Comment trouver le bon emplacement pour réaliser son 1er investissement locatif ?

Connaissez-vous la règle des "3 E" ?  Emplacement, Emplacement, Emplacement.

emplacement-emplacement-emplacement

C’est le critère numéro un à prendre en compte à la réalisation d’un investissement locatif,  il détermine tout.

Il faut donc être capable de déterminer le meilleur endroit pour réaliser son premier investissement locatif. En effet, il existe des zones géographiques qui sont plus favorables aux investissements.

C’est le cas par exemple de l’Île-de-France qui est une zone immobilière très prisée.

Cependant, il faut aussi savoir que certains endroits sont plus risqués que d’autres, il ne faut donc pas se lancer tête baissée et foncer vers les endroits où tout semble parfait, mais il est préférable de prendre en compte certains critères comme la qualité de vie, l’environnement, etc.

Étape préliminaire primordiale,

1) Quelles sont les bonnes questions à se poser avant d’investir dans un bon emplacement ? 

Il faut se demander si on a vraiment besoin d’investir dans l’immobilier. Est ce qu’on souhaite faire du patrimoine ?

Si on est capable de répondre oui, c’est un bon début pour pouvoir se lancer dans l’investissement locatif.

Il faut donc savoir si on a un capital à investir ou pas. 

Ensuite, il faut se demander si on peut emprunter pour investir, prendre un prêt bancaire.

Il faut également savoir si on est prêt à s’engager sur du long terme, si on a les moyens financiers suffisants pour investir dans l’immobilier et si on veut ou non faire des travaux.

Si ces conditions sont respectées, alors il faut se lancer dans la recherche du secteur idéal pour son investissement locatif.

En général, la majorité des investisseurs sont plutôt de profils prudents et achètent dans une zone immobilière  qui attire beaucoup de monde, proche de chez eux et pour le coup ne dégagent pas une très grosse rentabilité.

Nous, ce qu’on veut dans la Team Mellonia, c’est trouver des Biens rentables. Nous n’optons pas pour des produits de défiscalisation comme le dispositif pinel ou autre. Notez tout de même que plus vous recherchez du résultat, plus la part de risques augmente également. C’est pour cela que nous avons créé un programme d’accompagnement de A à Z afin de balayer tout le processus, de la recherche à l’acte authentique pour aller jusqu’à la gestion locative. Notre promesse est de transformer nos apprenants en véritables acquéreurs en renforçant, en plus des connaissances, la partie Mindset ( assurance, confiance de soi) et en diminuant le risque au plus bas grâce à nos différentes méthodologies et expériences terrain.

2) Comment définir l’emplacement adéquat pour son bien ?

Pour vous aider à définir en amont la localisation de votre futur achat, je vais vous partager les questions que je me suis moi-même posées.

  • Quel est le budget dont je dispose pour investir ? ( apport, crédit , …)
  • Est-ce que je suis prêt à me lancer et à prendre des risques dans ce projet ?
    Quel est mon profil d’investisseur ? Prudent, équilibré, dynamique ( goût du risque)
  • Quel type d’acquisition je me sens capable de réaliser? acheter un bien déjà rénové et loué entièrement ? ou un bien à améliorer ( avec de faibles travaux ) ? ou encore une rénovation complète ( vide des occupants) ?
  • Quel est mon objectif en termes de résultat ?( rendement locatif, cash flow positif mensuel)
  • Quelle fiscalité ? Est ce que j’inclus mes enfants tout de suite dans le projet ? comment se passe la transmission du patrimoine ? que dit la loi sur le sujet ?

C’est le point de départ de votre projet. Nos conseils : Posez-vous 5 minutes avec vous-même et réfléchissez autour de ces mêmes questions. Vous aurez déjà une vision plus claire de l’investissement et de la stratégie que vous allez pouvoir développer. Si vous le souhaitez, on peut réaliser un appel ensemble pour faire un diagnostic, c’est gratuit ! 

diagnostic mellonia academy

Est-ce que vous recherchez une nouvelle source de revenu immédiate ? Où souhaitez-vous investir sur le long terme et vous construire un patrimoine pour le futur ? Deux objectifs différents qui vont conditionner votre recherche d’emplacement.

