Investir dans l'immobilier en tant qu'indépendant : Le guide complet

Veux-tu investir dans l’immobilier en tant qu’indépendant ou freelance et commencez à bâtir votre patrimoine  ? 

investir dans l'immobilier en tant qu'indépendant

Le problème est que vous avez créé une entreprise et vous avez le statut d’indépendant. Vous avez une activité stable, des revenus réguliers, peut-être même en croissance… mais vous n’avez pas le Graal de la vie active, aux yeux des banques : le CDI.

Sans ce sésame, obtenir un prêt immobilier peut ressembler à… un véritable parcours du combattant. 

Malheureusement, les banques sont encore réticentes à accorder des financements aux indépendants. Et très souvent, ils favorisent les salariés, dont la situation est jugée plus stable et plus fiable. 

Cependant, vous ne devriez pas vous décourager. Investir dans l’immobilier, en tant qu’indépendant, est tout à fait possible.

Adoptez une méthode pour votre projet d’investissement immobilier indépendant

Avec la bonne méthode et un peu de persévérance, vous pourrez surmonter les obstacles et réaliser votre projet d’investissement.

Pour ceux qui n’ont pas suivi notre formation dédiée à l’investissement locatif , nous vous donnons les principales clés pour y parvenir.

Sommaire de l'article
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     1) Investir dans l’immobilier en tant qu’indépendant : quels sont les pré-requis ?

    Avant de vous lancer dans l’achat d’un investissement immobilier, sachez que vous devez remplir deux pré-requis. Dans la plupart des cas, ces conditions ne sont pas négociables. 

    Si vous ne les avez pas encore terminés, mieux vaut attendre un peu et prendre le temps de mûrir votre projet.

    Prérequis n° 1 : Revenu stable actuel

    Si vous souhaitez obtenir un financement auprès d’une banque, vous devez avoir des rémunérations stables d’une année sur l’autre . Idéalement, votre chiffre d’affaires est en croissance. 

    Evitez de présenter un bilan avec des périodes creuses, avec une baisse importante de rémunération, sans justification. 

    Votre stabilité financière rassurera votre banquier sur votre capacité de remboursement. 

    Pour vous, ce sont aussi des données importantes. N’oubliez pas qu’un prêt vous engage sur le long terme. Aujourd’hui, la durée moyenne d’un crédit immobilier varie entre 20 et 25 ans. 

    Prérequis n° 2 : Être en affaires depuis au moins trois ans

    Malheureusement, montrer des revenus réguliers (et même en augmentation) ne suffit pas pour obtenir un prêt. Votre entreprise doit être stable sur le long terme

    Concrètement, la plupart des banques exigent au moins 3 ans d’activité . Certains vont même jusqu’à demander 5 années complètes.

    Vous l’aurez compris : il est très difficile d’obtenir un financement après quelques mois d’activité en société. Si vous avez un peu moins de 3 ans, vous pouvez toujours tenter votre chance. Il vous faudra alors être encore plus convaincant et monter un dossier solide. (Nous y reviendrons plus bas dans un paragraphe dédié).

    2) Comment bien préparer son projet immobilier en tant qu’indépendant ou freelance ? Les 2 étapes clés. 

    Que vous soyez en CDI ou à la tête de votre propre entreprise, l’achat d’un investissement immobilier doit être préparé avec soin. Et c’est d’autant plus vrai pour les indépendants !

    En effet, pour convaincre les banques de vous accorder un financement, vous devez montrer votre sérieux et votre implication . De cette manière, vous pourrez constituer un dossier solide qui prouvera que votre projet a été mûrement réfléchi. 

    La clé du succès est la préparation !

    Étape 1 : Définissez les contours de votre projet immobilier.

    La phase de préparation est très importante. Elle précède l’étape de la recherche, et celle de la rencontre avec votre banque.

    Tout d’abord, il est essentiel de définir les contours du projet immobilier. 

    En d’autres termes, vous devez prendre un moment pour vous poser les bonnes questions et vous fixer un objectif. De cette manière, vous aurez une idée précise de vos envies, de vos besoins, de vos critères, et de vos ambitions à court ou long terme.

