QU’EST-CE QUE LE HCSF ?
L’acronyme du HCSF revient dans de nombreuses conversations entre investisseurs. Et vous vous demandez sûrement de quoi il s’agit ? Ou quel est son rôle ? Et comment cela affecte-t-il vos projets d’investissement immobilier et l’obtention de votre prêt immobilier ?
On vous en dit plus dans cet article où l’on aborde :
- Qu’est-ce que le HCSF et sa mission
- Ses recommandations et les nouvelles règles pour 2022
- Qu’est-ce que cela change vraiment ?
- Qu’est-ce que cela signifie pour les investisseurs ?
- Nos 5 conseils pour préparer votre dossier bancaire
1.QU’EST-CE QUE LE HCSF ET SA MISSION
Pour commencer, que signifie HCSF ? C’est le Haut Conseil de Stabilité Financière. En d’autres termes, c’est l’autorité française chargée de la surveillance du système financier, dans le but de préserver sa stabilité et sa capacité à contribuer et à soutenir la croissance économique.
Ce Haut Conseil est présidé par le Ministre de l’Économie et des Finances. Le gouverneur de la Banque de France en est également membre. Sa mission est de prévenir les risques de dysfonctionnement du système financier dans son ensemble. A cet égard, elle veille particulièrement à prévenir l’endettement excessif des agents économiques.
2.SES RECOMMANDATIONS ET LES NOUVELLES RÈGLES DU HCSF POUR 2022
Ce Haut Conseil a commencé à faire parler de lui en 2019, lorsqu’il a émis des recommandations à destination des établissements de crédit, concernant :
- le taux d’endettement maximum des ménages lors de l’octroi d’un crédit immobilier ,
- la durée maximale du crédit et la possibilité de déroger à ces recommandations.
Celles-ci sont apparues en raison du contexte économique de faibles taux d’intérêt débiteurs et de hausse des prix de l’immobilier. Faisant ainsi craindre un risque d’endettement des ménages. Elles visaient donc à encourager des pratiques « saines » en matière de conditions de crédit.
Puis fin 2020, le Haut Conseil a assoupli ses recommandations en relevant légèrement le taux d’endettement et aussi le % de dossiers dérogatoires pour les banques. Les premiers résultats sont encourageants. Enfin, ces recommandations sont devenues des obligations (juridiquement contraignantes pour les Banques, c’est-à-dire avec risque de sanctions en cas de non-respect) par décision du 14/09/2021. Ainsi, les critères 2021 sont désormais « gravés dans le marbre » à compter du 01/01/2022.
QUELLES SONT LES NOUVELLES RÈGLES ?
- taux d’endettement maximum de 35% du revenu net de l’emprunteur (assurance comprise – on parle du taux d’effort de l’emprunteur -)
- durée maximale de 25 ans pour la durée du prêt (+2 ans ou 27 ans en cas d’entrée en jouissance différée du bien – exemple : en cas de construction)
- possibilité pour les Banques de déroger jusqu’à 20% de leur dossier par trimestre (80% de ces dérogations étant réservées aux projets de résidence principale)
3.TRÈS CONCRÈTEMENT, QU’EST -CE QUE CELA CHANGE VRAIMENT ?
En effet, si l’on regarde factuellement les chiffres publiés par le ministère de l’Economie , on se rend compte que ces recommandations ont déjà été largement suivies depuis 2021. Les banques se sont très vite adaptées et ont suivi les mesures. Sans attendre qu’elles deviennent des obligations du HCSF . Qu’elles deviennent contraignantes a eu pour effet d’harmoniser un peu plus les pratiques des différents acteurs du crédit. Sachant que bien avant 2019, on avait déjà l’habitude d’entendre parler du taux d’endettement à respecter par les banques.
Le chiffre de 33% a été très souvent cité comme référence… Donc plus strict que les 35% devenus « officiels ». Pas une vraie révolution en soi, donc…
4. QU’EST-CE QUE CELA SIGNIFIE POUR LES INVESTISSEURS ?
Cela signifie que les personnes souhaitant investir dans l’immobilier locatif et qui ne répondent pas aux nouvelles exigences du HCSF (notamment le taux d’endettement), devront s’assurer que les Banques acceptent leur dossier sur leur part de dérogation éventuelle.
Et pour cela, présenter un dossier bancaire solide sera la clé pour convaincre le Banquier et lui donner envie de vous financer. Savoir présenter son projet de manière argumentée et professionnelle, à l’appui de chiffres prévisionnels rassurants et d’une étude de marché peut faire la différence. Tout comme l’attitude que vous adopterez lors de l’entretien avec le conseiller bancaire :
Mettez-le en confiance par la maitrise de votre argumentaire, démontrez que votre projet est rentable. La Banque doit trouver de l’intérêt à vous financer !
- Bien calculer sa dette, en amont
- Utilisez les leviers à votre portée pour améliorer votre endettement : allonger la durée du prêt, rembourser vos crédits en cours, négocier une assurance emprunteur… Autant de pistes à ne pas négliger !
- Soyez attentif à la présentation de votre projet : présentation de l’emprunteur, des données du marché, des chiffres du projet et des montages financiers. Mettez également en valeur et soulignez les traits caractéristiques de votre projet : les éléments présentés doivent être maîtrisés et sérieux
- Soyez en confiance lors du rendez-vous avec le conseiller bancaire, pour être le plus convaincant possible
- Ne vous arrêtez pas à 1 seule banque : présentez votre dossier à plusieurs établissements pour augmenter vos chances
5. NOS 5 CONSEILS POUR PRÉPARER VOTRE DOSSIER BANCAIRE
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