur la ville visée dans vos recherches, vous allez connaître le prix moyen au mètre carré.

Si par exemple, le prix au M2 de votre ville est de 2000 € lors de votre recherche, vous tombez sur une annonce d’un appartement T2 de 55 M2 auquel les photos montrent un Bien avec des travaux et que le prix de vente affiché est de 100 000€, et bien potentiellement vous êtes sur une bonne affaire.

Mécaniquement, si nous achetons un Bien sous le marché, nous rajoutons la possibilité d’avoir un Bien qui s’autosuffise voir surtout un Bien qui nous dégage des revenus complémentaires. En tant que futur investisseur, c’est là que vous devrez mettre toute votre attention, toute votre énergie.

RÈGLE DE BASE N°4 - LA SÉCURITÉ.

Pour être dans la capacité d’absorber des problèmes ou du moins pouvoir les anticiper au maximum, il est important de prendre en compte le pilier de la sécurité.

Dans la règle du dessus, nous avons vu la partie « liquidité », un Bien que nous achetons en dessous du marché, qui du coup peut potentiellement se revendre soit au même prix, soit avec la valeur apportée. Par exemple en réalisant des travaux d’amélioration, de rénovations voir de division, pour revendre nettement au-dessus de ce qu’il a été acheté (au passage, on peut réaliser une plus-value).

Ensuite et probablement, vous avez peut être déjà entendu dire autour de vous par des Investisseurs confirmés ou des personnes de votre entourage ayant déjà investi :  » Emplacement, Emplacement, Emplacement« .

 

Bonne affaire immobilière et emplacement

C’est en effet l’un des points des plus importants pour augmenter la sécurité autour de son Investissement !

Lors de la visite d’un Bien, il faut donc penser tout de suite à la revente et regarder dans quel secteur se trouve le Bien.

À côté des écoles, Universités, commerces, centre-ville, transports… sont donc autant de paramètres qui augmenteront les facilités de revente.

Enfin, Une technique pour augmenter la sécurité est de se constituer une trésorerie en demandant une option à son Banquier lors de la constitution de son emprunt Bancaire. À noter pourquoi il est important de se constituer une trésorerie sur son compte en Banque : l’anticipation d’éventuelles charges imprévues pour diverses raisons. Par exemple :une copropriété qui vote un ravalement, un ballon d’eau chaude à remplacer, une intervention de plomberie…

En conclusion

En conclusion, un gage de sécurité supplémentaire est d’avoir une bonne intention vis-à-vis de vos futurs clients, qui seront, vous l’avez compris, vos futurs locataires.

Combien de fois on observe dans les annonces publiées par des Investisseurs, des Biens proposés en Colocation, en courte durée dans un état limite passable. Ces mêmes propriétaires se plaignent ainsi d’avoir des vacances locatives (il s’agit de chambres vides par moment dans l’année). Et on les entend dire que « cela ne marche plus comme avant ! Il y a trop d’investisseurs dans la ville avec beaucoup trop de Biens similaires ».

Qui n’est pas déjà tombé une fois dans une chambre d’hôtel, avec des tapisseries datant de la période de nos grands-parents, une décoration avec de la peinture écaillées et des joints de salle de bains noirs et pourtant un prix assez élevé. Est-ce-que vous revenez dans ces lieux ? Pour notre part, JAMAIS !

Et c’est exactement pareil pour les locataires.

Nous aborderons dans un prochain article Comment éviter les vacances locatives.

Et si vous souhaitez aller plus loin, notre programme d’accompagnement RÉUSSITE IMMO  est en cours de construction. N’hésitez pas à vous inscrire à la liste d’attente pour ne pas manquer sa sortie. 

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