    Voici quelques questions à vous poser :

    • Quel est mon objectif avec cet investissement immobilier ? 
    • Est-ce que je veux acheter un bien pour en faire ma résidence principale ?
    • Suis-je dans une démarche d’investissement locatif ?
    • Quel type de biens ai-je envie d’acheter ? Une maison ? Un appartement ? Un garage, une place de parking ? Et pourquoi ?
    • Dans quel secteur géographique ai-je envie d’investir ? Pourquoi ?
    • Quels sont mes critères pour le bien ?

    Essayez de répondre à ces questions avec précision. Pour cela, faites vos propres recherches. N’hésitez pas à demander à d’autres investisseurs autour de vous. Formez-vous, lisez des ressources, échangez.

    (Si vous lisez cet article, vous êtes sur la bonne voie !)

    Mais rappelez-vous qu’il n’y a pas de bonne réponse. Tout dépend de votre situation, de vos envies et de votre budget. Il y a autant de possibilités d’investissement que d’investisseurs.

    Étape 2 : Calculez votre budget pour votre investissement immobilier

    Il faut aussi prendre le temps à calculer le budget de votre investissement immobilier

    Vous avez deux options :

    • Option 1: Vous payez votre bien au comptant, avec votre épargne, sans recourir à un emprunt. Vous supprimez alors tous les obstacles liés au prêt bancaire.
    • Option 2: Vous financez votre bien avec un prêt. 

    La majorité des indépendants, et plus largement des investisseurs, sont dans cette deuxième situation.

    💡 Bon à savoir : utiliser un prêt immobilier reste une option intéressante. En moyenne, le taux d’intérêt actuel pour un crédit immobilier de 20 ans est d’environ 1 %. 

    Ici, vous devrez connaître votre capacité d’emprunt à calculez votre budget .  

    3) Quelle est la capacité d’emprunt et comment la calculer ?

    Celle-ci est simplement le montant maximum que vous pouvez emprunter sur une période donnée. Elle est calculée en fonction de vos revenus et dépenses. 

    Pour la déterminer,  le calcul suivant doit être effectué :

    Capacité d’emprunt = (revenus – dépenses) * 35%

    Le taux de 35% correspond au taux d’endettement maximum. En d’autres termes, vous ne pouvez pas emprunter un montant supérieur à 35 % de vos revenus. Certaines banques sont encore plus exigeantes et exigent un taux d’endettement maximum de 30 %.

    Prenons un exemple concret pour comprendre.

    Tom est graphiste freelance depuis 3 ans. Il a stabilisé son chiffre d’affaire et affiche des revenus réguliers. Sur l’année 2021, il a perçu environ 50 000 €, soit environ 3 500 € par mois.

    Ses diverses charges mensuelles (loyer, charges, crédit voiture, etc.) s’élèvent à 1 200 € par mois.

    Pour reprendre la formule que nous venons de citer, voici le calcul effectué par Tom pour connaître sa capacité d’emprunt. (3 500 – 1 200) * 35 % = 805 

    Tom pourra rembourser les mensualités de 805 €.

    Bien sûr, cela reste une estimation. En définitive, c’est la banque qui validera le prêt. De plus, le conseiller pourra se baser sur d’autres critères pour affiner le calcul comme l’âge et l’état de santé.

    Dans tous les cas, il est important de faire l’exercice de votre côté pour avoir une idée de votre budget et préciser votre projet.

    N’hésitez pas à lister l’ensemble de vos dépenses et de vos rémunérations sous forme de tableau par exemple. Vous pouvez ensuite inclure ce document dans votre demande.

    C’est un très bon moyen de montrer à votre banquier que vous avez une image objective de votre situation financière et que votre plan est raisonnable et cohérent.

    4) Comment monter un dossier béton et obtenir un crédit immobilier en tant qu’indépendant ? 

    préparation dossier bancaire indépendant

    Entrons maintenant dans le vif du sujet : le financement immobilier .

    En effet, obtenir un prêt bancaire est la principale difficulté rencontrée par les indépendants qui souhaitent investir dans l’immobilier et se constituer un patrimoine.

    Pour contourner cet obstacle et augmenter vos chances, vous devrez présenter un dossier béton. 

