Est-ce possible d’augmenter sa capacité d’emprunt ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier, que ce soit pour réaliser un investissement locatif ou acheter votre résidence principale, mais votre capacité d’emprunt n’est pas à la hauteur de vos ambitions ?

Malheureusement, il arrive que des personnes pleines d’enthousiasme perdent leur sourire à l’issue de leur rendez-vous en banque.

J’ai moi-même vécu cette situation douloureuse. C’était avant que je comprenne les mécanismes de la capacité d’emprunt et les secrets pour l’augmenter.

En effet, il existe plusieurs facteurs pour l’optimiser. Il y a même des stratégies méconnues pour emprunter au-delà de sa capacité d’emprunt ! 

Je les partage avec vous dans cet article pour que vous puissiez concrétiser votre projet immobilier !

1- Comment calculer votre capacité d’emprunt?

Votre capacité d’emprunt est le montant que vous pourrez emprunter en banque pour votre achat immobilier.

Ce montant dépend de nombreux facteurs, mais les principaux sont vos revenus, vos charges fixes et la durée sur laquelle vous empruntez.

La banque a besoin de savoir que vous serez en mesure de rembourser vos mensualités de prêt. Ainsi, elle se sert de certains critères pour déterminer la somme maximum que vous pourrez emprunter.

Le principal indicateur utilisé pour déterminer si votre prêt immobilier doit être accordé est le taux d’endettement. Actuellement, le taux d’endettement maximum a été fixé à 35%.

Voici comment il se calcule :
Taux d’endettement = (Charges fixes/Revenus) x 100

Exemple :
* Votre revenu est de 3500 euros par mois.
* Vous souhaitez financer l’achat de votre résidence principale.
* En empruntant 260 000 euros sur 25 ans, cela vous donne une mensualité de crédit immobilier d’environ 1200 euros (assurance emprunteur incluse).
Votre taux d’endettement est de 34%, soit (1200/3500) x 100.

Comme vu dans cet exemple, pour un achat de résidence principale, le loyer de votre logement actuel ne fera pas partie de vos charges fixes dans le calcul de votre taux d’endettement puisqu’il sera remplacé par le remboursement d’une mensualité de prêt immobilier.

Par contre, dans le cas d’un investissement locatif, vous continuerez de payer le loyer de votre habitation et cela constitue une charge fixe (en plus de la mensualité de crédit). Cependant, les futurs loyers que vous percevrez viendront augmenter vos revenus. Les banques ne comptabilisent en général que 70% des loyers qui seront perçus afin de prendre en compte les taxes, impôts et éventuelles vacances locatives (période de non-location, entre deux locataires).

Exemple :
* Imaginons un couple, locataire de leur résidence principale (loyer de 700€).
* Ils gagnent ensemble 4000€ par mois.
* Ils souhaitent emprunter 180 000€ sur 25 ans (mensualité de 763 €) pour acheter un F4 de 90m2 qu’ils exploiteront comme une colocation pour 3 personnes.
* Ils percevront des loyers hors charges de 1375 €.

Voici un tableau de calcul du taux d’endettement dans le cadre de cet investissement locatif :

2- Les Astuces pour augmenter sa capacité d’emprunt

A- Jouer sur la durée de l’emprunt

Comme expliqué plus haut, la mensualité de prêt (assurance emprunteur incluse) va faire partie de vos charges fixes pour le calcul de votre taux d’endettement.

Plus l’emprunteur sollicite un crédit sur une longue durée, plus basses seront les mensualités de prêt :

• emprunter 150 000 sur 20 ans donne une mensualité d’environ 800€
• emprunter 150 000 sur 25 ans donne une mensualité d’environ 690€

Par conséquent, vous pourrez emprunter davantage en optant pour un crédit sur une durée plus longue.

Par exemple, admettons qu’il vous faut une mensualité de prêt d’environ 800 euros/mois pour ne pas dépasser le taux d’endettement maximum de 35%.