À titre d’exemple, personnellement, j’avais comme objectif de remplacer mes revenus avec l’immobilier. Pour notre premier investissement, j’avais pris comme repère une rentabilité d’environ 200 euros par mois. Le sort de la vie a fait que j’ai vite changé mon fusil d’épaule après avoir échangé avec deux investisseurs plus expérimentés lors de séminaires ( Clin d’œil à Johann et Audrey si vous lisez l’article ;)). C’est en partie grâce à eux que j’ai osé viser un objectif mensuel plus élevé et nous avons aujourd’hui entre 600 et 700 euros de Cash flow net mensuels. 

J’ouvre une parenthèse pour vous indiquer que Votre pourquoi et pour quoi vous voulez réaliser votre investissement est très important. Ce sera votre leitmotiv tout au long du parcours.

Une fois, que vous avez réuni ces infos ( budget en fonction du crédit, objectif de cash flow mensuel, la stratégie) vient la question Où ? quel secteur ?

3) Où trouver le bon emplacement pour réaliser mon premier investissement ?

  • Quelle est la localisation idéale pour mon premier investissement locatif ? (en fonction de mon budget, de ma simulation de prêt bancaire)
    Est-ce que je souhaite investir dans une ville étudiante ou une demande en location est plus tendue ?
    Est-ce que je souhaite investir là où la demande est supérieure à l’offre ou au contraire, est-ce que je préfère investir où il y a moins de biens disponibles et donc moins d’offres ?

De mon côté, je cherchais à acheter un appartement avec une stratégie à haut rendement près de chez moi ( maxi 1 h 30). Mon choix s’est ainsi porté sur la colocation. J’ai alors relevé les secteurs étudiants dans un rayon de 1 h 30, vous trouverez ces informations sur le net en googlant “classement des villes étudiantes” et je me suis mis en recherche d’appartements qui se prêtaient à ce type d’exploitation dans les communes que j’avais sélectionnées. Pour trouver je me suis appuyé sur les meilleurs sites d’annonces et téléphoné à de nombreuses agences immobilières.

Quel emplacement choisir ?

Nos conseils : en fonction de votre stratégie, mettez-vous tout simplement à la place de vos futurs locataires. À qui voulez-vous louer ? Quel est votre cible ? le secteur va commencer à se dessiner progressivement avec les réponses apportées à ces questions.

Pour vous faire à l’idée des possibilités qui s’offrent à vous pour louer votre futur logement, nous avons listé les catégories principales de locataires : 

 Des jeunes étudiants et actifs : Ils constituent la catégorie la plus dominante,  visez les biens proches des universités, des zones d’emplois ou des biens en centre-ville pour l’animation, les commerces, les centres commerciaux ( les jeunes aiment se retrouver ensemble, sortir…) avec une connexion du pôle universitaire, des écoles en transport ( maxi 15 min). Le budget de cette catégorie est limité et recherche généralement un studio ou chambre meublé. 

Jeune couple : Ensemble pour la première fois, ils recherchent un appartement nu pour pouvoir le meubler à leurs goûts. Visez des biens type T2 avec chambre séparée et un salon conséquent pour recevoir des amis.

Jeunes parents : Un couple qui vient d’avoir un enfant recherche un logement avec une chambre en plus, pensez pratique !  par exemple une salle de bain pouvant accueillir le nécessaire pour le bébé, le logement proche des crèches, situé dans le quartier où se trouve la meilleure école du secteur par exemple. Demandez à la mairie les découpages des zones pour connaître les écoles correspondantes aux quartiers. Intéressez-vous au programme de la ville, les animations pour les enfants, les infrastructures sportives. Recherchez une agglomération où il fait bon vivre, où la vie est agréable. 