    Mais comment monter une présentation béton ? Quels documents devez-vous fournir pour rassurer votre banquier ? Quels éléments dois-je ajouter pour faire la différence ?

    Voici quelques conseils pour vous aider.

    Plusieurs documents obligatoires seront nécessaires pour compléter votre demande. Assurez-vous de les inclure systématiquement. N’oubliez pas que votre candidature doit être irréprochable. Un oubli, une erreur pourrait être mal perçu par votre conseiller, alors qu’un dossier complet témoigne de votre sérieux et de votre motivation. 

    Quels sont les documents obligatoires à fournir ?

    Les pièces justificatives requises peuvent varier d’une banque à l’autre. Mais dans tous les cas, il vous sera demandé, au minimum :

    • un document d’identité (passeport, carte d’identité recto et verso, etc.) ;
    • un justificatif de domicile de moins de trois mois (internet, téléphone fixe, facture de gaz ou d’électricité, quittance de loyer, assurance habitation, etc.) ;
    • ton les deux derniers avis d’imposition ;
    • ton trois derniers relevés de compte bancaire ;
    • ton États financiers;
    • la détails de votre projet (compromis ou promesse de vente, etc.) ;
    • documents liés à vos crédits en cours (si vous êtes concerné).

    🔔 Important : si vous êtes un micro-entrepreneur (ex auto-entrepreneur), vous n’avez pas d’états financiers. Dans votre cas, les déclarations de chiffre d’affaires trimestrielles ou mensuelles que vous effectuez auprès de l’URSSAF sont suffisants.

    Un dossier béton est un dossier qui inspire confiance. 

    Avez-vous réuni toutes les pièces justificatives requises pour votre demande de prêt bancaire? Parfait !

    Mais pour mettre toutes les chances de votre côté,  il est recommandé d’aller encore plus loin et d’inclure d’autres informations pour montrer votre motivation.

    5) Quelles informations supplémentaires inclure pour monter une demande de prêt irréprochable ?

    Voici quelques documents appréciés :

    a) Une présentation détaillée de votre activité indépendante

    Ne vous contentez pas de fournir vos bilans ou vos déclarations de chiffre d’affaires. Allez plus loin et prenez le temps de présenter votre société.

    • Que faites-vous ? Quel est le but de votre entreprise ? Qu’est-ce-que vous proposez ? Depuis combien de temps pratiquez-vous ?
    • Quels sont vos objectifs à court et moyen terme ? Quelles sont vos projections en termes de chiffre d’affaires pour les années à venir ? 

    L’objectif est de montrer que votre entreprise est stable et durable . Pour cela, vous pouvez par exemple joindre des documents tels que des devis signés, un prévisionnel financier validé par votre comptable, etc.

    b) Une présentation des charges accessoires à l’achat d’un bien immobilier

    Une fois que vous avez présenté votre société et démontré votre stabilité financière, vous pouvez inclure des documents détaillés liés à votre projet immobilier.

    Par exemple, il peut être intéressant de récapituler tous les frais supplémentaires pour l’achat d’un bien immobilier dans un tableau.

    En effet, certains investisseurs novices surestiment leur possibilité de remboursement et oublient les surcoûts imposés par un projet immobilier. Ils ne considèrent que le prix d’achat.

    Voici un récapitulatif des coûts supplémentaires : 

    • frais de notaire (en moyenne, ils s’élèvent à 7% du prix total pour un bien ancien et 2% pour un bien neuf) ;
    • frais d’intermédiation (si vous avez fait appel à un professionnel tel qu’un agent immobilier ou un courtier bancaire);
    • le taux d’intérêt de votre crédit immobilier  ;
    • le travail de développement (ceux-ci sont plus ou moins importants selon l’état du bien). 

