Comment transformer son appartement en colocation ? [GUIDE COMPLET]

Lorsque nous avons acheté notre premier appartement pour le transformer en colocation, nous étions soucieux. Soucieux de choisir le mauvais bien, d’avoir des colocataires mal intentionnés et surtout, soucieux de ne pas dégager suffisamment de cashflow pour réinvestir dans un nouveau projet. 

Si vous ressentez ces mêmes émotions, sachez qu’elles sont légitimes ; surtout lorsqu’on est issu d’une famille où l’investissement locatif n’est pas la priorité. Du coup, il devenait important de partager notre expérience en dévoilant nos conseils et apprentissages.

Entre l’achat de l’appartement à la mise en location, retrouvez ici le récit de notre premier achat locatif. 

Mon retour d’expérience dans la transformation de notre appartement en colocation

Avant d’aller plus loin dans le récit, nous voulions revenir sur la notion de peur liée à l’investissement immobilier. 

En échangeant avec notre entourage, nous ressentons chez eux l’envie d’acheter un bien locatif. Mais nombreux sont ceux qui rebroussent chemin lorsqu’ils font face aux premières complications juridiques, fiscales et techniques. 

Finalement, ils se découragent, les empêchant de réaliser des revenus passifs. Pour être honnête, nous sommes aussi passés par là et nous aurions rebroussé chemin si :

  • Un expert-comptable n’avait pas dessiné une stratégie d’investissement
  • Nous n’avions pas suivi une formation pour avoir le bon mindset.
  • Nous n’étions pas complémentaires Sandra et moi dans nos compétences.

Bien sûr, il est possible de transformer son appartement en colocation sans aide extérieure. Mais à quel prix ? Au bout de combien temps ? À quel coût en termes d’énergie personnelle ?

Avant même de commencer vos recherches, il est crucial de se former et d’être accompagné dans la concrétisation de votre projet. 

À la recherche de la pièce supplémentaire

Pour transformer son appartement en colocation, nous vous conseillons d’acheter un bien entre 75 et 110 m2. En dessous, vous nuisez à l’expérience des colocataires tout en minimisant votre cashflow

💡 Qu’est-ce qu’un cashflow ?

Si la notion de cashflow reste floue pour vous, nous avons écrit un article complet dédié à ce  sujet.

La perle rare est l’appartement qui fournit un double séjour où il est possible de créer une pièce supplémentaire, comme une chambre qui peut accueillir un colocataire supplémentaire. 

Aussi, privilégiez l’agencement d’un appartement en étoile ou en pièce traversante et évitez les biens “en enfilade”. 

Quant à l’emplacement, nous vous conseillons de réaliser une étude de marché qui comprend (liste non exhaustive) :

  • La concurrence : par exemple, y a-t-il plus de biens en colocation sur le marché que de colocataires disponibles ? Faites un tour sur LeBonCoin et La Cartes Des Colocs et regardez les annonces déjà existantes.
  • Les besoins des colocataires : si vous visez sur une colocation pour des étudiants (et qu’ils n’ont pas de voiture), l’appartement est-il à proximité des transports en commun ou d’un supermarché ? Le quartier est-il tranquille s’ils rentrent tard le soir ? L’appartement est-il loin de la ville s’ils veulent sortir ?
  • La revente : il faut penser à la revente avant l’achat. Pour revendre un bien plus cher, regardez les projets de la commune qui permettent à une ville de gagner en attractivité. Par exemple, le projet Euro Rennes ou les Villes du Grand Paris avec les connexions des nouvelles lignes de métro.

Enfin, nous conseillons de diriger vos recherches vers où il y a des travaux à prévoir. Ils sont moins chers, permettent la création d’un projet à vos besoins et en termes de fiscalité, il est possible de déduire les travaux de vos impôts.

La règle numéro 1 de l’investisseur  ? Acheter ce que les gens ne veulent pas. 

Sous-traiter les travaux

Nous l’écrivons plus haut, transformer son appartement en colocation est une opération gagnante pour toutes les raisons décrites plus haut. Mais nous le savons, parler de travaux rend anxieux ; surtout lorsqu’on a aucune connaissance dans le milieu du BTP.

Du coup, nous allons partager 5 conseils qui nous semblent importants : 

  1. Sous-traiter les travaux

Lorsqu’on parle de travaux, il est tentant de réaliser une partie soi-même lorsque l’on maîtrise les petites œuvres. Les raisons sont multiples : il peut s’agir d’un manque de confiance envers les prestataires ou une question de budget. 

Une charge mentale et physique en plus de notre emploi professionnel, le soir et les week-ends.

Lors de notre 1er achat, nous avons confié le chantier à un entrepreneur en convenant avec lui la réalisation personnelle de l’électricité. Nous avancions à notre propre allure, heureux d’économiser quelques euros sur la facture finale. 

Mais la réalisation de l’électricité par nos soins s’est confrontée au rythme général des travaux. Concrètement, nous avons vite senti la nécessité de coller à l’allure des prestataires pour ne pas retarder le chantier.  

