Comment rédiger son offre d’achat pour un investissement locatif ?

Vous venez de trouver un bien immobilier super rentable. Et vous ne voulez pas que cette bonne affaire vous passe sous le nez ! La balle est dans votre camp et ça n’est pas le moment de flancher.

Pour devenir un investisseur rentable, le plus gros du travail consiste à trouver une bonne opportunité, puis à la saisir en obtenant l’accord du propriétaire sur votre offre d’achat.

Si votre offre est refusée par le vendeur ou si vous êtes devancé par un autre acheteur, vous aurez gaspillé votre temps de recherche. C’est cette expérience malheureuse qu’on veut vous épargner !

Dans cet article, on vous décrit comment procéder pour formuler votre offre d’achat (parfois appelée promesse d’achat ou offre de prix). On vous explique aussi à quoi elle vous engage en tant qu’acquéreur.

En bref, nous abordons tous les points qu’il vous faut comprendre pour formuler votre offre d’achat efficacement et en toute simplicité !

1- Pourquoi formuler une offre d’achat rapidement ?

Trouver un investissement locatif rentable demande du temps, de l’énergie et un certain savoir-faire. Vous ne voulez pas que tout ce travail parte en fumée et vous avez bien raison ! Vous avez donc tout intérêt à être réactif une fois que vous avez trouvé un bien immobilier qui remplit vos objectifs de rentabilité.

Si vous avez effectivement flairé une bonne affaire, d’autres investisseurs seront sans doute sur les mêmes traces. Vous devrez donc agir rapidement en formulant votre offre d’achat. 

Ainsi vous plantez votre drapeau sur cette terre promise ! Vous êtes le premier sur le coup !

En effet, l’offre d’achat peut vous permettre de réserver le bien immobilier sans vous engager totalement.

Si le bien vous intéresse mais qu’il vous reste des points à vérifier, vous aurez tout le loisir de vérifier cela par la suite et de vous rétracter s’il y a quelque chose qui cloche. Il vous suffira d’ajouter des conditions suspensives dans l’énoncé de votre offre comme nous le verrons plus bas. Ces dernières seront rappelées dans le compromis de vente dont la signature succèdera à l’acceptation de votre proposition de prix.

2- Quels sont les engagements d’une offre d’achat ?

Une offre d’achat engage le candidat acquéreur à acheter le bien immobilier aux conditions que celui-ci fixe. Il s’agit d’une promesse unilatérale (qui n’engage qu’une seule partie).

Par une offre d’achat, l’acheteur potentiel s’engage unilatéralement à faire l’acquisition du bien immobilier dans une offre écrite mentionnant son prix et les conditions de l’achat.

Pendant la période de validité de l’offre, le propriétaire actuel est libre de faire l’un des choix suivants :

• accepter les conditions de l’offre de l’acheteur
• refuser l’offre si le prix proposé est inférieur à celui initialement fixé par le vendeur
• faire une contre-proposition écrite 

Si le vendeur accepte l’offre d’achat et ses conditions, il ne pourra pas se rétracter ou tenter de vendre le bien immobilier à une autre personne que l’acheteur. C’est ensuite que viendra l’étape de la signature d’un contrat entre l’acheteur et le propriétaire appelé compromis ou promesse de vente, si votre proposition est acceptée.

En principe, la première offre d’achat formulée au prix affiché par le vendeur est réputée acceptée. Plus vous êtes rapide pour faire votre offre, plus elle est proche du prix du vendeur et plus grandes seront vos chances d’obtenir ce bien immobilier.

3- Quels sont les délais et conditions de rétractation ?

Bien que votre offre d’achat vous engage à acheter au prix que vous proposez, 3 cas de figure vous libèrent de cet engagement :

• Si le vendeur n’a pas répondu à votre offre d’achat dans le temps de réflexion que vous lui avez accordé (durée de validité de votre offre)
• Si le vendeur refuse votre offre
• Si le vendeur fait une contre-proposition car celle-ci rend votre offre d’achat caduque

Par ailleurs, en tant qu’acheteur particulier, vous disposez d’un délai légal de rétractation de 10 jours (loi “Macron”).