    Sans oublier, bien sûr, les frais récurrents tels que…

    • les charges courantes (telles que l’eau, l’électricité ou le gaz) et les charges de copropriété  ;
    • taxe foncière 
    • la taxe d’habitation (si votre bien n’est pas loué) ;

    Mais aussi les charges qui s’appliquent aux personnes qui réalisent des investissements locatifs, à savoir :

    • les impôts sur leslocatifs;
    • frais d’agence immobilière si vous faites appel à un professionnel pour s’occuper de la location 

    De votre côté, n’hésitez pas à lister ces charges et à les estimer. Cela montre à votre banquier que vous avez pris en compte les frais qui viendront s’ajouter au prix de vente. Autrement dit, que vous êtes lucide et que vous avez bien préparé votre étude.

    c) Une estimation du loyer de votre futur bien

    Vous êtes dans une démarche d’investissement locatif en tant qu’indépendant ?

    Si votre projet est bien mené et qu’il n’y a pas d’imprévus, votre bien s’autofinance ! Concrètement, cela signifie que les loyers que vous percevez chaque mois de votre locataire couvrent (voire dépassent) les mensualités de votre crédit. Vous n’avez (presque) aucun frais à engager personnellement.

    (Soyons prudents, anticipons les surcoûts et n’oublions pas qu’une certaine incertitude est toujours possible, bien sûr…)

    Une approche très astucieuse qui pourrait convaincre votre banquier !

    Pour cela, n’hésitez pas à expliquer votre stratégie par des faits concrets.

    Par exemple, vous pouvez lui fournir une estimation du loyer de votre future propriété

    Si le bien est déjà loué, vous pouvez vous baser sur le montant actuel du loyer.

    Pensez également à faire appel à plusieurs agents immobiliers pour estimer les mensualités. Ils reposent sur des éléments concrets tels que :

    • l’emplacement de la propriété;
    • le type de propriété;
    • la surface habitable et le nombre de pièces ;
    • l’étage où se situe le logement ;
    • l’année de construction du logement;
    • le type de location (meublé ou non)
    • l’état du bien.

    💡 Bon à savoir : il existe aujourd’hui des simulateurs de location en ligne qui vous permettent d’obtenir une estimation gratuite, en quelques minutes. 

    d) Une projection du marché immobilier sur 5 ans

    L’emplacement est un critère très important lorsqu’on investit dans l’immobilier. L’idéal est que votre bien prenne de la valeur au fil des ans, ou du moins qu’il n’en perde pas.

    Montrez à votre banquier que vous avez bien réfléchi à la localisation de votre futur achat immobilier.

    Pour cela, il convient de proposer une projection du marché à court ou moyen terme

    • Comment les prix vont-ils évoluer ? 
    • Par exemple, y aura-t-il de nouveaux développements dans le quartier, comme un nouveau métro ou une nouvelle ligne TGV vers une métropole ? 
    • Y a-t-il envisage d’ouvrir des établissements tels qu’une école, une crèche, des commerces ? Créer ou rénover des espaces verts ? 

    Si vous avez déjà identifié un bien, vous avez probablement déjà effectué ce travail en amont. Reprenez les objets que vous avez en votre possession.

    Si vous ne disposez pas de ces informations, n’hésitez pas à contacter les agences ou courtiers locaux. Généralement, ils sont très bien informés sur leur secteur et pourront vous donner de bonnes indications sur l’évolution du marché. Vous pouvez même contacter les mairies pour connaître les travaux et aménagements à venir. 

    e) Relevés bancaires impeccables

    Comme nous l’avons expliqué plus haut, les relevés bancaires font partie des documents obligatoires à joindre à votre demande.

    Ils permettent d’observer votre façon de consommer et votre disposition à épargner.

    En général, 3 à 6 mois d’arriérés sont requis. Il faut donc être astucieux et éviter des dépenses excessives sur cette période. Idéalement, reporter aux mois suivants les frais qui pourraient être jugés superflus et inutiles.

    Comment réussir son projet immobilier ? 7 bonnes pratiques bonus pour mettre toutes les chances de votre côté

    f) Constituer une contribution personnelle

    Que vous soyez indépendant ou salarié, la plupart des établissements vous demanderont un apport personnel pour contracter un emprunt.

    En général, le montant de cette contribution est fixé à

    • 5 % du prix total, pour une nouvelle propriété ;
    • 10 % du prix total, pour une propriété ancienne. 

    Si vous en êtes capable, vous pouvez proposer un apport personnel un peu plus important pour soutenir votre demande.

