Immeuble : Investir dans une ville moyenne

Acheter un immeuble de rapport dans une ville moyenne

Après avoir lu notre article sur l’investissement dans les petites villes, nous nous intéressons aux moyennes villes pour y acheter un immeuble de rapport.

Une Ville moyenne est une ville comprenant généralement entre 20 000 et 100 000 Habitants. D’après Wikipédia, on compte 200 Villes Moyennes en France.

Nous avons quasiment les mêmes problématiques que dans des petites Villes. Il y aura toujours la même problématique d’artère principale.

Commençons par les Commerces, Est-ce que c’est une bonne idée ou pas d’acheter un immeuble de rapport et d’investir dans un Immeuble avec Commerce dans ces tailles de ville ?

Sachez qu’il est possible d’envisager de transformer le commerce au rez-de-chaussée et réaliser un logement, un appartement T2, T3 et exploiter en classique, en meublé, en colocation, voir même en location courte durée.

Il s’agit d’un changement de destination qui doit respecter les règles d’urbanisme. Si le local est situé dans une copropriété, vous devrez également tenir compte de son règlement.

Dans des villes de Moyenne Taille, la demande en locatif au rez-de-chaussée pour les personnes âgées est importante et il y a peu d’offres. Le local professionnel de l’immeuble, transformé en habitation don en appartement, apportera beaucoup de valeur si vous réalisez cette transformation.

# 1 – Si vous décidez de modifier le Commerce en Habitation

Le PLU ( plan d’Urbanisme) peut prévoir des règles concernant les rez-de-chaussée de certains immeubles. Il peut interdire la transformation d’un local en hébergement locatif afin de protéger le commerce de proximité.

L’Urbanisme est un point clé pour faire des opérations Ultra rentable dans l’investissement Immobilier.

Il est impératif de maitriser :

  • Le Cadastre
  • Le PLU Plan Local D’urbanisme, document réunit un certain nombre de documents ( plan de zonage, règlement, nuancier, plan de prévention des risques)
  • Autorisations ( Déclaration préalable, Permis de construire, Permis d’aménager)

Dès qu’il s’agit d’une modification intérieure, il n’y a pas d’autorisation d’urbanisme à demander ( sauf cas exceptionnel).

On doit déposer une DP (déclaration préalable)  en Mairie dans les cas suivants :

  • Modification extérieure ( clôture, changement façade)
  • Extension inférieure à < 40 M2

 

Extension en brique Siporex

  • Changement de Destination sans modification extérieure( un commerce transformé en habitable, mais qui garde l’extérieur tel quel )

Vous devez aussi savoir que la Mairie est en droit de refuser votre demande ( peut-être qu’un projet pour redynamiser les commerces est en étude, …).

C’est pour cela qu’il faut prendre cette partie de l’immeuble en Bonus dans vos calculs de départ…

# 2 – Partie Travaux

Si vous obtenez la validation de la Mairie pour modifier un local commercial, il faudra prévoir des coûts de travaux plus importants :

  • Changement au niveau de La vitrine, recréer des portes
  • Peut-être un Mur à construire, recréer une fenêtre
  • installation électrique différente
  • Une Salle de Bain à créer avec les arrivées d’eau et les évacuations
  • Un WC
  • Une nouvelle cuisine avec également les arrivées d’eau et évacuations.

# 3 – Prix des loyers dans des villes moyennes

De la même manière que dans les petites villes, nous étudierons les prix au M2.

Les prix au M2 se situent en moyenne entre 1000 et 2000 € du mètre. Il y a vraiment de grandes disparités en fonction de la taille ( 20 000 et 100 000 Habitants) et suivant le dynamisme de la ville.

Au niveau des loyers, on ne constate pas réellement de véritable augmentation par rapport à une petite Ville…

Studio : montants entre 300 et 350 euros par mois

T2 : montants entre 350 et 430 euros par mois

C’est le minimum qu’il faut espérer en location.

Lors de vos recherches, viser à vous fixer un objectif de rentabilité entre 7 à 10% dans cette typologie de ville.

# 4 – Locataires dans les villes moyennes

Dans les villes moyennes, suivant la qualité de produit que vous allez proposer, il y aura la possibilité de viser des locataires très différents, plutôt haut de gamme contrairement aux petites villes.

Des locataires qui ne souhaitent pas forcément être propriétaires, mais qui vont vouloir des produits plus qualitatifs.

Il peut y avoir des fonctionnaires, des professeurs, mais aussi des étudiants Post Bac, puisqu’à proximité d’Écoles (avec des garants plus sûrs).

L’emplacement sera donc très important pour devenir propriétaire d’un immeuble de rapport.

À étudier dans vos calculs de rentabilité, mais l’éventail s’élargit sur la demande, plus on change de taille de villes.

Si ce genre d’article vous convient, n’hésitez pas à nous faire un commentaire et à poser vos questions également. Nous ne manquerons pas d’y répondre.

 

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