Vous constaterez que vous pourrez emprunter :

• environ 150 000 euros sur 20 ans
• environ 175 000 euros sur 25 ans

Je vous laisse faire vos propres simulations à l’aide d’outils comme celui du site Meilleurtaux.

B- Réduire ses charges fixes 

Si vous avez un crédit en cours (pour le financement d’une voiture par exemple), ses mensualités feront partie de vos charges fixes. Vous pouvez faire disparaître cette charge du calcul de votre taux d’endettement en soldant votre crédit. Vous pouvez également diminuer cette charge en étalant le crédit sur une plus longue durée ce qui réduira le montant de vos mensualités. N’hésitez pas à recourir à un rachat de prêt ou un regroupement de crédit à cet effet.

Si vous souhaitez faire un investissement locatif et non pas un achat de votre résidence principale, le loyer pour votre logement restera une charge fixe. Cela peut être contraignant de déménager pour trouver un logement avec un coût plus faible. Cependant, en réduisant le coût de votre habitation, vous améliorez votre taux d’endettement.

Toute réduction de vos charges aura pour effet d’augmenter votre capacité d’emprunt.

C- Augmenter l’apport personnel

Le montant de votre apport personnel pour votre achat immobilier a un intérêt majeur pour votre dossier. Bien que cela ne soit pas une règle absolue, les banques estiment habituellement qu’il vous faut un apport personnel d’au moins 10% du montant de l’opération afin de couvrir les frais de notaires et autres frais annexes (frais de garantie, frais de dossier).

Plus le montant emprunté est conséquent, plus les banques seront sensibles à un apport personnel important.

Ce facteur vous permettra de pouvoir prétendre à un montant emprunté plus élevé.

3- Peut-on emprunter au-delà de sa capacité d’emprunt ?

Comme vous l’avez compris, pour augmenter sa capacité d’emprunt, cela consiste essentiellement à :

• augmenter ses revenus et la somme consacrée à l’apport personnel
• diminuer ses charges fixes
• emprunter sur une plus longue durée pour que la somme des mensualités à rembourser soit plus faible

Vous avez compris les règles du jeu du taux d’endettement qui semblent être inéluctables en matière d’emprunt immobilier. La pilule est peut-être difficile à avaler. Bienvenue dans la Matrice !

Est-il possible de défier les lois de la gravité en empruntant plus que sa capacité d’emprunt ? Laissez-moi vous proposer la pilule rouge.

A- Le Combo Résidence Principale + Investissement Locatif

Voici une stratégie peu connue qui vous ouvre les portes d’une capacité d’emprunt à laquelle vous ne pouvez normalement pas prétendre.

Comme vu ensemble plus haut : 

• l’achat d’une RP (résidence principale) présente l’avantage de ne pas comptabiliser votre loyer actuel dans vos charges fixes. Ce dernier sera remplacé par le remboursement de mensualités de prêt.
  En bref, vous allez emménager dans votre RP et ne plus être locataire (donc fini les loyers à payer). 
• L’achat d’un bien immobilier pour de l’investissement locatif, vous permet d’intégrer à vos revenus les futurs loyers que vous percevrez
  

Imaginez donc la situation suivante :

Vous trouvez un bien immobilier à acheter qui vous offre la possibilité de l’occuper en tant que résidence principale pour une partie ET qui pourrait être loué pour le reste de sa surface.

Cela pourrait être une maison avec une dépendance transformée en studio, une maison ou un appartement qui pourrait être divisé en deux ou plusieurs logements, un petit immeuble dont l’un des appartements pourrait vous servir de résidence principale… Plusieurs combinaisons sont possibles, mais le principe reste le même.

Avec cette stratégie :

• vous n’avez plus de coût de logement en charge fixe puisque vous achetez votre RP
• vous intégrez à vos revenus 70% des futurs loyers que vous percevrez pour la partie louée 

En tant qu’emprunteur, vos ressources sont donc boostées et vous n’avez plus que le remboursement d’une mensualité de crédit en charge. 

