Loi Pinel avis : DANS QUEL CAS EST-CE VRAIMENT INTÉRESSANT ?
Lorsqu’on commence à s’intéresser à l’investissement immobilier, on entendra forcément parler à un moment donner du dispositif PINEL (encore en vigueur en 2022) pour réduire son impôt.
Ce dispositif a été mis en place sur le territoire parce qu’il y a une pénurie de logements dans certains quartiers de France, aussi appelés « Zone tendue ».
Certains, pourront en faire les louanges. Comme les promoteurs immobiliers en passant par des conseillers bancaires et autres conseillers en gestion de patrimoine… Quand d’autres, quelques investisseurs chevronnés et avertis, vous donneront leurs avis sur la loi Pinel, à savoir : « plutôt de passer votre chemin ».
Il y a quelques mois, nous avons reçu un message d’Isabelle qui nous a sollicité parce qu’elle s’intéressait à l’immobilier locatif. Isabelle est maman de 4 enfants, le petit dernier à 1 mois et demi seulement. Elle est cadre dans les ressources humaines et son mari responsable des ventes dans une entreprise agricole. Les revenus du foyer ont basculé dans la tranche supérieure de l’impôt sur le revenu et c’est pour cela qu’ils ont commencé à s’intéresser à des dispositifs pour défiscaliser et réduire l’impôt de leur foyer fiscal.
De ce fait, nous lui posons des questions comme nous pouvons le faire lors de nos diagnostics d’analyse de projet, et Isabelle nous dit : « Notre ami, courtier, nous a conseillé de prendre un appartement en Loi Pinel dans un quartier de Toulouse pour diminuer nos impôts puisque nous avons des revenus maintenant avec mon nouveau boulot plus important ». Seulement, l’ami n’a pas pris en compte un paramètre important pour les impôts, c’est la part supplémentaire avec le dernier enfant ! Cette part supplémentaire du 4ᵉ enfant vient annuler la fiscalité du foyer. Donc pas d’impôts ! Dommage, elle aurait pu éviter d’impacter sa capacité d’emprunt, à présent à plus de 35% et prendre à la place un crédit pour devenir propriétaire d’un bien immobilier locatif (rentable si possible).
Si vous avez déjà eu l’occasion de parler à des investisseurs, vous savez que des histoires comme celle-ci sont très fréquentes, c’est ce que l’on pourrait appeler des erreurs de débutant à cause de mauvais conseilleurs sur la défiscalisation.
Ainsi, il nous paraît important d’évoquer ce sujet et donner notre avis sur la loi Pinel. Afin de vous aider à faire la part des choses et d’y voir plus clair… Et surtout de décider si ce type d’investissement immobilier est fait pour vous !
Nous verrons dans cet article :
1- Principe de base du dispositif PINEL
2- Comprendre la mécanique de cette loi Pinel avis
4- Conclusion sur Loi Pinel avis
1- Loi Pinel Avis : principe de base du dispositif
Le dispositif de Loi PINEL (du nom de la ministre du Logement au moment du vote de la Loi du même nom) est un dispositif d’incitation fiscale. En outre, il a pour but de développer l’offre de logement à la location en faisant profiter aux ménages se lançant dans cet investissement locatif d’une réduction d’impôts. Tout en soutenant la construction de logements neufs dans des zones “tendues” (c’est-à-dire ou la demande dépasse l’offre). En clair, à surveiller, mais les propositions de ces logements sont en règle générale dans des quartiers assez saturés.
Pour bénéficier de cette réduction d’impôts, vous devez être domicilié en France.
2- Caractéristiques , mécanisme, loi Pinel, avis négatif
Le particulier qui investit dans un logement neuf peut bénéficier d’une réduction de ses impôts sur le revenu, répartie sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans (la réduction équivaut à un % du prix d’achat du logement, et est déterminée en fonction de la durée de mise en location).
| Durée de mise en location | Réduction d’Impôts |
| 6 ans | 12% sur 6 ans (soit 2% par an) |
| 9 ans | 18% sur 9 ans (soit 2% par an) |
| 12 ans | 21% sur 12 ans (soit 1% par année supplémentaire au-delà dès 9 ans) |
L’investissement doit par ailleurs respecter certaines caractéristiques et contraintes, à l’achat et à la location comme :
| Obligations du DISPOSITIF LOI PINEL |
| Obligation d’investir dans le neuf |
| Investir dans une zone spécifique (Abis, A et B1) dite “tendue” |
| Plafond de 5 500€ pour le prix au m² à l’achat |
| Obligation de louer pour une durée minimale choisie par l’investisseur (6 ou 9 ans puis prolongation possible de 3 ans jusqu’à 12 ans) |
| Louer en location nue (non meublé) comme habitation principale |
| Le montant de l’investissement total ne doit pas dépasser 300 000€ par an |
| Acquisition de 2 logements donc (uniquement des appartements) maximum par an |
| Dispositif entrant dans la cadre du plafonnement des niches fiscales de 10 000€ par an |
| Le bien doit respecter un niveau de performance énergétique (label BBC ou respect de la réglementation RT 2012) |
| Plafond de loyer avec le locataire à respecter (barème chaque année, en fonction de la zone spécifique) |
| Plafond de ressources à respecter pour les locataires (en fonction des zones spécifiques) |
| Le logement doit être loué 1 an après la fin des travaux de l’immeuble ou après son acquisition |
On retrouve 5 grandes zones dans le dispositif pinel. Donc c’est à partir du zonage que sont fixés les plafonds des loyers. Puis, plus la zone est tendue plus les plafonds sont hauts.