 Une famille avec plusieurs enfants : Les enfants ont grandi, la recherche porte sur des logements avec plus d’espaces : maisons ou grands appartements avec un extérieur dans l’idéal. Avec la crise de la Covid, on observe nettement plus de demandes dans des communes plus éloignées pour vivre dans des surfaces plus grandes avec un jardin.

 Le cadre en déplacement : pour une mission professionnelle temporaire dans une nouvelle région ( quelques mois de l’année) il recherche un petit appartement meublé tout équipé ( ustensiles, machine à laver, …) à côté d’une zone d’emplois, d’une usine, pour l’occuper uniquement les jours de la semaine (4 ou 5 jours). Le loyer est en général pris en charge par son entreprise.

Les personnes de plus de 60 ans : de plus en plus nombreux à vouloir trouver des logements plus petits,plus fonctionnels, privilégiez le centre-ville, à proximité des places de marché, des commerces, des hôpitaux, dans des rues calmes si possible avec verdures, avec ascenseur ou rez-de-chaussée.

N’hésitez donc pas à visiter de jour comme de nuit, à des heures différentes, et plusieurs fois pour vous faire un avis pertinent sur le quartier du bien selectionné.

4) Classement des 10 villes où investir en 2022 

Pour continuer à répondre sur le choix de l’emplacement, nous avons réalisé un classement  intéressant en terme d’investissement.

  • Paris, en Île-de-France : la capitale française reste l’une des plus attractives au monde et est même considérée comme l’une des plus belles  du monde. Les infrastructures du Grand Paris, apportent beaucoup de changement du côté de l’urbanisme, connexion TGV, nouveau tramway, renseignez-vous, il y a de belles affaires à réaliser avec des plus-values sur le long terme ! 
  • Angers : à la pointe en matière de protection de la biodiversité et des espaces naturels, elle connait un succès important ces dernières années en raison de la qualité de son urbanisme avec de nombreux travaux d’aménagements, la qualité de son réseau de transports. + 68,6% d’évolution au cours des 5 ans.
  • Bergerac : Cyrano n’est pas bien loin ! de taille moyenne, Bergerac est relativement bien appréciée pour son cadre de vie. +7,7% d’évolution au cours des 5 ans et des gains en locatif intéressants en location classique.
  • Évry-Courcouronnes : de sérieux Atouts pour les investisseurs pour son dynamisme sur l’urbanisme, ses écoles supérieures et universités, les transports à 30 minutes de la Capitale, de  Saclay, le T12 express en 2023 reliant Massy gare TGV. +14,1% en 5 ans.
  • Marseille : en Provence-Alpes-Côte d’Azur : est connue pour être cosmopolite et animée avec un climat agréable et des paysages magnifiques. +29,2% En 5 ans d’évolution.
  • Poitiers : est très appréciée par les touristes qui peuvent visiter plusieurs églises comme Notre-Dame la Grande, Sainte-Radegonde et le baptistère Saint-Jean et bien sûr le Futuroscope ! Beaux atouts pour les investisseurs. + 45,8% d’évolution sur 5 ans.
  • Talence : Aux portes de Bordeaux, elle fait partie de bordeaux métropole.Talence accueille une partie importante du campus universitaire bordelais. De nombreuses écoles sont implantées,  écoles d’ingénieurs (Arts et Métiers , ENSC, ENSEIRB-MATMECA, Sup-Agro-Bordeaux, Institut d’optique d’Aquitaine), écoles de commerce (KEDGE BS) et d’architecture (ENSAP). +32,4% en 5 ans
  • Vénissieux : à proximité des 7ᵉ et 8e arrondissements de Lyon, beaucoup d’atouts pour un investissement locatif notamment avec les connexions en transports et le prix au M2 encore bas par rapport à Lyon ( 2872€/M2 contre 5376€/M2) Foncez ! +31,9% en 5 ans
  • Roubaix :  la Manchester Française :  Jeunesse, créativité, numérique ont pris place dans cette agglomération. Le renouvellement urbain est en cours pour améliorer le confort de vie des habitants.+ 14,8% d’évolution sur 5 ans.
  • Toulouse : en Midi-Pyrénées : est l’une des plus dynamiques de France et attire de plus en plus de monde grâce à son climat ensoleillé, ses paysages magnifiques et à côté de l’océan Atlantique. Troisième ligne de métro, demande de location importante, très appréciée pour l’investissement. + 33,4% en 5 ans.
  • Valence : fait partie du Top 10 des villes moyenne où il fait bon vivre. Forte demande en location. +15,1% en 5 ans.

