Investissement locatif : peut-on emprunter sans apport
L’apport personnel dans un projet immobilier correspond à la somme d’argent que « vous mettez de votre poche » pour financer un projet immobilier ». Autant, vous dire que nous ne sommes pas fan du principe de mettre un apport pour un crédit. Pourquoi ? Il suffit d’observer le coût de l’argent actuellement ! Les taux sont encore relativement bas. Aujourd’hui, vous avez l’intention de vous immerger dans le monde de l’investissement locatif, mais vous ne savez pas s’il est possible d’emprunter sans vous couper de votre épargne existante ? Nous vous partageons ici notre vision et notre expertise.
1) Pourquoi les Banques demandent-elles un apport personnel lors d'un crédit immobilier
Pour les banques, l’apport personnel pour la demande de crédit constitue une « sécurité » notamment quand elles financent un bien immobilier. La question pour la banque est de diminuer son exposition au risque en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. En effet, si vous n’apportez aucun apport personnel dans l’opération immobilière envisagée, c’est que vous demanderez à emprunter à votre partenaire bancaire, non seulement le montant de l’acquisition, mais aussi les frais annexes de l’opération immobilière (comme les frais de notaires, les commissions d’agence…). C’est ce qu’on appelle une demande de financement à 110%. Cela veut dire, pour la Banque, que si elle doit faire vendre votre Bien en raison d’impayés, elle récupèrerait un montant inférieur à ce qu’elle vous a prêté, et se retrouverait donc avec une « ardoise » à assumer. Tout est donc une question de risque.
Il est donc d’usage que les Banques demandent à l’emprunteur un apport personnel dans le financement. Au minimum équivalent aux frais annexes de l’opération d’acquisition (frais de dossier, de garantie, frais de notaire, commissions d’agence…), soit communément 10% du montant de l’opération, pour couvrir ces frais.
Pour autant, il n’est pas formellement obligatoire d’avoir de l’apport personnel pour emprunter ! Alors tout reste possible. On l’a vu, un dossier sans apport personnel apparait pour la Banque plus risqué qu’un dossier qui en aurait. Cependant, cela ne signifie pas qu’aucun établissement de crédit ne voudra financer votre projet sans apport… Certains de ces établissements sont plus favorables que d’autres à financer des biens immobiliers sans apport personnel. Il est même possible qu’une Banque vous refuse un financement à 110% à un jour J, mais qu’elle y consente à vous accorder votre prêt 6 mois plus tard. Donc rien n’est figé ! Et pour mettre toutes les chances de votre côté, voici nos meilleurs conseils ci-dessous. En étant avisé vous saurez comment présenter les choses sous le meilleur angle pour votre demande de crédit sans apport.les banques
2) Les 4 éléments à mettre en avant pour obtenir votre prêt immobilier sans apport
Quels sont les meilleurs arguments à mettre en avant pour défendre son dossier de demande de financement à 110% ?
a) Votre profil d'investisseurs
Il y a principalement 2 profils pour qui les Banques acceptent plus facilement ce type de financement sans apport.
Les jeunes actifs en CDI : en effet, le peu d’ancienneté dans la vie active permet de justifier le fait de ne pas avoir pu encore se constituer une épargne importante mobilisable dans une opération immobilière. Le CDI rassure également la Banque du point de vue de la stabilité de vos revenus. Et enfin, votre évolution de carrière potentielle peut aussi laisser présager à la Banque des hausses de revenus à venir. Donc un effet positif au niveau de votre pouvoir d’achat. Elle est plus disposée à vous accorder un prêt pour votre projet. Si vous n’êtes pas dans ce 1er cas, pas d’inquiétude ! Il existe un autre profil privilégié pour les demandes de crédit sans apport personnel.