    Cette bonne pratique est totalement facultative, ce n’est qu’un bonus pour augmenter vos chances de réussite et vous pouvez très bien obtenir un financement sans elle.

    Mais sachez qu’augmenter votre apport de 1 ou 2%, voire d’une centaine d’euros, suffira à montrer votre motivation. Ce petit geste peut avoir un grand impact sur la décision finale de votre banquier.

    g) Démontrer sa capacité à épargner

    Veillez à mettre de l’argent de côté l’année précédant votre investissement immobilier.

    Pour la banque, c’est un signal très positif qui montre que vous savez gérer votre argent et que vous serez en mesure de rembourser le crédit.

    Encore une fois, inutile d’attendre d’avoir des dizaines de milliers d’euros sur votre compte d’épargne pour vous lancer.

    L’idée est d’arriver à économiser régulièrement une petite somme d’argent. Ce montant dépendra de votre niveau de revenus. En général, on estime qu’il est possible de consacrer 20% de ses revenus à son épargne.

    Votre banquier appréciera cet effort d’épargne régulier.

    h) Demandez à rencontrer un banquier professionnel

    Quoi de plus frustrant que d’exposer votre projet à quelqu’un qui ne comprend pas ce que vous faites ? Qui associe votre activité d’indépendant à un statut précaire, alors que vous générez des revenus confortables depuis plusieurs années ?

    Aujourd’hui, la plupart des conseillers ont l’habitude d’examiner les documents des employés.

    Souvent, ils ne sont pas formés pour accompagner les freelances, et ne savent pas quelle réalité se cache derrière des mots comme free-lance ou micro-entrepreneur .  

    Pour eux, votre profil est une exception.

    Heureusement, certaines agences emploient des banquiers professionnels pour accompagner les indépendants et les entreprises dans leur démarche.

    Ils ont reçu une formation appropriée et connaissent les spécificités qui s’appliquent à votre profil.

    Lorsque vous contactez une banque, n’hésitez pas à demander à entrer en contact avec un conseiller professionnel. Les échanges seront plus fluides, et plus fructueux !

    i) Solliciter plusieurs banques

    Vous avez fait une demande auprès d’une banque, mais celle-ci a refusé ?

    Rassurez-vous : il est très rare d’obtenir une réponse favorable du premier coup.

    Alors ne vous découragez pas, et contactez plusieurs établissements. De cette manière, vous pouvez comparer différentes offres de prêt, notamment les taux d’intérêt proposés.

    détermination demande de prêt bancaire

    j) Privilégiez les banques régionales pour votre prêt immobilier

    Vous avez postulé auprès de plusieurs établissements, et malgré tous vos efforts, vous n’avez reçu que des refus ?

    Encore une fois, ne perdez pas espoir, il y a peut-être une solution pour vous : les banques régionales

    Qu’est-ce qu’une banque régionale et pourquoi est-il plus facile d’obtenir un prêt par son intermédiaire ?

    Une banque régionale est tout simplement un établissement de proximité, implanté au niveau régional voire départemental. 

    Certains sont indépendants, d’autres sont rattachés à une mutuelle, comme Crédit Agricole ou Crédit Mutuel .

    Voici quelques exemples :

    • Crédit Mutuel et ses filiales régionales ( Crédit Mutuel de Bretagne, Crédit Mutuel Normandie, Crédit Mutuel du Centre, etc.)
    • Crédit Agricole et ses filiales régionales (Crédit Agricole Sud Rhône-Alpes, Crédit Agricole Bretagne, etc.);
    • Banque de Savoie;
    • Credit du Nord:
    • The CIC;
    • Banque de Bretagne;
    • etc 

    Celles-ci ont l’avantage d’avoir un bon pouvoir de délégation au niveau de l’agence si le montant du prêt n’est pas trop important.

    En d’autres termes, c’est votre conseiller qui prend la décision finale de vous accorder un prêt. En bref : votre contact direct est le décideur. Pour vous, cela représente une réelle opportunité. Vous avez la possibilité d’expliquer en détail votre situation et votre programme en face à face. A vous d’être convaincant, motivé et impliqué. Ici, les relations sont essentielles. 