En soi, rien de grave. Mais nous aurions pu éviter des heures de fatigue en travaillant le soir et le week-end. Sachant que le coût de l’électricité, ramené sur un crédit de 20 ou 25 ans, n’est pas une grande dépense face aux gains temps et d’énergie. 

  1. Faites-vous accompagner par un entrepreneur

Même si l’idéal est de visiter l’appartement en compagnie d’un entrepreneur, la réalité est tout autre. Quand on est un primo-investisseur, il y a de fortes chances qu’aucun ne se déplace pour une simple visite. 

Du coup, nous vous conseillons trois étapes avant d’appeler un entrepreneur

1 –  Visitez, prenez des photos et vidéos

2 –  Faites une 1ère évaluation par vous-même (parce que vous avez appris et qu’il important pour pouvoir négocier avec l’entrepreneur) 

3 –  Vous trouvez un entrepreneur.

Demandez plusieurs devis ( nous déconseillons les devis sans détails). Si vous ne savez pas vers qui vous dirigez pour trouver un entrepreneur, nous conseillons des plateformes comme RenovationMan ou Mon Courtier

Il existe aussi des groupes Facebook où les investisseurs immobiliers se recommandent des entrepreneurs.

Enfin, les devis doivent inclure un détail complet des prestations, une date de fin et surtout une garantie décennale qui couvre les dommages survenus après la réception des travaux par le maître d’ouvrage pendant 10 ans.

  1. Formez-vous 

Sous-traiter ses travaux ne signifie pas qu’il ne faut pas s’impliquer dedans. Par contre, vous avez le droit de poser des questions, de suivre des ateliers Leroy Merlin ou encore de regarder des tutoriels Youtube. 

Vous ne deviendrez pas expert du jour au lendemain, mais au moins vous comprendrez les avancées de vos travaux.

D’ailleurs, on vous laisse avec quelques photos d’avant / après les travaux. 

Les travaux étant une source d’anxiété pour de nombreux investisseurs, nous préparons actuellement un module complet autour de cette thématique. Restez connectés. 

Investir avec une société 

“Du coup, transformer son appartement en colocation, je le fais en nom propre ou en société ?”

Si vous êtes un lecteur assidu de Mellonia, vous êtes là pour rejoindre le club des investisseurs qui veulent posséder plusieurs biens. Forcément, nous vous invitons à créer une société.

Il peut s’agir d’une SARL immobilière, d’une SCI ou encore d’une SAS. Mais le profil de chaque investisseur étant différent, rapprochez-vous d’un expert-comptable qui pourra dessiner une stratégie d’investissement à votre mesure. 

Avoir le bon mindset pour être financé

Il n’y a pas d’investissement immobilier, sans un prêt (sauf s’il y a de la liquidité).

Notre premier conseil serait de visiter toutes les banques de votre ville afin de rencontrer le banquier qui comprendra votre projet immobilier. Si cela n’aboutit pas, n’abandonnez pas. Nous avons dû visiter une dizaine d’établissements avant de trouver le conseiller prêt à s’engager sur un crédit de 25 ans (qui est la durée idéale pour écraser une mensualité).

💡 Tips pour les débutants 

Négocier toujours un emprunt avec des mensualités différées. 

Mais LE conseil pour obtenir un prêt immobilier est d’arriver avec la mentalité d’un investisseur qui connaît son sujet sur le bout des doigts. Finalement, il s’agit avant tout de savoir rassurer un banquier et d’éliminer ses peurs internes. 

On parle ici de comprendre la psychologie humaine et pas seulement la maîtrise de chiffres. Du coup, formez-vous de nouveau. Ces quelques euros dépensés vous en feront sauver des milliers.

Illustration Formation finance Immobilier

Trouver ses premiers locataires 

Vous avez votre prêt. L’appartement. Et les travaux sont sur le point de se terminer. Est-ce qu’il ne serait pas le moment de trouver vos premiers locataires ?

  1. Les personas

Une erreur commise par les investisseurs qui veulent transformer un appartement colocation est de choisir n’importe quel colocataire. La cause est simple : ils ont peur de laisser l’appartement vacant.

Cette technique du “tout venant” est une erreur. Cela signifie que vous n’avez pas bien ciblé en amont le type de profil qui viendra occuper votre logement.

En marketing, on appelle ça le “persona”. Concrètement, c’est un personnage imaginaire représentant un groupe ou segment cible pour aider une entreprise à développer un nouveau produit ou un service. Vous pouvez aller plus loin en dotant le persona d’un prénom ou encore de caractéristiques sociales et psychologiques.

Plus votre persona est ciblé, moins vous rencontrerez de problèmes pour louer votre logement.

  1. La méthode DISC

Aussi, lorsque nous cherchons des colocataires, nous enfilons notre casquette de RH en suivant le “profil DISC” (Dominant, Influent, Stable, Consciencieux). 

Le but en utilisant cette méthode est de garder une harmonie au sein de votre colocation. Par exemple, mettre des profils dominants c’est risquer de potentiels conflits.