Cette liste n’est absolument pas exhaustive. Elle indique des pistes à explorer. En effet, il est observé de fortes progressions sur le prix au M2 pour certaines présageant de belles plus-values et des projets d’urbanisme, de transports qui rendront le lieu très attractif.

Nos Conseils :

Les paramètres à prendre en compte pour votre recherche Méthode 3 E

  • Prix au mètre carré ( M2), valable à l’achat et à  la location
  • Taux de rentabilité moyen 
  • Tension sur la location
  • Évolution du prix au M2 sur 5 ans
  • Population totale
  • Population locataire

Ces points permettent d’estimer la performance locative d’un bien immobilier et les perspectives d’investissement dans un quartier. Chaque ville a ses avantages et ses inconvénients.

Il faudra donc se renseigner auprès des meilleurs sites d’annonces immobilières et des sites de base de données ( Insee, Wikipédia, …) pour obtenir toutes ces informations et affiner plus précisément votre recherche de l’emplacement idéal.

Si vous avez un doute, il est toujours possible de faire appel à un conseiller immobilier en agence ou un chasseur immobilier pour vous aider à trouver votre bien.

Il y a aussi l’interrogation concernant la distance…

5) Les avantages et inconvénients d’acheter proche de votre lieu de résidence

Lors d’un premier investissement immobilier locatif, nous vous conseillons d’investir près de chez vous. À condition bien sûr que l’environnement immobilier local soit porteur avec des prix intéressants et une demande à la location soutenue !

Avec Sandra, nous avions pris l’option d’acheter à 30 minutes de chez nous. La proximité facilite les recherches et les visites. Cela représente un gros avantage dans vos démarches. Vous pourrez effectuer un plus grand nombre de visites sans trop empiéter sur votre emploi du temps et être beaucoup plus réactif lorsque vous recevrez une notification d’une annonce d’un bien présentant un bon rapport achat / rendement.

Cela vous permet aussi après l’achat d’envisager de vous occuper seul de la gestion et donc de faire quelques économies.

Prenons exemple sur une de nos colocations de 5 chambres à 500 euros mensuels par chambre soit 2500€ au total.

Avec un prestataire pour gérer une colocation, il faut compter environ 10% de commissions sur les loyers encaissés, pour notre exemple, une commission de 250€ mensuels soit  3000€ à l’année. Ce montant n’est pas neutre, mais à côté de cela, vous achetez une tranquillité d’esprit. À réfléchir dès la phase de recherche, à vos calculs ! 

Investir dans un quartier que vous connaissez présente plusieurs atouts. Vous avez déjà une idée du périmètre, de l’ampleur de la demande locative, vous connaissez le réseau de transport, les commodités offertes par le quartier (commerces, écoles, équipements sportifs…) et les projets d’urbanisation à venir, etc. Ces connaissances sont primordiales pour un investisseur.

6) Les avantages et inconvénients d’acheter loin de votre lieu de résidence

Comment fonctionne aujourd’hui le marché de l’immobilier ?

C’est le principe de l’offre et de la demande, d’un côté les offres, des gens qui veulent vendre et de l’autre, celles et ceux qui veulent acheter. Il y a donc des endroits où il y a plus d’offres que de demandes.

D’après vous, quel type de personnes peuvent acheter de l’immobilier ?

Nous observons en règle générale les personnes en CDI, celles qui épargnent, les cadres dirigeants, les chefs d’entreprises, celles et ceux qui travaillent à temps complet, qui ont un niveau de revenus suffisant, un métier fixe, un profil stable.