Plusieurs stratégies existent afin de démarrer dans l’immobilier et enchaîner les biens pour développer ainsi votre patrimoine. Mellonia a déjà accompagné plusieurs de ses élèves avec des stratégies différentes, adaptées au profil, à la situation et aux envies de chacun.

Ce type d’opération est une méthode atypique pour frapper fort dès sa première opération en devenant directement propriétaire d’une résidence principale et investisseur locatif. Elle nécessite de trouver les biens adaptés, mais elle vous ouvre la porte à une capacité d’emprunt plus élevée pour votre premier achat immobilier.

De plus, si vous le souhaitez, vous pourrez rapidement retourner voir votre banque pour réaliser de nouveaux investissements après cette première performance !

B- Comment réaliser ce type d’opération?

Un achat immobilier se prépare. Cela nécessite d’avoir une force de conviction inébranlable au fil des différentes étapes et notamment pour obtenir son financement. C’est pour cette raison qu’il peut être très rentable de faire d’une pierre deux coups dès sa première opération.

Pour un premier achat, certains établissements bancaires vous accordent plus facilement un prêt pour votre résidence principale que pour un projet locatif tandis que vous restez locataire de votre habitation.

Dans le cadre de cette stratégie, vous éviterez cet obstacle en tant qu’emprunteur car les établissements bancaires considèreront votre projet comme une demande de prêt pour votre résidence principale.

Voici comment Sylvain, un élève de Mellonia, a procédé pour financer cette opération pour son premier achat immobilier :
1) Pour trouver le bien, il a d’abord déterminé le secteur/les villes dans lesquelles il souhaitait investir et habiter.
2) Il a recherché précisément des annonces de maison contenant le mot “Studio”.
3) Ainsi il a trouvé une maison avec une partie studio qui était déjà louée pour 500€ par mois.
4) Suite à la visite, il a vu qu’il pouvait créer un deuxième studio qui serait loué 500€ également en effectuant quelques travaux.
5) Il a fait son offre au propriétaire qui a été acceptée après négociation.
6) Il a préparé minutieusement sa demande de prêt en incluant les travaux à son prêt et les 70% des deux loyers perçus dans ses revenus (70% de 1000 euros soit 700 euros).

Ainsi, Sylvain a obtenu son prêt pour un montant supérieur à sa capacité d’emprunt maximum (grâce aux 1000 euros de loyers qu’il allait percevoir avec les studios).

Aujourd’hui, ses deux studios sont loués et couvrent la quasi-intégralité de ses mensualités de prêt. Il occupe sa maison pratiquement gratuitement !

Cette histoire n’est qu’un exemple qui illustre ce type d’investissement car les possibilités sont nombreuses.

Conclusion

Si la capacité d’emprunt que vous communique votre banque n’est pas à la hauteur de vos ambitions, vous connaissez désormais les solutions et les leviers à actionner pour y remédier !

La capacité d’emprunt n’est qu’un chiffre ! S’il ne vous convient pas, ne revoyez pas vos plans à la baisse pour autant. Maintenant que vous comprenez comment cela fonctionne, vous pouvez trouver les passages secrets qui mèneront à la réussite de votre projet.

Chez Apple, ils ont coutume de dire “Think different”. Mais je préfère une formule plus poétique de Van Gogh :
“ La normalité est une route pavée : on y marche aisément, mais les fleurs n’y poussent pas.”

Alors, osez sortir des sentiers battus ! Certaines personnes vous diront qu’il vous sera impossible de concrétiser vos projets immobiliers. Laissez-les marcher sur les pavés. Rendez-vous là où les rêves s’épanouissent comme les fleurs de Van Gogh.

Voici la marche à suivre pour vous lancer dès maintenant :
1) Téléchargez gratuitement notre tableau de calcul du taux d’endettement qui vous permet de faire une simulation en fonction de vos ressources.
2) Listez vos ressources (salaire, autres revenus existants…)
3) Bravo ! Vous n’aurez plus qu’à remplir le reste du tableur en fonction de votre projet, qu’il s’agisse d’un achat de résidence principal, d’un investissement locatif ou du fameux Combo exposé dans cet article !