Les propriétaires investisseurs locatifs : dans ce cas de figure, vous êtes déjà l’heureux propriétaire de votre logement principal. Ce qui donne de la « valeur » à votre dossier puisque vous possédez déjà un patrimoine. Vous l’aurez compris, être propriétaire rassure donc La Banque. Qui plus est, en devenant un Investisseur, vous allez devenir un Bailleur. Vous allez donc percevoir des loyers du Bien immobilier locatif qu’elle va vous financer. Ce seront des revenus supplémentaires à venir. D’autant plus, si les futurs loyers couvrent voir dépassent le montant de la mensualité du prêt envisagé ! Et puis, si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, la Banque comprendra davantage le fait que vous n’ayez pas d’apport personnel à investir dans le projet locatif. Vous aurez sans doute déjà investi cet apport pour votre propre habitation.
b) la solidité du dossier bancaire, un atout pour emprunter sans apport
La solidité de votre dossier bancaire doit montrer au banquier la bonne gestion de vos comptes (sans découvert). Avoir aussi un bon reste à vivre (c’est-à-dire que l’argent qu’il vous reste après avoir payé la mensualité du prêt envisagé vous permet d’assumer toutes vos charges et d’avoir un niveau de vie satisfaisant). C’est important d’avoir un très bon profil d’emprunteur.
Un bon moyen de faire le point sur sa situation financière est de commencer par calculer son endettement. Cet exercice permet de faire le point sur ses revenus (salaires…) et ses charges (prêts en cours, loyer à payer…). Une fois les chiffres posés, cela permet de calculer son taux d’endettement et à partir de là, également sa capacité d’emprunt. C’est-à- dire les mensualités maximum que l’on pourra assumer pour une nouvelle opération immobilière. Il suffit ensuite de projeter la mensualité maximum calculée sur une durée et un taux d’intérêt moyen (en fonction de la durée choisie) pour connaître le montant total que les établissements bancaires seront susceptibles de nous prêter. Une solution simple pour obtenir facilement cette projection est de passer par un outil de simulation ligne (calculette immobilière). On en trouve facilement sur les sites de courtier en ligne par exemple, ou directement sur les sites des établissements bancaires.
Nous consacrons un module entier à la préparation de ce dossier bancaire dans notre formation Finance Immo consacrée à une méthode complète pour obtenir son crédit.
C) l'emplacement du Bien immobilier
Vous pouvez mettre en avant la qualité du Bien dont vous faites l’acquisition. Par exemple en montrant à la Banque des éléments de votre étude du marché (comme l’historique du prix au m² du marché en hausse sur les x dernières années). Cela laisse ainsi présager une plus-value latente.
d) le rendement locatif
Dans votre dossier bancaire, vous exposerez à la Banque combien le logement vous rapportera de loyers attendus. Ces loyers qui seront de plus susceptibles d’évoluer à la hausse suivant l’évolution du marché. Et plus les loyers attendus seront élevés, plus le taux de rendement locatif du Bien sera bon (c’est-à-dire le ratio entre le montant des loyers à percevoir rapporté au montant de l’acquisition). Ce bon rendement sera le signe de la qualité de votre investissement. Votre demande de financement à 110% sera donc mieux accueillie dans ces conditions.
3) En conclusion sur un emprunt avec ou sans apport
Pour résumer, l’emprunt sans apport est tout à fait possible. Mais cela demande une certaine préparation de la présentation de son projet en amont. Il faut mettre en avant les arguments qui rassureront les banquiers pour leur donner des éléments tangibles expliquant votre choix d’investir sans apport personnel. Certains profils seront plus avantagés que d’autres dans cet exercice. Demander un crédit et vouloir investir sans apport doit rester un choix. Détenir de l’épargne et désirer la conserver plutôt que la mobiliser dans son projet immobilier est tout à fait défendable. Surtout dans un contexte de taux d’emprunt bas. Il est dans ce cas logique de préférer placer son argent (qui sera rémunéré à un taux supérieur que ce que couterait le crédit).
Passez directement à l’étape supérieure : la préparation de votre entretien avec la Banque en amont est l’ultime clé pour obtenir l’acceptation de votre demande de financement. Cela tombe bien vous avez la possibilité de prendre un rendez-vous de coaching pour obtenir les meilleurs conseils directement avec nous. Pour le cas particulier des indépendants ou entrepreneurs, nous avons réalisé un guide complet pour investir dans l’immobilier en tant qu’indépendant rédigé spécialement pour vous.