A contrario Quels sont les profils qui louent ?

  • CDD, les indépendants, freelances, les intérimaires, intermittents, étudiants, personnes à la CAF, jeunes actifs qui se lancent dans la vie, …,.

La formule magique pour obtenir un bon cash flow est celle-ci : loyer élevé, prix d’acquisition au M2 “pas cher” 

Comment pouvons-nous trouver ce type de biens ?

Pour trouver du travail, les gens migrent vers des grandes agglomérations. Les personnes qui ont la capacité d’acheter se retrouvent dans ces grandes agglomérations ou en périphérie. Majoritairement, par manque de connaissances, ils investissent proches de chez eux, là où le prix d’achat des maisons, des appartements est élevé. C’est pour cela que les taux de rendement locatif sont faibles autour des 3 à 5%.

En revanche, les personnes qui n’ont pas le budget pour se loger,  ont plutôt tendance à s’éloigner, migrer dans les petites et moyennes villes.

Autrement dit, si vous voulez atteindre des rendements au-dessus de 8%, vous devez trouver ce genre de communes où il est difficile de trouver des logements à louer, avec une tendance favorable pour des propriétaires. Dans ce cas, vous allez obtenir des revenus élevés et un prix d’achat au M2 nettement moins cher que dans les grandes villes.

Prenons le cas de Poitiers ( source meilleursagents.com)

  • Prix moyen du M2 : 2260€
  • Location au M2 : 10,8€

en comparaison de Paris

  • Paris : 10192€
  • Location au M2 : 29€ 

Soit 4,5 fois moins cher à l’achat et seulement 2,68 de moins à la location. Le marché de la location est extrêmement tendu à Poitiers, donnant une grande facilité aux propriétaires de trouver les locataires.

  • Taux de rentabilité moyen : 8,75%
  • Tension locative : très difficile de trouver pour le locataire ( source locservices)
  • Démographie positive ( + 85000)
  • Population locataire + 65,5%
  • Évolution prix au M2 sur 5 ans : +45,8%

Le Cash flow positif est souvent au rendez-vous dans une région éloignée à plusieurs centaines de kilomètres de chez soi. Par contre, acheter loin de chez soi peut venir nous déranger, on peut se sentir beaucoup moins à l’aise, être en moins bonne disposition pour franchir le pas. Ça peut venir mettre un frein.

 On préfère ce qu’on connait, ce qui nous rassure. À vous de gérer vos émotions ! à chacun d’apprécier la situation à sa propre échelle.

 Conclusion

En résumé, le bien que vous allez rechercher doit répondre à deux critères impératifs si vous voulez obtenir du bon rendement:

  • Un prix en dessous du marché
  • Un potentiel de loyers élevés

Une fois la perle rare trouvée, il faudra vous lancer dans les autres étapes ! 

De manière générale, investir en centre-ville est généralement moins rentable que d’investir en périphérie ou en Province. Le prix au M2, Les charges et impôts peuvent être élévés, il sera nécessaire de bien zoomer sur l’ensemble des points indiqués dans cet article. En revanche, au regard de la demande locative très importante dans ces secteurs ( qui constitue un le principal atout ) trouver un bien rentable pour un bon investisseur n’est pas mission impossible. N’hésitez pas à vous appuyer des agences immobilières.

Aussi, pour obtenir un bon taux de rendement et limiter les vacances locatives  pensez à apporter le maximum de valeur à votre bien ( aménagement, services, décoration effet whaou). Si vos locataires sont bien installés, ils n’auront pas envie de changer de logement.

 Je vous ai délivré les clefs sur l’étape  « Comment trouver le bon emplacement pour réaliser son 1er investissement locatif ?« 

Alors n’hésitez pas à partager vos remarques, réflexions et dites-moi en commentaires si vous avez réussi à trouver votre emplacement. L’échange est aussi une des clefs pour un investissement réussi ! 

 

 

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