Du coup, n’hésitez pas à poser des questions, à découvrir leurs parcours et leurs choix d’études. Et surtout, regardez attentivement leurs engagements lors de la visite. 

💡 Une liste de questions à poser

  • Êtes-vous étudiant ou jeune actif ?
  • Quels sont vos revenus mensuels nets ?
  • Quelle est votre école ? Quelles études faites-vous ?
  • Avez-vous déjà fait de la colocation ? Si oui comment cela s’est passé ? Avez-vous gardé de bons contacts ? (les réponses peuvent être assez révélatrices)
  • Que recherchez-vous dans une colocation ?
  • Est-ce que vous pouvez m’expliquer un peu votre mode de fonctionnement ? Vos routines quotidiennes ? Êtes-vous plutôt du soir, du matin ?
  • Quels sont vos horaires de travail ? Ou pour un étudiant : avez-vous votre emploi du temps ? 
  • Est-ce que vous fumez ?
  • Selon vous, quelle est la pire habitude ?
  • Avez-vous des animaux domestiques ?
  • Travaillez-vous à domicile ?
  • Qu’aimez-vous faire le soir et le week-end ?
  • À quelle fréquence faites-vous le ménage ? (plutôt que de demander si la personne est propre)
  • Et une question un peu plus intime, (à demander au préalable), êtes-vous en couple ? ( permet de mettre du cadre sur cette partie dès l’entrée plutôt que d’avoir des surprises ou autres nuisances sonores)

Enfin, suivez votre instinct. On ne le rappelle jamais assez, mais c’est une compétence gratuite qui s’est forgée au fil de vos expériences. Du coup, si vous n’arrivez pas à vous projeter avec une personne, n’ayez pas peur de refuser son dossier. 

  1. Écrire une annonce copywriter.

Si vous avez regardé la série Mad Men (en VO), vous avez dû entendre le terme copywriting à plusieurs reprises. 

Démocratisé par des publicitaires comme David Ogilvy, il s’agit d’une technique marketing où on utilise les mots pour vendre un produit. Par exemple, avec ce slogan publicitaire  “À 60 miles à l’heure, le bruit le plus fort dans la nouvelle Rolls-Royce vient de l’horloge électrique ».

Dans notre annonce, nous donnons le plus de détails possibles et ajoutons des photos précises afin de donner envie aux potentiels locataires de nous écrire.

Libre à vous de vous en inspirer !

3 points à retenir pour transformer son appartement en colocation

À travers notre retour d’expérience, nous avons couvert différents points pour transformer son appartement en colocation. Mais avant de quitter la lecture de cet article, gardez en tête ces trois points de réflexion. 

Points 1 : Viser appartement qui se prête à la colocation 

Si votre objectif est d’acheter un appartement pour la colocation, il faut s’assurer que les biens répondent à ces critères. Par exemple, fait-il partie d’une copropriété où il existe une clause de bourgeoisie ?

💡 Qu’est-ce qu’une clause de bourgeoisie ?

Une clause d’habitation bourgeoise se définit comme l’obligation, pour chaque propriétaire ou leur locataire, de respecter le caractère bourgeois de l’immeuble, c’est-à-dire sa vocation à être un immeuble d’habitation. Ainsi, certaines copropriétés peuvent refuser la colocation.

Point 2 : Définir un persona 

Vos colocataires sont vos clients. Pour transformer son appartement en colocation dans les meilleures conditions, vous devez savoir à qui vous adresser. 

  • Allez-vous favoriser une colocation d’étudiants ou de jeunes actifs ?
  • Préférez-vous une colocation de la gent féminine ou masculine ? 
  • Quels types de profils DISC privilégiez-vous ?

De notre côté, nous aimons harmoniser la colocation en mélangeant les générations. Avoir des jeunes travailleurs comme des étudiants. Nous avons essayé différents scénarios et c’est ce dernier qui donne la meilleure alchimie. 

Point 3 : Travaux vs. rentabilité vs. le temps 

Enfin, êtes-vous sûr de vouloir réaliser les travaux vous-même ? Allez-vous réellement gagner de l’argent ? Et le temps, ne voulez-vous pas le consacrer dans la recherche de votre prochain bien ?

Quelques mots de fins

Transformer son appartement en colocation est avant tout la création d’histoire humaine. La vôtre, à travers un projet immobilier, mais aussi celles des colocataires qui rejoindront votre logement.  

De notre côté, nous sommes fiers de participer à la concrétisation de jeunes étudiants. Par exemple, nous avons accueilli Jessica  qui après avoir quitté la Martinique a rejoint les rangs de l’armée de l’air. Ou encore Anna, venue de Berlin étudier chez Safran pour repartir à Kourou en Guyane.

Alors, si vous voulez aussi participer à la concrétisation d’histoires, rejoignez le programme “Réussite IMMO” où nous accompagnons des dizaines d’investisseurs dans la réussite de leurs projets immobiliers.  

On se retrouve là-bas ?

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