    Ne sous-estimez pas le pouvoir de conviction d’un échange en direct. Une simple discussion suffit parfois à débloquer une situation compliquée. Votre conseiller est avant tout un être humain et il sera d’autant plus à votre écoute s’il met un visage sur votre histoire.

    k) Être accompagné d’un courtier

    Vous souhaitez être accompagné dans votre démarche ? Vous avez raison : le monde bancaire est complexe, et il faut parfois un coup de main pour obtenir un financement dans les meilleures conditions possibles.  

    Comme son nom l’indique, le courtier est un expert professionnel. Concrètement, il s’occupe de tout ce qui concerne votre demande. Il travaille pour différentes banques et se charge de trouver la meilleure offre pour votre projet. Il travaille sous accords bancaires avec plusieurs établissements, et peut ainsi négocier de très bons taux d’intérêt.

    Il peut aussi vous aider à  faire un montage pour mettre toutes les chances de votre côté.

    Alors bien sûr, faire appel à un courtier en crédit immobilier a un coût. Mais il est rapidement rentable grâce aux tarifs avantageux qu’il trouvera.

    En bref, c’est un véritable gain de temps, d’énergie et d’argent pour vous !

    6) Comment se former à l’investissement immobilier ?

    Que vous soyez salarié ou indépendant, il est important de se former à l’investissement immobilier avant de se lancer dans un projet. 

    Vous n’avez pas besoin d’être un expert, mais avoir une bonne base de connaissances dans le domaine est essentiel pour prendre des décisions éclairées

    Cela vous permettra également de montrer à votre banquier que vous savez de quoi vous parlez, que vous êtes préparé et que votre projet a été mûrement réfléchi.

    Investir dans l’immobilier en tant qu’indépendant : les questions à se poser !

    a) Combien d’années d’exercice dois-je justifier pour obtenir un financement bancaire ?

    Vous devez avoir au moins 3 années d’exercices pour obtenir un financement.

    Certaines agences sont plus exigeantes et exigent 5 ans. D’autres sont plus tolérantes et peuvent se contenter de 2 ans et demi d’exercices.

    b) Investir dans l’immobilier dès ma première année, est-ce possible ?

    Sachez qu’il est (très) difficile d’obtenir un prêt après quelques mois de création d’entreprise. A ce stade, mieux vaut stabiliser son chiffre d’affaire et attendre un peu avant de se lancer dans un projet immobilier.

    N’oubliez pas qu’ensuite vous êtes engagé durablement et que votre banque a besoin d’être certain que vous allez rembourser sur le long terme.

    c) Quel doit être mon revenu minimum pour me lancer dans l’immobilier ?

    Il n’y a pas vraiment de revenu minimum pour commencer. Vous pouvez très bien commencer à investir dans l’immobilier en tant que freelance avec un petit budget.

    Au minimum, vos revenus actuels doivent être stables et vous permettre de subvenir à vos besoins.

    d) Quels documents doivent figurer dans mon dossier ?

    Les documents obligatoires à joindre à votre demande sont les suivants :

    • une pièce d’identité   ;
    • un justificatif de domicile datant de moins de trois mois ;
    • vos deux derniers avis d’imposition ;
    • vos trois derniers relevés de compte ;
    • vos états financiers ;
    • détails de votre projet   ;
    • documents liés à vos crédits actuels .

    Pour aller encore plus loin, il est conseillé d’ajouter des pièces supplémentaires, telles que :

    • une présentation détaillée de votre activité 
    • une présentation des charges accessoires à l’achat d’un bien immobilier ;
    • une estimation du loyer de votre futur bien (si vous êtes dans une démarche d’investissement locatif) ;
    • une projection du marché immobilier sur 5 ans .

    e) Quels critères les banques prennent-elles en compte lorsqu’elles accordent un prêt à un indépendant ?

    Trois critères principaux sont pris en compte lors de l’octroi d’un prêt pour un investissement immobilier par un indépendant ou freelance :

    • la stabilité des revenus   ;
    • l’ancienneté de l’activité   ;
    • le secteur d’activité

    Vous voulez aller encore plus loin ? Nous avons créé une formation complète pour vous accompagner dans votre investissement immobilier en tant qu’indépendant , de A à Z.

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