Exceptions :
* Une offre d’achat peut être formulée en tant que particulier mais aussi en tant que SCI. Une Société Civile Immobilière, en tant que personne morale, ne dispose d’aucun délai légal de rétractation. Si vous souhaitez acheter en SCI ou du moins conserver cette option, il vous suffit de faire une offre en nom propre en ajoutant une clause de substitution permettant à votre SCI de se substituer à vous au moment de la signature de l’acte de vente authentique. Ainsi vous conservez les bénéfices de ce délai légal.
* Si le bien immobilier que vous convoitez est un immeuble mixte (un immeuble contenant un ou plusieurs lots commerciaux), vous ne disposez pas de délai légal pour vous rétracter en tant qu’acheteur. Il est donc important de bien étudier tous les éléments en amont de l’offre d’achat pour ce type de vente.

Il y a également d’autres possibilités pour que l’acquéreur puisse se rétracter  (comme en cas de refus de prêt immobilier) selon les conditions suspensives que vous aurez fixées dans votre offre.

4- Ajouter des conditions suspensives

Au moment où vous souhaitez formuler votre offre, il est probable qu’il subsiste des doutes sur certains points. Peut-être n’êtes vous pas certain d’avoir bien évalué l’état du bien immobilier, le montant des travaux. Ou bien, vous souhaitez pouvoir vérifier certains documents auxquels vous n’avez pas encore eu accès.

Dans de telles circonstances, il est capital d’ajouter des clauses suspensives. Celles-ci vous permettront de vous désengager de la vente si certaines situations que vous décrivez se produisent.

Pour information, lorsqu’un particulier achète un logement à l’aide d’un crédit immobilier, un seul refus de la banque pour le prix du bien peut entraîner l’annulation du compromis.

Cependant, certaines opérations ne sont rentables que si la banque vous prête un montant qui inclut le prix du bien ET le coût des travaux. Dans de telles circonstances, il est nécessaire de le préciser dans une clause suspensive. Concrètement, pour un appartement à 100 000 € nécessitant 50 000 € de travaux, vous pouvez rédiger une clause qui vous désengage si la banque ne vous finance pas le prix d’achat + les travaux.

Rédigez vos conditions suspensives avec soin pour ne laisser aucun point important au hasard. Libre à vous de les définir. Par exemple, vous pourriez exiger un audit de la toiture à la charge du vendeur (pour une maison), une contre-visite d’un artisan, demander à voir les dernières quittances de loyer des locataires en place ou le détail des charges de copropriété pour un appartement…

Gardez tout de même à l’esprit que chaque condition que vous ajoutez sont des contraintes supplémentaires pour le vendeur et peuvent ainsi diminuer vos chances d’acceptation de votre offre. Ne soyez donc pas trop gourmand avec les clauses ou bien compensez cela par des arguments solides sur votre sérieux et vos moyens financiers.

5- Comment rédiger une offre d’achat ?

Nous voilà arrivé à la rédaction de votre offre d’achat. Voici comment la structurer, inscrivez :

• L’identité de l’acheteur
• La désignation du bien immobilier (type de logement : appartement ou maison, adresse, etc.)
• Votre proposition de prix (en précisant clairement si il s’agit d’un prix net vendeur avec les frais d’agence à la charge du vendeur par exemple ou d’un prix Frais d’Agence Inclus). Nous vous recommandons d’argumenter votre proposition. Nous développons ce point dans la partie suivante de l’article.
• La durée de validité de votre offre (à votre discrétion). Il s’agit du temps que vous accordez au vendeur pour accepter ou décliner votre offre d’achat. Vous devez écrire que votre offre sera annulée si celle-ci n’est pas acceptée dans le délai indiqué. Nous vous recommandons une durée de 48 à 72H pour montrer votre certitude et créer de l’urgence chez le vendeur.
• Votre délai de rétractation est généralement de 10 jours (si vous faites votre offre en tant que particulier).
• Le moyen de financement (prêt immobilier et/ou apport personnel).

Vous pouvez ensuite ajouter des clauses suspensives introduites par une formule comme suit par exemple : “cette offre se fera sous condition”.