Le loyer mensuel ne doit pas dépasser le plafond fixé par le barême suivant :
Qu’est ce qu’une zone Pinel ?
Une zone Pinel est un espace géographique délimité dans lequel des programmes de construction de biens immobiliers dans le neuf sont éligibles à la loi Pinel.
Les zones Pinel sont positionnées dans zones tendues, là où pour les locataires ou pour un candidat à la propriété, il est difficile de trouver un logement( on parle de 28 agglomérations en France).
Comment sont découpées les zones Pinel ?
L’état, plus précisément le Ministère de la cohésion des territoires, organise depuis 2015 le dispositif Pinel. Des récents changements ont redéfini le zonage Pinel.
Auparavant, il y avait 5 zones.La zone C a été exclue du dispositif en 2017 et la zone B2 n’est plus éligible depuis le 1er janvier 2020.
En 2020, seules 3 zones sont éligibles à la loi Pinel :
- La zone A
- la zone A bis
- La Zone B1
3- QUELQUES VÉRITÉS… Évitez d’être piégés !
Un des principes les plus importants à avoir en tête lorsqu’on recherche un investissement immobilier locatif, c’est qu’il ne faut jamais investir uniquement par rapport à « l’effet fiscalité » que cela génère (et les éventuelles économies sur l’impôt qu’on nous promet)… Ceci n’est pas forcément bien précisé par le “vendeur” de programme PINEL. Les promoteurs nous font de belles promesses alors que nous donnons à la loi Pinel avis négatif parce que les avantages ne sont pas vraiment au summum.
Et en cela, nous donnons pour le dispositif loi PINEL un avis négatif parce que celui-ci peut se révéler décevant passé votre première année si vous avez pris un différé avec votre crédit.
a) Pourquoi le dispositif Pinel peut se révéler décevant ?
Ce qui nous incite à rédiger notre point de vue sur Loi Pinel avis négatif, c’est parce que dans l’investissement immobilier locatif, tel que nous le pratiquons, nous recherchons une source de revenus complémentaires et par la même occasion à dégager de belles rentabilités.
Nous ne sommes pas focus sur les impôts, mais plutôt sur des recherches de Biens dans l’ancien. L’objectif étant de pouvoir viser une plus-value à la revente ou exploiter avec des stratégies haut rendement dans une ville qui s’y prête.
Or, avec l’investissement rentrant dans le cadre du dispositif PINEL, certains facteurs vont à l’encontre de ce principe de base de rentabilité, lui faisant perdre de ses avantages. D’autant que les choses ne sont pas forcément expliquées en tant que telles au départ quand on vous présente les projets.
En règle générale, l’argument central tourne autour d’un sujet : baisse d’impôts et défiscalisation !
b) Les principaux points à surveiller
Voici les principaux points qui méritent votre attention avant de faire votre choix :
- le prix d’achat au m² : qui est souvent bien supérieur au prix du marché (parfois jusqu’à 40% supérieur…). La principale conséquence est que le jour où vous souhaitez revendre, il est très difficile de compter sur une plus-value, bien au contraire. En ayant acheté au-dessus du marché, vous risquez de subir la correction du marché et donc de revendre à un prix inférieur que lors de l’achat (et donc faire une moins-value).
- Surveiller la zone : si l’emplacement du bien est dans une zone ou une région peu dynamique (comme c’est le cas pour certains programmes qui ont choisi de s’implanter dans des zones peu attractives) , on peut se retrouver en fin de période d’engagement de location avec plusieurs dizaines de biens à vendre sur le marché en même temps (avec d’autres investisseurs PINEL du même secteur). Et donc une loi de l’offre et la demande en défaveur des vendeurs, pouvant encore faire diminuer la valeur de revente des biens.
- Mise à disposition du logement : avec le dispositif Pinel, vous devez vous engager à louer pour une durée de 6, 9 ou 12 années. Ce qui veut dire que vous pourrez profiter de ce logement uniquement à la fin de cet engagement.
- Une rentabilité de l’investissement assez faible : de l’ordre de 2 à 3 %. Cela vient en partie du fait que les loyers sont plafonnés, et généralement en dessous des prix du marché. Donc, il ne vous sera pas possible de proposer la location de votre bien à votre locataire au-dessus du marché.
- Pas de revenus complémentaires générés tous les mois par les loyers encaissés. Mais plutôt même un “effort d’épargne” à fournir : c’est-à-dire rajouter “de sa poche” (plusieurs centaines d’euros en général) pour que l’investissement s’auto-suffise après remboursement du prêt immobilier.
- La fiscalité supplémentaire générée par les loyers encaissés : fiscalité des revenus fonciers qui s’applique (car location nue) sur le barème de l’impôt sur le revenu qui n’est pas forcément le statut le plus intéressant pour les particuliers.
4- Conclusion sur loi Pinel avis
En conclusion, le dispositif PINEL peut intéresser les personnes recherchant un outil de défiscalisation et qui sont donc concernées par de forts revenus et une forte tranche marginale d’imposition… Avec un but plutôt patrimonial et qui n’ont pas le temps ou les connaissances pour investir dans l’ancien.
Au-delà de ces motivations spécifiques, le dispositif PINEL ne représente pas forcément le meilleur moyen d’investir dans l’immobilier locatif. En tout cas pour celui qui a pour objectif de se générer de la rentabilité et des revenus complémentaires avec le loyer encaissé.
Vous l’avez compris, c’est bien d’investir dans un appartement cette année , mais nous ne conseillons pas cette forme d’investissement.
Pour réaliser du Patrimoine et des Revenus complémentaires dits Cash Flow, il sera plus opportun d’investir dans la colocation ou investir dans la location courte durée.