Nous vous fournissons plus bas un modèle de lettre d’offre d’achat pour vous aider à mettre toutes les informations nécessaires.

6- Comment argumenter sa proposition de prix ?

Ça y est ! Les cartes sont entre vos mains et vous débutez votre stratégie de négociation en formulant votre proposition de prix.

Vous pouvez fixer librement la somme que vous souhaitez proposer mais il va falloir la défendre par des arguments.

Soyez transparent avec le vendeur. Cela vous donnera plus d’impact.

Au stade de l’offre d’achat, vous pouvez avoir deux types d’interlocuteur face à vous :

• un agent immobilier
• un ou plusieurs vendeurs directement

Il vous faut donc vous adapter selon ce facteur et également selon chaque  personnalité.

Lister tous les “mauvais points” du bien permet d’argumenter votre offre. Avec les particuliers en direct, essayez de juger lors de la visite, le degré d’acceptation de la personne à recevoir des commentaires négatifs. L’enjeu est de faire comprendre votre offre et d’éviter que la personne se braque. L’achat d’un bien immobilier avec un particulier est souvent chargé en émotion (Cause Divorce, décès d’un proche,départ en retraite…).

Si vous avez à faire à un agent immobilier, vous pouvez jouer cartes sur table en communiquant toutes les raisons justifiant votre offre ( à condition d’avoir créer un lien de confiance en amont). Bien souvent, l’agent immobilier ne saura pas défendre votre offre autant que vous. Donc il est important de l’aider à trouver des arguments  pour qu’il sache la défendre auprès du vendeur.

7- Ajouter des documents à votre offre d’achat

Bien que vous puissiez vous prémunir de certains risques en tant qu’acquéreur avec les clauses, celles-ci peuvent être contraignantes pour le vendeur. Pour réaliser votre investissement locatif avec succès, le vendeur doit accepter votre proposition de prix et ses conditions de vente.

Sachez que pour augmenter vos chances d’acceptation de votre offre on vous conseille de rajouter certains documents afin de rassurer le vendeur sur votre solvabilité et sur le sérieux de votre démarche d’achat.

Par exemple une simulation de prêt immobilier. Celle-ci indique votre capacité d’emprunt et l’apport que vous pouvez consacrer à votre opération immobilière.
 
L’idéal pour réussir à coup sûr à remporter “la mise” avec votre nouveau projet est de fournir un accord de principe de financement de la part de votre banque. 

Cela montrera que vous avez d’ores et déjà consulté votre banque pour vous assurer de l’obtention de votre crédit avant de formuler votre offre.

C’est imparable !

Si vous passez par un courtier, celui-ci pourra vous fournir une lettre dite de confort, dans laquelle il atteste que votre projet d’emprunt immobilier est cohérent avec votre capacité d’endettement et bénéficie donc d’un accord de principe.

8- Quels documents demander au stade de l’offre ?

Comme vu plus haut, il sera parfois pertinent de vite faire une promesse d’achat pour ne pas laisser passer une opportunité d’investissement rentable puis de compléter ensuite votre analyse des informations.

Si vous ne l’avez pas fait au moment de la visite, c’est le moment de prévoir une contre visite avec un artisan afin d’évaluer les travaux de rénovation à prévoir et de vérifier l’état du bien immobilier (toiture, façade, plomberie, etc.). 

Vous devez également demander tout le dossier du bien immobilier. Par exemple, les certificats de surface, contrat de location, les dernières quittances pour chaque logement, les diagnostics, le relevé cadastral, etc. Certains de ces documents sont obligatoires dans le cadre de la signature du compromis de vente (effectué devant le notaire ou avec l’agent immobilier) mais n’hésitez pas à prendre les devants en récupérant toutes les informations à ce stade.

9- Modèle de lettre d’offre d’achat

Exercice bonus pour vous lancer dans cette belle aventure :

1) Copiez ce document pour pouvoir l’ajuster et le dégainer dès que vous trouverez un projet rentable.

2) Remplissez le haut du document (la partie identité, adresse, mail, etc.)

3) Consultez l’article suivant pour devenir un as de la négociation !

8 Conseils d’Expert Immobilier pour négocier son investissement immobilier locatif